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“改变天津”打造海河多维价值区论坛现场 |
北方网消息(记者孟建 蒋冰 摄影胡津伟):海河是天津的母亲河,是天津独特的、具有标志性的宝贵资源。未来海河两岸将建设成为以现代化公共设施为核心的滨河服务带和景观带,体现亲水的国际化大都市形象。随着海河综合改造工程的实施,越来越多的开发商投入到两岸的房地产项目开发中,这些项目的开发将能彻底改变海河两岸形象,提升土地价值,吸引市场投资,也必将给城市房地产开发带来巨大的机遇和市场空间。8月19日,由天津市房地产协会、《每日新报》共同主办、天津标榜广告公司承办的“改变天津”打造海河多维价值区论坛在远洋宾馆举行。来自天津海河沿岸的部分开发商负责人就如何打造海河多维价值区、如何利用区域价值提升项目形象与档次、达到区域和项目综合价值的最大化等关键性的问题进行了探讨。北方网置业频道对此次论坛进行了直播报道,以下为直播实录:
与会嘉宾:
天津日报报业集团策划中心主任:邓效峰
泰达城市开发有限公司副总经理:元勇
中远房地产开发有限公司总经理:张永便
天津海贸物业发展有限公司副总经理:张建军
天津乐康置业有限公司策划部经理:许晓鹏
天津开发区惠利昌房开发有限公司副总经理:魏小凡
天津开发区惠利昌房开发有限公司销售总监:陆伟刚
房地产营销策划专家:张磊
主持人(天津日报报业集团策划中心主任邓效峰):大家好!“改变天津”第二届城市论坛“打造海河多维价值区”这个主题我们现在开始。
邓效峰 |
今天下午在座的各位,很多是老朋友。像这样的论坛我们也有一段时间没有做了。以前和标榜广告也好,还有其他的公司我们做这样的活动一个星期好几个。最近这段时间可能跟地产这种交流的方式少了一些。最近这两天我们报业集团这边正在组织几个大的活动,一个是天津市的世界滑水锦标赛,还有一个是国际嘉年华现在也在东丽区,还有一个8.21晚会。这三个主要的活动有两个应该是国际级的。所以今天下午开会的时候,至少我个人认为这个会也是和刚刚说到的几个活动都属于重量级的,至少我个人一定要过来我们一起探讨一下。“打造海河多维价值区”作为我来讲,今天给我的定位是一个主持,更多的是希望我们在座的老板各自发表我们的高见,“打造海河多维价值区”说到今天已经有快两年的时间了,大家对于海河都应该有各自的体会,刚才这一路上过来我这种感觉,当然现在都在建,尤其附近。海河的未来到底是什么样?除了政府有一个考虑之外,其实我们在座的作为每一个项目的具体的操作和执行的开发商来讲,每一步和我们大的环境和主题都应该有切身的关系。
我今天多的不再说了。程序应该是请我们的开发商的老总先看一个短片。
(放映短片)
主持人(邓效峰):刚才这个短片把海河的规划介绍一下,以及把我们在座的开发商的背景简单的介绍一下。今天我们在座的每位都有一个论坛的说明书。我们下面这种形式注定我们今天的会不要这样拘谨,大家有什么说什么。设了一些题目,可以围绕这些题目讲,还可以想讲什么讲什么。舆论自由,舆论无禁区、发表有纪律。说可以随便说。看到哪儿我们就从哪儿开始说起。
元勇(泰达城市开发有限公司副总经理):我看到题目,应该说这个题目找得很准。海河的多维价值区我觉得在天津市的发展战略里面,其实已经提出来了,只不过没有用这个词,而是用了另外了三句话。一个是经济带、一个文化带、一个景观带。这三个词实际上如果我们用一句话概括就是“多维价值”。我相信这个区域也是它不同于,比如说梅江,比如说华苑,这些比较纯粹的居住区的地方。如果说过去天津市有类似这样一个综合性开发的区域,我觉得有一个地方有一点这种萌芽,就是体北这个区域。体北这个区域延续的时间比较长,最早的时候也是按照一个居住区来设计的。但是这个区域随着他们慢慢的发展,我觉得是经过了两轮:第一轮是以住宅为主的,但是到后来它很多的城市功能过去了,比如说它的医院,有许多比较大的医院,像环湖医院。
元勇 |
再比如有一些文化设施,比如说华夏未来、滨湖影院。再比如说还有一些体育设施,现在我们看到的奥体中心区等等。再加上我们看水上公园周边已经形成了餐饮娱乐中心。所以现在来看体北这个区域,我觉得是一个比较综合开发的区域。但是这个区域由于有很多的住宅,是80年代建设的,所以它在未来还有提升的可能性。但是这个时间会比较长。因为那些楼房不会很轻易的改造。这样的话,在目前这个时间内,我觉得沿着海河从2003年开始就形成了新的多维价值区,这个价值区比体北的价值区对天津市的意义,以及配套的功能和层次应该又高出了一倍。我觉得在海河沿岸它的项目有一个特点,它是以综合性的项目为主,这里不是没有纯住宅项目,比如像海河大道,还业一些项目是纯住宅项目。但是这里面周边我们如果把它不是非常狭隘的理解下,比如像泰达城这个项目,其中有超过50万的公建项目,这个公建项目里面也有很多的产业,比如说有三星级酒店,五星级酒店,百货、购物街,还有餐饮娱乐设施,甚至我们还想把这个区域做成一个大型的室内游乐场。大家可以看到仅仅泰达城这个项目当中,具备的功能就已经远远超越了一个纯住宅区域,甚至是过去的很多综合社区的一些功能。我们再把眼光放开一些,比如老城乡,我们现在看到他们动作也很大,富力城业已经开盘了。老城厢的面积200多万不到300万平米的面积,其中有一半的面积也就是说100多万平米的面积是商业设施和公建,当然也有酒店和写字楼等区域。还有仅挨着我们的小伙儿巷、海河楼商贸区都是在我们周边的项目,我们可以看到在这里面都有接近一半的项目是除了住宅以外的项目。我们这些所有的项目连缀起来,就变成了一个什么东西?我觉得就变成了天津市未来的一个国际大都市的窗口。
