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全国房地产年会11日下午的会议由冯仑主持,在冯仑的妙语下,任志强与易宪容上演了一出针锋相对的PK好戏。以下是部分内容记录:
冯仑:大家下午好,下午我们分成两个部分,首先是重要的嘉宾和重要的报告给大家披露,接下来是讨论。先有请天津市开发区建设局曲华林局长报告滨海新区未来的规划,滨海新区一些内容在此前温总理考察之后,天津市各部委就有一些考虑,我们有请曲局长给大家做一个详尽的报告,大家欢迎。
曲华林:首先感谢组委会给我提供这个机会,让我介绍一下滨海新区的基本情况,我本人几年前也是房地产开发一员,今天我给大家介绍一下滨海新区的发展,也希望借这个机会推荐一下天津市开发区,也希望给各位老板提供一些商机。
(图)这是天津市开发区的区域状况,这不多说了,大家应该都很清楚,国务院批准的开发区面积33万平方公里,还有和塘沽区合作是11平方公里,一共是44平方公里,其中15平方公里生活区,剩下是工业区,现在外资企业3000多家,利用外资130亿美金。我简单讲一下开发区城区发展历程,开发区发展分为三个阶段,第一是起步开发区,时间从84到91年,这一阶段的发展基本以工业卫主,当时我们提出以工业、出口、外资三位一体指导开发建设,从业人口多数居住于区外,开发区基本没有住宅以及生活配套设施,与周边联系比较薄弱。第二阶段是快速的扩张期,从1992到1996年,92年以小平同志南巡讲话为标志,开发区引入到一个新的高潮,摩托罗拉等公司也在这一时期落户到开发区,这样对我们的生活也提出了新的要求,生活功能得到初步发展。第三阶段我们叫做城市功能的综合开发期,从97年我们进行大规模城市开发一直到现在,这段时间,工业发展到一定程度对我们生活配套提出强烈需求,为了促进这方面的发展,我们进行了综合建设,从96年开始做了新区的规划,98年做了大量投资。包括工建设施、轻轨等配套的大型项目,政府在这方面有300亿到400亿的投资,经过这些开发,也促进了房地产业的发展。房地产发展我们也用三个历程来说,第一阶段走廉价吸引阶段,这个阶段主要以工业房地产为主,主要满足工业用房需求,生活型房地产比较薄弱,第二阶段是土地吸引阶段,我们出台了大量优惠政策,包括房地产的优惠政策、商业的优惠政策,通过鼓励优惠的政策,使得开发区房地产得到快速的发展。第三阶段从99年开始,我们到了控制吸引阶段,随着功能的完善,我们也提出了明确的政府指导政策,就是发展两头、控制中间,在开发区我们根据区域的发展需要,一头高档物业,因为开发区主要是工业区,我们要吸引白领阶层以及高科技人才,这是对我们区域发展有重要意义,所以我们要发展高档物业;第二要发展低档物业,这是为了满足大工业生产的需要,我们需要大量的廉价的劳动生产力,对这一部分人员我们也有充分考虑,我们在规划中抵挡住宅的建设,就是针对我们工人的住宅建设。控制就是控制一般性的居民地产开发,这是这几年房地产开发的基本政策。
随着政府引导政策的变化,房地产政策也有明显的改变。下面是几组数字可以反映一下。一个是我们住宅工建和工业厂房的比例,从90年看,我们比例住宅和工建是31%,工业占69%,2000年工业占47%,2004年住宅占55%,工业45%,这不仅是品质上有飞跃,在量上也有巨大的飞跃。近几年开发区房地产价值也有很大的变化,这也是在座老总比较关心的,也是衡量房地产市场是否成熟的参数。2002年开发区住宅类商品交易价格均价2826元,非住宅类3390元;2003年住宅到了3056元/平米,非住宅到了3248元/平米,2004年住宅价格均价达到3510元/平米,非住宅达到4879元,2005年1到9月份,我们统计住宅是4457元,非住宅是5813元。同时根据我们政策,从鼓励到控制,地价也有变化。从80年代一直到90年代初,我们住宅用房,地价是10个美金,当时美金跟人民币比例还不到8,应该是7左右,就是几十块钱。1999年我们开发区到了控制型阶段,我们实行了第一次土地拍卖,从此以后都走了拍卖程序。