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近年来,商业地产逐渐成为人们竞相追捧的投点,但在高回报的同时,它也具有风险大、周期长等特点,因此“如何投资一个高回报的商业地产”成为人们越来越关心的话题。应该说,根据地段、性质、功能的差异,不同的商业地产具有不同的特色,没有简单的规律可循,但专业人士还是总结了几个参考的关键。
不可忽视小环境
商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象,在商业业态互不冲突的前提下,能够互相协调,共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居,想必对其经营及销售一定有所影响。
而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需,还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中,不仅要看好其周边环境,也不应该忽略其内在环境的细节。
临街商铺潜力大
商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点,所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式,但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象,适合小型商业地产的短期投资。
而临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端,拥有较大的发展空间,容易树立自身的品牌形象,形成特色店,建立固定消费群,符合各种业态类别的需求,富有较强的生命力,更适合大、中型商业地产的长期投资,如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺,在今后的政府规划和商业设施建设中,临街商铺将不再审批、兴建,所以对于一个成熟商圈来说,超值的临街商铺将蕴藏着无限的潜力。
成熟社区是根基
邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态,主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间,形成一个固定消费网。例如本市南市商圈周边200万平方米高档社区的兴建,就预示着未来商业的跨越式发展。因此选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。
良性循环是关键
开发商合理的商业运作,也是商业地产投资的又一着眼点。良性循环的运作模式,不仅能形成统一的商业形象,创造良好广告效应从而提升该地段的价值,带动超高人气,而且还能促进其未来的稳步发展。以南市商圈“棕榈阳光”时尚商街为例,特色的概念店,定期的时尚文化活动,合理控制商街的业态定位,为投资商组建了一个富有时代感的尖端商业街区,引入了不少高消费人群。可见良性商业循环对商业地产投资确实具有其不容小看的重要地位。
如何避免弊端
目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素,如近期常常出现的产权分割就给商业地产带来了众多弊端,使其管理难以统一,难以形成规模优势,得不到品牌做依赖,投资风险较大,租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费群体,往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网,进而缩短了其发展进程。产权出售则打破了这一尴尬境地,使其成为商家的固定财产,不仅可以进行长期维护,建立自己独特的经销风格,博得广大消费者的感性认识,在一定的基础上进行稳步发展,还可将其进行转让、租赁,获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中,产权地产投资是相对稳定的。
商业管理决定升值空间
在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额,很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间,统一的形象定位,业态的合理区隔,规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展,避免商业业态的混乱不堪。定期的整合推广,更带动了其超大客流量,增强其企业实力。故此选择一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资首要考虑的问题。
商业投资应有远见
作为未来本市北部城市中心区内的唯一一条商街,“棕榈阳光”具有较大的地理优势。目前该区域已汇集了十几个规模相当的项目,吸引了天津泰达、北京万通、上海广洋、上海陆家嘴、香港新世界、新加坡仁恒等国内外十几家实力雄厚的地产商进驻,房地产注资金额高达数千亿元,商业地产投资占全市的60%左右。其中,将完成百万平方米以上的旧房拆迁,直接拉动近1500万平方米的城市规划建设。正在实施的400万平方米以上、住宅均价7000元以上、投资超亿元的项目有18个。
大品牌企业与大规模资金的介入,将衬托出无穷的市场潜力,同时也可为投资人群消除诸多顾虑,引领商业地产投资的新方向。北部中心区必将成为天津新一轮的投资开发热土。而与之相邻的南市商圈已经完全成熟,逐渐被消费者认可。目前和食品街相对而望的“棕榈阳光”已成为该商圈中被普遍看好的项目。