为什么这么说?因为我们现在看天津市有亮点,但是没有亮片。可能有一些区域很有闪光的地方,比如说五大道这个区域,比如说梅江这个区域。这些地方它们有很强的独特性也有非常好的一些品质的东西。但是从天津市整个范围来看,缺乏一个从整体上提升这个城市新型功能的这样一个区域。为什么说新型的功能?过去我们的城市规划往往就是以满足于一些基本的居住和消费。而真正的具有辐射性的这种大型的片区的规划和建设,应该说还是比较欠缺的。所以我觉得海河这些节点目前纷纷在动,有的还在规划当中。但是这些东西连缀在一起我们就可以发现,原来这些项目初具雏形以后天津市就完全变了。我们现在看很多人来天津,可能会沉迷于五大道的小样楼的建筑,他们会说天津还有这么好的历史文化的样楼建筑,但是他们不会说你天津市是一个非常现代的、非常时尚的城市。为什么?是因为你城市(天津)最中心的这块地是破烂的、是功能缺失的、是不符合现代城市需求的。通过这次大规模的重建和建设,天津市这些遗憾将被弥补。
所以我想我先开一个头,我想底下大家再谈的时候我们再讨论。
张磊(房地产营销策划专家):大家探讨起来,在别的项目上不太适用,或者别人的观点不太一样,可以说说。
许晓鹏(天津乐康置业有限公司策划部经理):刚才提到的东西,我感觉最明显的就是一个点,打造海河周围价值区这个价值到底是什么价值?因为现在我们调查了一些数据,海河沿线建造的预计是在1000万平米。
许晓鹏 |
我们感觉这个多维价值对于开发商来讲,这块人口密度比较低。尽管交通很发达,人口密度大,但是从这个城市的发展角度来看,在短期看没有形成一个片区的形势下看是可以的,一旦形成片区了以后,我认为这样不好。人口密度过大。海河这块的居住量占了30%,另外还有其他的商务、娱乐、旅游其他的项目。这个也是在海河沿岸来讲把整个海河沿岸的项目打造成一个高档居住区的标准,住宅量少,所以从我们的企业来讲,怎么来给项目做定位,这是我们的出发点。我感觉高档居住区交通一定会发达,如果交通发达的地方地铁也有,人口流量太大,这块非常繁杂非常乱。所以像海河那块非常幽静。
张建军(天津海贸物业发展有限公司副总经理):要是交通不发达这个区域没有办法弄。现在这个区域我们现在看很活跃了,在几年之内变化出现了。但是这个必须是河北区的区域。作为一个城市级别的一个开发的区域,现在把新经济的国化、商业和居住的这种概念替换出来了,我觉得海河价值的真正体现应该在这个过程当中。
张建军 |
主持人(邓效峰):刚才提到海河,其实泰达城因为处在海河上游龙头的地位,他们对于海河的理解我感觉还是比较深的,刚才你一说出来是哪个段、哪个段、哪个段,对于海河的远景规划,以及对海河的个人理解的确是这样。刚才讲到海河的交通的事情。我正好在一个多月前去了一趟法国,在塞那河边夜游的时候我就想起了天津的海河,在那儿看到一个和北安桥基本上一样的桥,塞那河上的桥是原版,天津的是克隆版,同时看到塞那河边上两边的建筑,我相信再过几十年甚至上百年都存在的,因为它已经经历了500年左右的历史,而且塞那河边的建筑都是富人居住的地方,确实非常精美,很多很多保存非常完好的历史的建筑,他们的建筑相对于我们欧式的建筑,非常豪华,非常奢侈。包括桥上面的雕塑,一旦不夸张,非常美。塞那河上的桥密度相当大,每一个桥几乎都有一个故事,还有跟轻轨双向的两层的很多桥,包括两边公路。包括我们海河现在做的两边公路。车速在那儿比我们快速路上的车速还要快,在艾菲尔铁塔上看车速是非常高速的。我想我们海河建成那样的话,希望我有生之年可以看到。有一句谚语叫“罗马不是一天建成的”。而我们天津也好,我们国内的很多东西,都在建都在拆,留不下来。当然这不是我们现在造成的,多少年造成的。而且我们的海河景观带,实际上从当时市委市政府的定义来讲不是一个景观带是一个经济带,是指望海河开发带动整个天津的经济。海河是一个带,像一条线一样,串联了我们很多的项目。这种突破我自己的理解难度是相当大的。所谓叫做“脱颖而出”,是通过一个点的突破非常容易,这样一个带的突破,这个难度比较大,显现它的效应时间可能会比较慢。真的是这样。
刚才元总讲到体院北,它是一个集中的区域,在上个世纪80年代代表我们天津豪宅的水平。年轻人找对象说住体院北家庭收入还是比较不错的。海河带本身不是这样的,形不成一个集合的效果和规模。其实刚才说低密度也好,将来我们天津海河到底是怎么样。其实法国塞那河边上一个高密度的,密度非常大,马路两边看不到一点绿化的东西,每个楼和每个楼之间很多房间是见不到太阳的,马路两边的建筑是一个挨着一个,没有缝隙,有缝隙的地方就是路,他们的路我听当地人告诉我,至少是200年前或者300年前的规划,常常形成中心区域,放射形的。过去打仗的时候需要的,大家往城中心集合的形式。所以它们是高密度的。天津将来是什么样子,有现在所谓规划的原因,也有可能我们开发商自己去开发,形成一种什么样的模样。大家随便聊吧。聊海河的话题。
元勇:据我所知,海河两岸的项目都是高密度,刚才许总说的高密度,换一个说法叫低比例比较好。海河大道的密度也很高。如果容积率来说都是比较高的。当时邓主任说的,我估计我们跟塞那河比,我们可能是高层高密度,它是低层高密度。
