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上海7月份个人住房贷款余额减少了大约10亿元。这一变化显示商业银行对房地产市场的态度已由“狂热追捧”变为“理性介入”,这将有助于房地产市场的平稳、健康发展
概括来说,一个理性的房地产市场大致具备如下特征:第一,市场供求格局基本平衡;第二,消费者(包括投资者和自住者)心态保持理性,市场投机成份占比较小;第三,市场上高、中、低档商品房供应结构科学合理,中低档占比较高(这里的高、中、低是针对某个市场而言,市场与市场之间不一定具有可比性);第四,房地产金融健全,开发商融资方式多元化;第五,政府适时发挥有形之手的调控作用,但不过度干预市场。对照这些特征,笔者认为,上海的房地产市场正在回归理性,那种房价大幅下跌、房市崩盘的情景将不会出现,理由如下:
一、成交量萎缩,市场供求格局日趋平衡。
市场成交量是供求格局的直接体现。成交量的快速上升说明需求旺盛,而成交量的萎缩则意味着需求低迷。当市场成交量由快速上升通道进入下降通道时则表明市场供求格局发生了变化。
2003年至2005年一季度上海房地产市场的成交量一直保持快速增长势头,与之相伴随的是房价的急剧上升。而二季度以来市场成交量明显下滑,价格也出现回落。统计数据显示,5月份上海商品房成交面积比4月份下降56%,6月份比5月份下降16.9%,7月份比6月份下降4.3%。这说明上海房地产市场供求格局正在发生逆转,需求过旺势头减弱,市场由供不应求转变为供略大于求的状态。这种供略大于求的格局是较为理想和成熟的市场状态之一。据此可以判断,上海房地产市场的供求格局渐近理性。
二、投资增幅下滑,开发商从“追求速度”到“关注品质”。
房地产市场的非理性繁荣往往伴随着投资的快速增长。不过,随着宏观调控力度的加大,特别是3月份以来上海市连续推出诸如开征住房交易营业税、停止转按揭、严肃查处房地产公司等多项调控措施,房地产市场的过热势头得到遏制,房地产投资增速亦进一步下降。数据显示,二季度上海房地产开发投资增速回落至20.4%,到7月份进一步回落至12.1%,房地产开发商明显放慢了开发速度。某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。与之同时,开发商也一改过去“重速度”胜于“重品质”的做法,转而强调商品房的品质,着力打造优质产品。这种情形往往发生于房地产市场由粗放发展向精细发展转变时期或较为成熟的房地产市场上。
三、市场观望气氛渐浓,消费者心态理性回归。
市场的本质在于供求,而供求中起关键作用的是需求。因此,消费者的心理和行为对市场的走势起着决定性作用。各种迹象显示,目前市场上的观望气氛日渐浓厚,消费者(包括投机者)的心态开始回归理性。这表现在:其一,如前所述,上海房地产市场的成交量逐月下滑,一些外地投机客正逐渐撤离市场;其二,7月11日国家统计局公布的包括上海在内的近两年房价上涨较快的13个城市的消费者对房地产市场有关问题的评价和意见中显示,宏观调控的“八项措施”出台后,37.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了变化。其中,64.7%的准备推迟购房,8.5%的打算取消购房,12.9%的准备去租住廉租房;其三,“团购”现象在上海房地产市场越来越普遍,消费者对市场未来走势的预期日趋一致,这使他们变得空前团结、行动高度一致。消费者心态的变化预示着房地产市场过热状况将成为历史;而“团购”的出现又表明房地产市场并未达到因过度悲观导致的崩溃边缘。换句话说,上海房地产市场正逐渐进入理性发展的半成熟阶段。
四、住房贷款增速趋缓,银行由“狂热追捧”到“理性介入”。
统计数据显示,2005年6月末,全国商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元,比年初新增2140亿元,同比少增237亿元;个人住房贷款余额达1.74万亿元,增长25.59%,同比回落16.38个百分点。个人住房贷款月增额明显减少,而上海7月份个人住房贷款余额更是减少了大约10亿元。这一变化显示商业银行对房地产市场的态度已由“狂热追捧”变为“理性介入”,或称为抑制投机,鼓励自住。虽然这更多的是出于自身防范风险的考虑,却预示着房地产市场正在经历格局的演变。商业银行更加理性的介入将有助于房地产市场的平稳、健康发展。
五、房产中介重新洗牌,中介市场步入规范发展轨道。
在一连串强有力的宏观调控政策打压下,房地产中介公司正面临重新洗牌,一大批小中介将不得不退出市场。统计数据显示,自3月份上海商品房成交量持续下降以来,一大批小中介陆续关门;特别是进入5月份,每天有30家左右的中介店被关闭,逾1.6万家中介门店已关门近千家。中介公司关门的直接原因来自于房地产市场成交量萎缩导致的业务量下滑,但却明确反映了市场格局的剧烈变化。
可以说,中介公司的超常发展得益于房地产市场的非理性繁荣,而中介公司的重新洗牌则是房地产市场由非理性繁荣转向理性健康的必然结果和直接表现。
六、融资方式多元化,房地产金融日渐成熟。
房地产金融对房地产市场的发展起着关键性作用,甚至于是决定性作用。因为房地产业是个资金密集型的行业。无论是从供给,还是需求的角度,房地产都具有高资金投入的特点。而在房地产金融不发达的情况下,房地产市场的大起大落将难以避免。让我们欣慰的是,国内房地产的多元化融资体系正在形成:房地产信托渐成气候,房地产基金日益活跃以及房地产投资银行开始起步。这些都是房地产金融日趋成熟,进而推动房地产市场日渐成熟的表现。
七、有形之手介入,地方政府职能回归。
彻头彻尾的自由市场经济在现实中是不存在的,也不可能存在。最近的一些信息表明地方政府正踏上职能和角色回归的旅途。以上海为例,针对中低收入人群买不起房的问题,市政府推出了“两个一千万”工程,并正在拟定《上海市中低价普通商品房供应和交易管理的试行办法》;针对房产中介市场中存在的诸多问题,上海市开展了房地产市场专项整治工作;在信息平台的建设方面,则推出了网上预售制度。地方政府职能的回归将大大加快房地产市场走向理性成熟的步伐。