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近年来,国内对房地产市场是否有泡沫的争论为什么如此激烈、如此广泛?最大的问题就在于争论者不能在同一套数据基础上作出同一的判断,而是各人根据所掌握的不同数据、不同材料,并从不同的参考点来观察,这自然会得出完全不同的结论。可以说,在这样的情况下,大家对国内房地产市场是否有泡沫的争论要想达成社会共识是根本不可能的。
正因为这样,在最近的房地产新政策的八条意见中,就专门有一条是加强市场监测,完善市场信息披露制度的内容。该意见从以下几个方面强调了建立房地产市场信息体系的重要性及方式。
首先,对房地产市场来说,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析,准确判断房价变动趋势。
其次,对土地市场来说,要建立和完善土地市场动态监测制度,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析,科学预测商品住房对土地的需求。
再次,从房地产市场与土地市场两者联动关系来强调了信息体系建立的重要性。如有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息。
比如,如何来判断目前房地产市场形势?是如市场主流所描述的那样吗?即中央政府刚出台一些简单政策、颁布一些行政命令就能够让国内房地产市场发生逆转吗?仅仅是少数地区或局势地区过热就能够解释清楚的吗?其实,由于房地产市场盘根错节的利益关系,由于现实与历史之原因,如果仅是从这些房地产市场表面现象入手,是无法切到房地产市场问题的实质,也不能够真正了解国内当前房地产市场基本趋势的。
在发达的市场中,这些信息都是从房地产二手市场中分门别类地加权得来,但我们所获得的信息则是从房地产一手市场平均而来。这样一些简单的非规范的房地产市场信息是无法反映真实的房地产市场发展变化的,更是无法判断房地产发展态势的。再加上一些地方统计部门人为作用及房地产开发商为谋利而炮制所谓的调查报告,这就必然使我们房地产市场的信息更是鱼龙混杂,民众与中央政府根本无法从这些混乱的信息中判断房地产市场的状况。在这样的房地产市场信息严重不对称的情况下,民众的“羊群效应”也就随之而起,中央政府也无法对房地产市场作出果断决策。
国内房地产市场信息体系之所以没有建立起来,之所以是如此不完善,这当然与国内房地产市场刚刚建立、房地产市场刚刚繁荣有关。可以说,在中国住房制度改革还没有深化到货币化、市场化之前,在计划分房的体制下,没有房地产市场,当然也就没有房地产价格及房地产价格指数。直到1997年之前,由于此前是计划分房的体制,无需编制房地产价格指数。1997年10月,原国家计委、国家统计局联合下发了《关于开展房地产价格指数编制工作的通知》。从那一年的第四季度开始,中国的房地产市场才第一次有了自己的价格指数。房价指数应动态测算
从2003年到2004年春,全国房价上涨的幅度越来越大,社会各个层面对房地产价格体系的要求也越来越高。2004年7月,国家发改委、统计局下发了《关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知》。但是这些指数正如国家统计局的黄朗辉所说的,目前国内房地产价格指数存在三个方面的问题:其一是代表性不强,覆盖范围小,所调查的城市行政色彩浓厚;其二是按季公布的房价指数,周期太长,满足不了决策和分析的需要;其三,在样本价格采集过程中,还需要改进同质可比的原则。不过,在笔者看来,实际情况应该比这问题要多。
首先,中国的房价指数即”国房景气指数“就是基于混合平均房地产价格做出的,它只是反映了房地产一手市场混合平均价格。如果房地产市场变化频繁,就容易导致房地产价格的波动,而且这种价格指数也容易人为来操纵。但是,在发达的市场体系下,房地产市场状况是由住房价格、房子成交量、新增按揭贷款、收入与供款比率,以及购入成本与租金差距等几个指标来确定。
而房价指数并非根据每平方米楼面面积的平均价,而是按每个房子的类别成效数进行加权调整得出。住房的分类又可以根据区域、面积大小、位置、设施、完工质量、管理水平等方面来划分,并通过标准加权计算出某一类房价指数,然后再在类房价指数再加权调整得出当地的房价指数。而房价指数又分为一手房房价指数及二手房房价指数。而后者最为重要的意义就是同质楼盘在不同的时期价格的变化。而只有在这样的基础上才能知道房价是上涨还是下跌。但是,目前我们的房价指数仅是一手房市场楼盘成交平均价。在这里,由于住房产品的质量、地点、位置、楼面等不同,用平均价是无法把房地产市场的信息汇聚到该产品里去,其意义也就不大。
还有,既然是市场价格,那么市场永远是一个迅速变化的过程,因此房地产的价格也是处于动态变化的过程中。如果以平均价来界定房价指数,那么它只能用一个静态东西来表示市场动态的过程。因此,这种价格指数能否反映真实市场的情况是十分令人质疑的。也就是说,目前房价指数的非科学性是十分明显的,如果不改变这种状况,不以二手房市场成交价为基础建立科学的房地产价格指数,那么要向社会、民众、政府及企业提供有效房地产市场信息是不可能的。
都是专家,霉霉体,和大PP惹的祸!
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