主持人(邓效峰):其实还真是相对的,我们现在要比肯定比他们高,要是过去比的话,他们是高层。因为他们每个层面的高就跟我们现在解放南路边上的建筑一样。每层相对高一些。当时来讲算是高层。
许晓鹏:我们那个项目本身是一个老的规划的片区。虽然我们不是高层的项目,整个的片区来讲,人口密度还是比较低的。有一部分都是商业。大片的区域除了住宅以外其他的像公建、商业配套设施的比例很低,超不过10%。现在因为我们的项目客户已经有这些区域了,有回流的。
张永便(天津市远驰房地产开发有限公司副总经理):概念是相对的概念,密度低了就是高了。搁在城中心,关注产品的品质,搁在郊区有一个长项就是干什么都方便。在郊区只能用别墅,六层高密度更高了。我觉得不在于密度高与低,而在于产品,你带来的产品,带来的社会上的影响,这是一个关键。现在我非常喜欢这个话题,因为我是站在一个从外地到天津的角度来看这个项目,我的概念天津是非常大的城市,1000多万人,全世界超过1000万的城市数数不会超过30个。我觉得有这样大的一个城市,现在我们回顾它的历史,这是一个历史悠久的城市,有很多文化的城市,有漕运文化、西洋文化,还有海洋文化。这个城市有很多文化在里面。还有一个历史上是一个曾经领先的城市,是中国轻工业发展的城市。想想我们戴的手表,还有骑着的自行车有多少是天津的骄傲。咱们要改变天津,什么是“改变天津”,近阶段可能天津在城建各方面明显落后,所以我们要“改变天津”,改变要扬长避短,天津最大的特点就是多水的城市,人类历史的发展是围绕着水的流域,这个河那个河,围绕河的流域来建造的。天津有这么美的水,实际上我觉得发展前途是非常好的。我想现在咱们“打造海河多维价值区”我对海河和其他的地方比较,我感觉无论梅江炒得再热也没有海河的优势。梅江在我们眼里,可能我们也不对,我们认为那是一潭死水,是在城市的下游的地方,不是一个上风上水的地方。我们学过天津地理的都是知道风,它也不是上风向。是因为建设方便,成本低,认为打造出来的东西。但是它不是城市的价值核心区,价值核心区就是海河。
张永便 |
现在“打造海河多维价值区”就是打造海河。比如现在海河规划这样一个带,这是咱们发展水运经济、旅游经济,我们在分析市场客户,天津的写字楼为什么少,产业结构不一样,现在城市要活跃起来,不能光搞工业。为什么我们现在收入水平低?服务业第三产业少,我们要多建写字楼,关键我们的产业要发展,海河一打造产业链一形成,天津的经济肯定要好。这里讲的复合价值,我觉得海河无论从历史上还是交通上,海河是交通最好的地方,历史上是漕运,现在也一样是。虽然海河隔断了河东、河西,现在的交通已经不是历史上靠摆渡才能过的。海河不是一个阻碍,而是一个景观。刚刚提到一个品牌价值,产品价值区域价值,我觉得最好的首先,你提出什么价值,城市价值,首先自身要具备条件,比如在北京,我上班开车从单位到,比如我在北二环居住,我到东口十几公里,这十几公里要一个小时,在天津的海河边到城市中心我没有觉得那么漫长过。这是第一个。
第二个,这个交通还有一个未来的问题。现在长三角发展过了,珠三角也发展过了。天津作为环渤海经济圈的中心,海河在天津的位置是非常重要的。而作为天津的发展,我觉得它传统性和一体化的发展,现在滨海经济已经提到日程上了,二,对于海河的流域,尤其是河东河北受益是非常大的。再建设再拆迁代价更大了,从河北来说是非常便利的,具备京津唐三条高速,现在规划中第一条已经启动了,建成以后是上下24条道,到天津。天津到塘沽是18条,还有一个城际快速,半个小时到达。半小时达到什么概念?我在天津住,每天5:30下班,6:30肯定可以回到家里吃饭。海河的项目我10分钟溜达到后广场,到北京倒地铁全是通的,我觉得用不了一个小时。拉近了天津和北京,他们行政上是两个区域,但是地理上是一个区域。
整个京津冀和京津冀都在一体化的形成,有可能我在天津就业在北京居住,或者在北京就业在天津居住。海河流域依靠这几个核心,天津站后广场这样几条高速路,海河流域肯定比梅江好很多。
上海有一个特点,上海内环以内都是老外住的,内环和中环都是外地人住的。上海人住在外环。梅江不是在外环线以外就是好的。在北京也是一样,有一阵子万科提出城市花园或者万科花园的时候,是居住郊区化,房子便宜我再买一个车,后来大家发现不是这样的事,买了车以后天天堵车,上班两个小时也很辛苦。孩子上学都解决不了,没有办法,还要在城里租一套房,又回到城市里来了。最后我觉得从城市的发展来讲,城市中心总是价值最高的区域,无论是密度高或者密度低,关键是看产品和它的服务。咱们这个位置我觉得结合海河的改造,另外从开发上来讲,也有很多地方,也是得益于海河的,也是为海河改造贡献力量,这是相辅相成的。泰达城还是海河大道来说,这些项目建成我觉得对海河是一种点缀,是一个提升的作用。