第一次拍卖地价700元/平米,2004年我们按照楼面地价拍卖,达到1800元,2005年我们刚刚进行的拍卖,楼面地价达到2890元/平米。同时我们还有市场容量的概念,近几年房地产交易量也有个数据,2002年住宅成交量30万平米,非住宅60万平米,2003年非住宅7万平方米,成交金额11.2亿,今年上半年,尤其五、六月份,受国家政策影响,住宅交易有相应降低,但是开发区仍然呈现火爆局面,1—9月份,房地产交易量,住宅是32万平米,非住宅14万平米,成交金额9.4亿,下面我再讲一下开发区的发展规划情况,这也给大伙进一步投资提供一些参考。首先讲一些现状,过去20年开发区抓住改革开放第一次机遇,又住小平同志南巡讲话第二次机遇,经过20年建设,这里变成现代化的工业新城区。90年代以来,大量投入已经完成了从工业制造体系向现代化工业的转变,同时也承担着滨海新区高新技术转化的职能,6月份温家宝总理视察这里,明确提出要发展到滨海新区的战略高度,要成为中国经济的第三关键区。也做了一个明确定位,就是把滨海新区变为宜居海滨新城。总理视察后,我们开发区也积极参与了滨海新区大规划,整个天津政府也在做着大规划,我把我们所了解到的情况给大家介绍一下。
首先跟房地产相关的,我们中心城区的发展规划,这图是滨海新区中心城区规划,一直到塘沽海和南岸,总面积50万平米左右,这是滨海新区未来核心城区,其中15平方公里要成为核心城区的启动区。开发区也进行了适当战略调整,这张图是开发区现在正在进行和讨论的发展战略规划,是空间上的规划。黄色这片区域是我们正在规划的滨海休闲旅游区,这是现在我们所在的区域,称为东区。去年国务院批准了深颜色的区域,是开发区目前正在开发的西区,总规划48平方公里,国务院批准的容积率是4.97,目前现在正在发展工业。根据目前的发展态势,我们做了一个定位,我们所在的东区将来作为高新技术的转化区域,北区定位以主题公园为特征的海滨旅游区,西区建设成滨海新区现代加工业示范基地。
下面介绍一下北部休闲旅游区和东部区域,因为这方面跟我们房地产行业是息息相关的。为了配合滨海新区的发展趋势,对于起步区的建设,定义为滨海新区的商业、金融、行政的办公中心,大概居住和商业以塘沽为主。下面我着重讲讲核心区16万平米,这我们已经做完了规范,同时总建筑面积80万平米,我们也在启动部分建设,也欢迎各位老板来投资。这核心区包括地标性的建筑物群、国务院、商务办公楼,整个核心区2.5平方公里跟我们已经有的泰达图书馆、开发区中心医院、行政办公中心,将形成滨海新区的商务、金融、办公中心区域。这是核心区的规范方案。这个地方是我们规划的大剧场,右侧这块是我们规划的博物馆,这一带区域是规划的CBD的商务办公楼。目前我们正在进行国际招标的是标志性建筑,10月底进行开标,主场规划320米,另外两个塔一个200多米,一个100多米,这也通过招拍挂的程序来进行。
(图)这个建筑物是我们正在建设的,是政府投资的,东侧其他建筑物都是规划中的,欢迎各位来投资。刚才我说的三个塔楼是CBD的标志性建筑物,将成为我们滨海地区的地标,主要功能是酒店、甲级写字楼、高档酒店服务公寓以及大型配套商业以及公共绿地,用地面积26000平米,建筑高度200米左右、100米左右,现在规范3座塔楼。总的建筑面积将在35-45万平方米,近期还有其他的一些建筑,有新闻大厦,这是集政府广播、电视、网络等服务与一体的大厦,用地面积12000,建筑面积42000平米。博物馆是政府投资项目,还有剧院。对于其他项目也开始对外招商,也欢迎各位老板来投资。
下面我重点介绍一下我们正在规划的旅游区,这一块将会成为未来几年的发展热点,定位为环渤海休闲旅游的主要部分,国际旅游目的地以及世界公园为主题的生态型海滨旅游区。我简单介绍一下功能,第一是油轮级配套服务区,我们这一带以码头为主,第二是居住区,研发和高科技成果转化基地规划在南侧,蓝色海洋旅游,这是以我们现有的军舰、航空母舰为基础的观光区。同时我们在北部地区进行主题公园的建设,这由泰达控股公司来进行建设,这公园的建设为这个地区的发展将带来巨大商机,包括酒店配套、房地产开发,未来会成为热点。