我们受益的同时我们也会为天津的建设贡献力量。我们有建设,我们也有发展。怎么能把事做得更好,一个是政府的打造,一个是开发商的配合。我们是借海河东岸一块比较大的地方。我们为什么叫海河新天地,首先海河代表天津,我们想建造成天津的一个新天地,而不是纯粹的一个项目。海河还有另外一个概念,我觉得我们怎么做海河?从规划设计上我要考虑到建筑的经济发展的力量,比如说滨海经济建设,我们是天津市中心和滨海新区的纽带,通过机场通过津京高速,还有地铁一号线、二号线,还有轻轨,使得这块地从交通上是非常便利的。具备形成一个天津市多中心的一个条件,所以我们一定要利用这个把它打造成一个新的天津市的亮点。北京有一个CBD,肯定是北京市的中心,还有一个中关村。天津这么大一个城市不可能就一个中心,或者局部几个点,我觉得一个城市的发展肯定是多中心的,我觉得我们的项目,我们想结合海河点,我们在天津市形成一个中心,这个中心不是简单的商务中心也不是简单的商业中心,也不是一个居住中心,我想是一个可以带来新的生活方式的一个新的天地。这个“新”用我们的自己话讲有六层的意思,我们最近也在琢磨怎么把项目弄好了。一个是在设计的概念上请的外国的设计师,因为他们从设计上比较超前。从生活方式上我们要体现六个方面,一个要体现出新天地,这个对“改变天津”实际上是非常吻合的。我们建这个项目的理想是非常吻合的。我们想作为环渤海经济一体化的一个中心,中国经济新一轮发展的热点也是天津市城市中心东移的条件下,环渤海作为一个新的龙头,天津要形成一个新的天津国际性的天津。我们这个项目上要从业态分布上、建筑形式上、综合功能上都要体现新天地的新的特色。第二个是新海河,我们借助于海河做的。另外我们作为海河边的一个项目,展现出新的海河的面貌,做好滨海新区和北京门户对接的工作。第三个新码头。码头概念是两层意思,一方面是河边的码头,另一方面是一个文化的码头,是天津和国际沟通的桥梁码头的作用。一个是交通上,可能滨海新区的高速,另外还有机场跟国际接轨。再就是京津城际快速铁路。这个解决了一个城市的根本问题。再加上文化,刚才提到的几种文化,要体现出新的概念。
文化我觉得天津是非常开放的城市,包容性非常强,为什么有西洋文化、洋务文化,还有一些其他的文化。关键是包容性强。我们这个项目生活方式和理念上是一个多文化的、传统的和先进的文化,包括海洋文化,咱们是一个海港城市,海洋文化非常多。我们的建筑形式上、风格上、景观设计上要体现出来,而商业是最能体现生活方式的。
我们可能要借鉴一些上海新天地、杭州新天地、北京新天地特点。当然还要结合本土的特点,肯定和他们不一样,我们要体现本土文化的不能。另外我觉得通过这几个“新”把这个项目归结成为一个新的天地。为什么叫海河新天地,我们要立志把这个项目打造成天津的新经济中心,不光是一个居住的中心、也是一个商业的中心、也是交通的中心、也是一个旅游的中心,包括一些商务等等各方面都可以体现出来。从开发上讲,我觉得要发挥区域价值,要结合项目的特点,我觉得只有这样才能达到综合价值最大化,自己的项目的效益最好,一个是城市社会效益最好,城市的效果最好,这样是一个共同的领域。
张磊:看看这个开发商多喜欢天津,多热爱天津。
主持人(邓效峰):他把我们的论坛变成项目推介会了。海河经济带也好,海河新天地也好,在东岸的那片地,他们现在的确占了非常大的优势,机场的改造客流量现在设计是600万人次。大家可能看到设施图非常漂亮。开发区作为环渤海中心来讲,我现在对你们的项目确实感觉非常的好。说北京也好、上海也好,靠机场的话确实都是高档住宅区。
咱们还有开发区惠利昌房地产的两位老总在这儿,在座的可能不熟悉,我自己也不太熟悉,一起聊聊。
魏小凡(天津百城地产投资公司副总经理):我们也是外地的开发商,来这儿之前准备了一个材料。我们对新天地的体会,刚才是海河中心的张总是吧。我们今天的题目在谈海河,我想一个城市的河流应该跟城市结合在一起的。我们谈到黄埔江想到上海,谈到塞那河想到巴黎。谈到海河想到天津。我来天津几个月了,我体会到天津有一个很突出的特点,就是大家刚才谈到的就是洋楼文化。
魏小凡 |
对天津的海河来讲,它的特殊性,具有独特的特点的围度,就是它的洋楼文化。我们的项目叫做城堡,这个名字比较名副其实。我们建筑外面的形体就像一个欧式的承包,两个穹顶向两边跌落,所以我们叫做城堡。每个人都有一个梦想,或者两个梦想,拥有一个属于自己的岛屿,或者拥有一个属于自己的城堡。应该说百丽城堡在天津借助这个论坛的机会,第一次浮出水面,我想在这里说两句跟项目相关的话题。如果说您想在天津收藏城堡的话,我们的项目即将面世。我继续说海河,我的想法就是想说明,一条河作为一个城市的中心河的话,价值可能是雷同的,放在天津的特殊性在哪里?纵贯了一个很大的区域,布满了建筑风格各异的洋楼,我现在属于“活飘”,在中国飘来飘去,到这个城市到那个城市。我觉得天津的洋楼的文化在某种程度上被淹没了,在几年前,伴随着浦东开发,在90年代之初,上海的洋楼里面,太太、老爷、小姐、少爷的故事被炒来炒去。延续到现在,中间虽然有一个大的断档,但是之后又迅速的恢复了。但是我们看到天津,现在的五大道,特别是我们的周边都是人去楼空,不由是我们在想一个问题。住在这个宅子里面的人到哪里去了。在天津这样的一个洋楼文化,我在天津翻了一些资料,天津的住宅规模是2万多亩,在全国仅次于上海,也就是说具有欧式建筑的城市,天津可能是第二。除此之外我举一个例子,武汉租界的全部建成面积才两三千,大概是天津的1/10。
洋楼文化会成为我们海河改造开发的一个很重要的因素,刚才邓主任讲了,他去了巴黎看到一个桥,才发现我们的桥是克隆巴黎的,我在想很有可能模仿和克隆是拙劣的,但是对天津来讲,历史上沉淀的两万多亩的洋房的价值是非常值得我们去挖掘的。我们这个项目跟在座的很多大项目相比,在面积上在体量上确实是一个很小的项目,但是应该说在挖掘天津的海河人文历史的这点上,我想应该能够起到一点作用,刚才在大屏幕上大家可能看到一个形象,就是我们的项目。我们的多维价值区也是一个维护。
陆伟刚(上海嘉德伟业房产经纪有限公司营销总监):首先我介绍一下自己,本来我不想以我们公司的名义出现,现在我觉得还是亮明身份比较好一点,我是上海嘉德伟业的总监,我们和百丽集团是联盟关系。
实际上我正好在今年5、6月份的时候,我正好在海南指导工作,我们的大老板说,他们一个天津的项目已经开始了,把我调到这里来了,我们公司虽然是一个营销公司,我们自己也是开发商,我们在海南也有开发公司。
陆伟刚 |
今天我主要是来听的,因为我对天津不熟悉,我们公司都是上海的公司,包括开发商包括我们的代理都是上海的公司,我个人本身又是土生土长的上海人。可能来的时候,带了一些固有的一些模式过来了,我觉得天津和上海是有些相象的地方,我当初主要在长三角那边做,没有到天津来过,对北方渤海的区域不是很熟悉,但是我们从一个城市的发展的轨迹来看,应该讲这个城市发展轨迹都是可以有借鉴的地方。比如说最早从广州、深圳那边、珠江流域到现在的长江流域到现在的渤海经济区,我觉得走过了一个城市的轨迹,实际上有很多相象的地方。天津刚才魏总已经说了,我到天津大概2个月,这段时间主要研究天津的历史和人文。我发觉天津跟上海有相同的地方也有不相同的地方。天津和上海相同的地方就是刚才我们魏总讲的,不相同的地方我们魏总也讲了。我们近来也发觉在天津有些方面,虽然在发展过程中,实际上珠三角、长三角有很多相同的。首先在时间上可能滞后一些。正是因为滞后所以我们看到了机会,我们为什么会选择这个项目?实际上刚才我们魏总也讲到,我们在奥圈租界做了一个产品,这是一个新古典主义风格的一个住宅项目。实际上这个项目在上海市当初五六年前大家在说的欧陆风格,大家说不好,我们从深层次挖掘的话,实际上不是这样的。在上海这种产品有失败的也有成功的经历。上海有几个项目,一个是在浦东艾法京都,是一个完全古堡式的建筑。价格还可以,产品被人家说得很多。它是在浦东新区,就是在梅江区这样一个古堡的话,肯定是不合时宜的。
上海有一个项目卖得相当好,而且相当贵,这是上海申花造的。因为它是在以前的法租界,是在乌鲁木齐路和建沽路的交界口。我觉得这个项目我们是有充分的依据也有充分的信心来搞这个项目的。
我还想讲一点,关于对海河的一些认识,新天地大家都在谈这个事情,实际上上海的新天地现在这个模式我不知道大家知道不知道。上海新天地离我的老房子很近,上海新天地是石木结构的,这个产品可能在天津没有,刚才我们魏总也讲过了,天津市的洋楼文化是非常孤独的,我问过我的一些朋友,他们感觉到对天津市洋楼文化很陌生,在上海不是这样,上海是洋楼文化和新式里弄房子,最低层是生活在简屋里面的。在这种情况下,洋楼文化怎么打,我们觉得是要好好探讨的。我来的时候,我没有在公开场合发表很多意见的原因之一,我在观察这个事情。实际上大家讲到关于新天地,新天地现在在上海人的地位中是非常高的,很多的小姿,周末都要酒吧里去喝酒,这个地方实际上现在的上海人,包括在境外人士的项目中间这个地位也是非常高的。但是它是有境外文化的,不是单独打造出来的东西。上海还有一个更有潜力的一个项目,叫外滩园,我觉得它更像我们现在的意大利风情街一些地方。在欧洲领事馆那边外滩大家都知道,是万国建筑博览。这个地方要建一个外滩园,这个项目起来以后,肯定要超过新天地。
在这个地方,我觉得天津市政府在统筹规划方面,我感觉到前瞻性不够。整个项目,包括对意大利风情街等等,以后的开发我还没有感觉到有什么比较大的力度。这是我个人的感觉。
所以天津是一个非常有发展潜力的城市。刚才张总还讲到关于梅江市中心的问题,梅江相当于上海徐汇区和另外一个区交界的地方,那个地方最早就是万科,他们在那儿开了第一个项目。开了一个城市花园,卖给上海到日本打工回来的那批人。当时这个房子在上海见不到,所以卖得不错。后来那个地方逐渐开始发展了。实际上是市场刺激了平衡因素也好,是市政府有利的引导也好,实际上天津现在就处在这个地方,滞后上海大概10年的时间,现在的天津人觉得住在梅江好,空气新鲜怎么怎么样,但是实际上作为政府来讲,这个对政府是非常有利的,在国外也是一样改造老城区的时候,先把外面造好以后,把城里以前居住在比较差的老房子里的人逼出去,逼到外围,市中心就自然而然的空出来了,出去以后,等市中心空出来以后,再回过头来,再改造老城区,实际上现在上海老城区新建了很多建筑,现在的身价不得了。新天地旁边上海最近房价有些跌了,新天地旁边的房子还是不跌。华府天地最高价位卖到6万。所以我觉得在海河两边,特别是意大利风情街等等地方,我觉得是非常有潜力的。这个价值会体现得淋漓尽致。我们这个项目推出来实际上时间有一些偏早。等意大利风情街完全成立的时候,我相信这个地方两三万的价格我一定可以看得见的。这是我做了很多年房产以后,包括对各个城市轨迹的一个了解,我认识这个是会有可能性的,我先讲这么多,大家到时候再说。
(掌声)
张磊:听外地开发商讲天津非常的兴奋。
张永便:在上海最大的特色就是小资,上海是一个小资情调非常浓的地方,几个新天地各有特色,我觉得这个“新”体现很多方面。比如说小资情调,比如说生活方式是体现在这些方面的。不一定拘泥于建筑的形式老与新,每个城市有自己的特点。
张磊:特别特别令人兴奋,好多天津人本地人总说天津不好。听你们说话的时候,有想说的冲动。打造天津首先要打造海河,这是一个话题,打造天津首先是要打造海河。其实不完全正确,打造天津首先是打造海河多维价值区,怎么打造?不是说说就能打造的。以政府高度进行多维价值区整体的改变。经济注入和经济整合,然后树立一个政府的高度以后,几十个开发商就有一个历史使命的高度。从量度上用一些活动和一些文化的体现,活动是什么活动?举一个例子,不是小活动,不是营销活动,而是现在报社搞的嘉年华的活动,世滑赛也是。比如诸位的这些开发地点,空地以及开发资源,还有外地开发商从外地带来的很多的信息资源和方式方法,也可以想办法与我们报社进行合作,搞一些大型的活动。这个活动实际上是提高这个区域的最佳办法。刚才提到上海新天地,上海新天地从开始到现在已经搞了400多次活动了,几乎每个星期都要搞一、两次活动。然后就是一个文化的营销,营销觉得太小了。从文化角度上,看看是挖掘历史之类的。我觉得观点别往那个方向走,再转一个,从文化的挖掘方面,然后转向真正的维护和保留方面,维护和保留很多人肯定知道意思,但是不知道怎么做。我们原来有一个专题研讨会研究这个问题“保留”后来我总结了几条。
张磊 |
第一条的保留像奥运俱乐部一样,把它留下来,就像泰达的厂房一样留下来,修改之后成为一个保留历史原貌的中心。这是一个最简单的保留,也是一个最普遍的保留;第二条的保留我觉得也是可取的,把原来已经拆过的东西,现在拆太多了,天津不应该这样做。把拆掉的东西复原,作为社区也好,小区也好一个组成部分,作为很有文化很有记忆的视觉感觉的艺术品也可以;第三条的保留就是保留一份记忆,一个痕迹,原来的照片也好,甚至用图片的方式文字的方式,用社区文化的方式,保留到这个区域当中,或者把其他的区域的有代表性可以跟咱们有一个价值链相通的地方可以保留下来。搞各种活动和文化的交流挖掘,保留以及提炼,然后形成量度。还有一个就是深度上挖掘,这个方面又有一个从大处着想,这些区域都想跟梅江比,有的企业提出来以后,不住梅江就住哪哪哪。就是老城里那一块儿我觉得这个没有必要,可以这样理解,梅江有的人提出去这样一个观点,天津市正在发展第四次住宅的革命。第一次在泰达城附近。第二个区域八国联军炸差不多之后,就是五大道了。建国之后就一点点转向刚才说的体院北。第三个从体院北那个地方又过渡到所谓的梅江。当然这也许是为了炒作。当时我就提醒他,一定要考虑城市发展的最核心的元素,是“城市再生”。我把城市再生的概念提出来,并且作为一个研究课题,下一步研究这个问题,就是合久必分,分久必合。下一步热门的东西不是低密度了,前一段都是低密度。我认为应该是城市再生,因为真正是主流的住宅,低密度不是主流的住宅。是富人或者是奢侈品,是城市的一个附属,是特定时代的产品。真正的主流产品是集合式的大众住宅,集中在市里面。就像刚才说的往外分,分得差不多了,自然而然向内聚集,结果就是城市再生的概念。
天津基本上分得差不多了,早期上海和北京那是“超级大国”我们不提了。下一个全国的一个热门话题,肯定城市再生。
陆伟刚:关于梅江我补充一点,实际上是这样的,刚才魏总讲到法国巴黎,20年前我在巴黎待了两个月,那个时候我发觉,实际上这个城市的轨迹很多是相象的,在发展的过程中间先是摊大瓶,先解决人口的居住质量的问题,就是马斯洛讲的生存的需求。大家认为住在郊区,多层、小高层那样是很有档次的,实际上是不对的,这个观点是错的。你住在郊区里,一个建筑群看你是高档的,也许。你只有住在郊区别墅里的人才是高档的。这个建筑是第一位的,是最好的,有钱的人都是住在那里的。第二位的,人家不想住那里的,就是住在市中心的高级的公馆公寓里面。现在像上海和天津市中心遗留下来的别墅是最高档的。这个是有历史文化的。
包括在国外在巴黎在美国这都是最高档的地方。有些人说我住在郊区是高档的,这个是不对的。再下面在市郊的结合部小高层里面。你住在外环附近的,又是住在小高层和多层的公寓式房子里的,我可以这样讲,这个房子的价值是最低的。这个以后不可能有价值。它既没有别墅占地很大的低密度、低容积的这些因素在里面,又不具备市中心土地的价值和资源的稀缺性的价值,就是一个给你居住的地方,除了居住以外没有任何其他的附加价值。这个观念在欧美国家是非常清晰的。我们这边开发商都是为自己在叫,很多人会说住在梅江怎么样怎么样。过几年你住在梅江的多层的公寓里面,特别是住在高层的公寓里面,郊区的高层公寓的价值是最低最低的。那么一块地方上建那么多房子,土地本身不值钱,还有什么价值除了居住价值以外没有任何的价值。我随便说说。
主持人(邓效峰):我感觉大家不必为梅江而着急。其实刚才说到一个词“国飘”,我头一次听。说到国飘,我相信还有“市飘”,在城市里漂泊的人。为什么说到“市飘”,本身来讲你刚才提到梅江,我相信如果我们在市中心,我们在海河带提供给我们的消费者更好的产品,我相信那些人也会飘过来。就像我们体院北飘到梅江去,同样我们现在在天津至少在现阶段所选择的高档房,集中在那个地方。你这边提供的产品更好为什么不飘过来。那样人代表的是天津至少有一些经济实力的人。在过了外环的一级开发梅江现在正在做了。而且更大了。但是我感觉到,拿我们的产品说话,说到我们这个城堡,有些童话的色彩,我听了以后确实挺好奇,将来有机会我们看看这个城堡。
张磊:往那边飘飘。
主持人(邓效峰):城市发展的轨迹实际上都是相通的。出去进来,进来出去。实际上发展到一定程度之后,毫无疑问市中心是最具价值的。现在市中心的交通等等一些问题,我相信都会解决。刚才提到的塞那河整个公路的网络百分之百比郊区的发达得多得多。就像毛系血管一样非常发达。刚才接到新天地的东西,新天地我也很感兴趣,那个老板我跟他非常熟悉,在新天地壹号会所那边我们还专门开了几次会。其实它是形成一个品牌,大家所以都愿意叫它,以至于叫它的东西跟它离得很远了,但是都为了打这个品牌,海河现在也是一个品牌,倒退几十年的时候,天津很多产品都叫“海河脾”,有海河牌的铅笔,有“海河”这个哪个,其实海河也是一个品牌,我们把海河这个品牌和新天地这个品牌都搁一块了,真正出来的东西,不是海河的,也不是新天地的。是你们远驰的。
张磊:首先是海河多维价值区。
主持人(邓效峰):刚才我们张磊讲到的课题。其实在我们那边还有一个默默不语的我们滨海快速开发的代表我们这个项目就是南站CBD,这个是天津百分之百新崛起的中心的标志。
王梓(天津滨海快速交通发展有限公司发展部):我给大家介绍介绍我们这个项目吧。大家很多谈到的都是住宅的项目,我把大家从住宅的话题引远一点,我们谈谈CBD的项目,今天咱们大家都是因为海河这个词走到一起的。我先从海河的规划这块说吧。我了解了一下,可能天津市2002年的市委的八届三中全会上,提出要进行海河的改造,从而涌现出了现在在座老总们的项目。我想在这些项目中,CBD这个项目同样是一个亮点,CBD规划战略的提出,是在我们天津市的1996年到2010年天津市的总体战略规划,提出了CBD的战略。主要的一个中心区选址选在南站,小白楼、南京路、解放北路大的范围之内,我们天津中心商务区的项目恰恰在南站的地区,是在我们1.8平方公里大的范围内的核心位置的一个核心项目,说到这儿,我又岔开了,我给我们这个项目更一下名,不是南站CBD,是天津中心商务区项目。我们要打造天津市的地标性的商贸建筑群,本身是天津市的集数字化于一体的一个大型的项目。像北京、深圳、上海这种发达的城市都有自己的CBD,CBD可以说已经成为经济发达城市中人们非常关注的一个经济的、政治的、文化的中心。
王梓 |
天津市CBD项目之所以选址选在海河沿岸的南站地区,也是因为由各方面的原因构成的。海河沿岸很多项目都是历史性延续下来的。泰达城项目三岔河口都是历史性的延续。我们CBD的项目同样也是有历史条件的。大家都知道解放北路这块原来是天津市老的一个金融街,虽然说改革开放以后,金融聚集的作用一点点削弱,现在还是国家级的一些银行,证券、期货、金融机构比较密集的地方。所以说从历史的角度看,解放北路一河之隔的南站地区,同样要借助历史的优势来打造这一地区的经济中心这样一个概念吧。同样我们依托原来的资源,一定要使这个项目利用上海河西岸的地缘优势,在海河上建两座桥,把我们西岸的金融、人文、历史的资源引到东岸来。另一方面,南站这个地区本身也是比较有益于打造的,有一定的发展潜力,小白楼这个地区大家都看到高楼大厦林立的状况。
最近天津最高的建筑信达广场,都不断的建设起来,在现在这种基础上,我们可以继续把这种优势发挥延续下去,为我们天津CBD项目做一下铺垫。
张磊:你们有几个大厦?
王梓:地标性的建筑群是商贸楼林立的,您问有几个大厦的话,应该是很多很多的。
张磊:都是公建吗?没有住宅?
王梓:绝大部分是公建。
张磊:很多人对这个项目都非常的纳闷。
王梓:现在我们这个项目宣传的力度并不是很大。张总说的活动,我们这块需要加强。
主持人(邓效峰):CBD谈我个人的想法,CBD在中国是有名无实的,到美国看看什么叫CBD,真的是这样。上海CBD在哪儿,北京的CBD在哪儿,其他地方叫不叫CBD。在这个城市形成的过程当中,是先有规划才形成的城市。在美国很多大小的城市,其实将近80%的城市都形成一个固定的模式。CBD就这么一点。非常集中的高楼大厦。
几乎都是一个模式。你去看它的城市,除了纽约时间比较长,但是我们国内现在提出来CBD,也是刚刚几年的时间,如果说按照你的理想做出来的话,我们现在的写字楼怎么办。我们现在实际上已经形成了很多很多,比如说办公的写字楼也好,各方面也好,某种意义上讲,形成了一个人为的所谓的CBD。这是一种主观的愿望,我对这个前景,不是对你们的前景,我对整个中国的CBD的前景不乐观,很难去把它再扭转过来。
王梓:希望我们这个项目能给中国的CBD开一个好头。
主持人(邓效峰):更多的是形象,或者叫形象工程。市场的角度讲,单方的力量比较难做。我希望我这番话不至于动摇你们的信心,不是看到我们的CBD,还看到很多城市的CBD。你说北京现在东三环叫CBD,西二环叫什么?其实中国的城市形成了多个商务中心。多中心的在城市里面。而不是一个中心。
王梓:其实我们在项目介绍的过程中,也都是提出了一个城市只能有一个CBD,其他的金融商贸区就应该叫城市的副CBD,应该在CBD前面加一个“S”。
主持人(邓效峰):这是你们的叫法,副CBD的人,肯定不会这样叫的。天津的中心区域在南站,地点改变不了了,但是名称可以改变,地理位置上讲,那个地理位置的确是天津市的中心。将来海河两边的沟通,包括现在规划当中的桥,交通会比现在的光明桥要解决更多的问题。如果从桥面上联系,形成了和这边的一体化,毫无疑问会把两地的价值带出来。
张磊:三五年以后。
魏小凡:小其实刚才好多名词,CBD、SCBD,对天津区域的了解,我替这位女士说说话,小白楼在几何的基础之上,比较兼具了一些CBD的概念。所以我想天津对这个区域的认识,因为我相对认识有限,我跟大家请教一下,我想把他们的名字定为南站CBD,不知道这中间会有一个什么样的因素,让我这个外地人觉得CBD的地方叫做南站CBD。你怎么样去定义这个区位,我发现这个问题同样存在于我们这个项目上,我们叫做古文化街商贸中心,我所理解的这个区域,古文化商贸中心,是在河对岸。我想更正一下,影响叫做意澳风情区,是一个更加有欧式风情的地方。
元勇:原来起的名字,其实相当于给小孩起的名字,是一个代号,它是大致说明问题。
主持人(邓效峰):名实未必相符。
元勇:我觉得刚才邓主任说的CBD的形成,中国跟西方尤其是跟美国是完全相反的一个词。实际上在一开始的时候,就考虑到了这些片区的基本功能,又严格按照这个走,我们是一开始没有考虑清楚,什么都做。后来又人为的作出一些规划,而这些规划又没有严格的执行,造成我们现在整个城市功能是比较混乱的。形成了这样一个现状。我们只能是在历史的基础上前进,我觉得中国将来还会慢慢的调,逐渐的走向市场化。一开始的时候我提到多维价值区,我想其实整个海河的多维价值区可能体现在很多方面,刚才提到的CBD,无论它未来是不是符合国际上标准的CBD,也是多维价值区的一个体现,因为其他区域也好,刚才谈到的周边地区也不一定可能有CBD的形态,连CBD萌芽的形态都不可能有,就说明这个区域在功能上的问题。
我前两天看了一个闻名杂志在序言里的一个东西,说宇宙的本质就是多元化,就是一个丰富多彩的特性。想说的意思就是,我们过去一元化的思维越来越不符合世界的潮流,恰好在海河这个区域,它有这种多维价值的基础,为什么?我觉得从这样几个方面:第一个,这里大家也都说过很多东西,海河这个区域的建筑是一个新旧杂成的区域,既有历史上的小洋楼,又有过去的天津的老民居,又有现代的住宅,又有现代的商贸设施,甚至还有CBD,从建筑形态上就是多元的,丰富的。这个是天津的任何其他区域没有的;第二个,我们说这个区域,我们天津前一段在分析房地产市场的时候,经常出本地开发商开发梅江,外地开发商开发海河,开发城市中心。我们这个区域聚集了全国最著名的开发商的大概前二三十位差不多都到了。我觉得这个是体现第二个多维价值的地方。这个多维价值体现在哪儿?这个区域可能会形成天津市一个真正的风格迥异,都依托于海河的文化环境基础的区域。一个区域的开发商,总是有局限性的,这个区域我们看到上海也有,广东也有,北京也有。还有浙江也有。很多很多。我觉得这是第二个;第三个是跟第二个相连的,这些开发商又用了全世界,我觉得可能目前有点步北京和上海的后尘。
海河的多维价值区会聚的世界上顶级的设计师的思想。我们现在有一个人可能会有一些误解,认为这些外来的设计师“水土不服”,但是我通过跟这些外来的设计公司也好,这些设计师的接触,包括跟其他公司的了解,恰恰是这些外来的设计师更加珍爱这块土地、更加珍惜这个海河、更加珍惜这些旧的东西。我跟国际上大师沟通,他们来以后,他们对这里的一草一木,每一个建筑,甚至是一个雕花、房檐都非常重视。
张磊:这叫保留对吧。
元勇:这些大师们他们为什么成为大师,就是因为他们对人类的价值有认识。所以我觉得这是第三个方面多维价值,第四个方面,我觉得多维价值是将来它出来的这种生活形态的多维价值,我们从过去传统上居住的这种生活形态,可能有一些小的配套,到小超市里买点东西,过去我们建筑大部分是这种生活形态的复制。当然也有逐步的提高。过去天津市应该说这种夜生活不是说人们不愿意去,而是没有地方去。我觉得总之有些事情是相互的。我们说天津市可能小姿是比上海少,但是并不是没有小姿形态的人,也并不是没有小姿。但是我们说现在天津市有这样给他们带来充分满足的地方吗?没有。我刚才说到了,我们经常有一些亮点,比如说粤唯鲜饭店,北京是找不到这样的饭店的,非常好。
主持人(邓效峰):上海也找不到。
元勇:河北路上就有。五大道也要改造,整个五大道都变成这样的东西特色就出来了。海河这种恰恰跟五大道形成两个风格。五大道实际上也在海河的范围内。我们这轮建设以后,包括不同的居住形态,实际上也是海河边的生活方式的回归。第二这种商务娱乐的形态,夜生活的形态,给天津市提供了更多的选择。我觉得从这几个方面,都可以体现出多维价值区的概念。至于说打造这个多维价值区我觉得还是有一个基本的观点,在我们对这个区域深入认识的基础上,真的是发挥我们各自的开发商的智慧。实际上我觉得政府对这个区域的规划,刚才这位先生说的,未必想得这样深思熟虑。其实更多的东西可能是需要我们去挖掘的。纽约为什么好?纽约好不是纽约市政府自己把它建好的,而是全世界的投资者把它建好的。它的每个建筑跟每个建筑之间可能没有关系,但是他们连接在一起就成为全世界美伦美焕最美丽的作品。海河大道把海河大道做到极致,城堡把城堡做到极致,天津CBD把它做到极致。我们泰达城也做我们独特的极致。我们也是一个以旅游休闲为核心的这样一个区域,大家都把区域研究透了,然后又做得非常好,人们的观念自然就会改变,这个多维价值自然就会体现。
主持人(邓效峰):可能元总已经为我们今天下午的论坛做了很好的总结,总结了这样几条。今天大家谈的比较深入,不可能完全进行。将来我们会找这样的机会,围绕这些话题相互之间媒体和我们开发商这样的沟通是非常有必要的。相互之间知道我们的背景,知道我们的想法,然后增进相互之间的合作,更好的在市场上表现我们项目当中出现的各式各样的新东西。今天我们的论坛是不是就到这里?好吧?
(掌声)
张磊:谢谢主持人。
主持人(邓效峰):今天实在是时间太紧了。今天的会议到此结束,谢谢大家的光临,再见!