在这大的规划上,可以分为两部分,一个北部,北部整个规划70平方公里,加上填海150万平米,大量以湿地建设为主,结合乡村据了部,建设成为绿色开放空间,湿地占到一半,应该是30万平方公里左右,同时开发建设休闲旅游区,形成蓝色海洋旅游区,在沿岸建设居住组团。南部地区进行填海造路工程,我们发展国际油轮码头和临海居住区,同时形成以高科技研发与成果转化的总部中心。同时也建设游艇俱乐部以及私人码头。北部休闲旅游区最重要是交通配套方面,这方面我们也做了大量前期工作,首先是铁路运输,从京山县到西北部进行改造,轻轨目前有的天津到开发区,要延伸到主题公园,同时开发区正在进行的有轨电车也将延伸到北区。对外联系方面,目前公路交通有京滨、京津塘高速,唐汉高速,以及京津唐二线。准备再修两到三座桥,形成南北沟通。
下面想为大家推荐的是这个区域内部的未开发用地的生活情况,在2003年,未开发地段进行统一城市规划,以确保住宅开发的品质,针对这里我们发展两头,这也进行国际招标。基本以低矮住宅为主,形成高档住宅的风貌。到10月、11月份有一部分地块要拍卖,总的面积大概在15万平米左右,全部为居住用地,单个地块容积率我们也正在讨论,我们估计会在1到1.2之间,全部是高档的居住区,我们预计10月底到11月中旬分两个标段进行拍卖,欢迎各位老板来参加我们的竞拍。
真诚希望大家能够来到我们滨海新区,来到开发区投资建设,再次感谢各位给我们提供这次机会,谢谢大家!
冯仑:曲局长的介绍,我想大家会很感兴趣。一会儿圆桌会议可以讨论。大家知道,最近的REICO报告大家都很关注,而这个报告是他们定位的超然、客观,我们也特别关注他们最近一年来的研究成果,究竟和目前政策的发展,有一些什么样的关系,另外提出了什么样的建议和角度。接下来的环节我们热烈欢迎REICO工作室主要研究人员刘琳博士给大家报告他们的研究成果,大家欢迎。
刘琳:各位来宾,大家下午好,受REICO工作是全体研究人员的委托,下面由我跟李峰先生就REICO报告主要结论做一下报告。首先我介绍一下REICO报告的内容构成。REICO报告去年年末推出第一部报告,对1998年到2004年中国房地产市场形势进行了一个判断,对未来20年房地产市场发展做了一个预测。从2005年开始,REICO报告改为三个季度报告和一个年度报告组成,每个季度报告里面由一部分市场分析和一个专题研究报告组成,今年第一季度的专题研究报告是针对土地调控对房地产市场的影响展开研究的,第二季度专题研究报告是经济适用房效果调查,由于我们是季度报告,三季度数据目前还没有出来,现在我们只能给大家简要介绍一下第二季度的研究结果。
我代表REICO报告市场分析的课题组来对市场部分做一个介绍,REICO报告市场分析部分是从政策分析、土地市场、开发投资、资金来源、开发建设、销售价格等方面深入的分析房地产市场的形势变化,目前由于时间的关系,在这里我只讲第二季度的市场形势的几点结论。
第一点结论,房地产市场的需求增长是趋缓的。第二结论是房地产开发投资的意愿在持续下降一年后开始回升。第三房屋销售价格的增速是趋缓的。第四是房地产市场区域性差距比较大。
首先看第一结论,房地产市场增长趋缓。但是由于统计指标内涵的认识,我们目前销售面积含义并不能够完全代表市场当期交易状况,在报告中作了一个专题,对当期交易面积和销售面积内涵进行了一个比较,结果是销售面积并不能够完全代表市场当期交易状况,因此在分析房地产市场需求的时候,REICO报告采用几个指标,一个是房地产市场商品房的销售竣工,商品房定金预收款的变化,个人住房贷款变化等等。首先看商品房的销售面积,在二季度,从全国来看,销售面积同比增幅逐步增加的,这个图是显示销售面积和房屋成交面积的比较情况,我想强调的是国家统计局在8月份对销售面积的指标重新进行了规划,从8月份开始,销售面积的指标含义是由现房销售和期房销售量部分组成,很大程度应该说代表了当期房屋成交面积,但是在8月份以前,所有的销售面积统计数据都是我列的表的这种含义,并不能完全代表当期房屋成交状况。从销售竣工比来看,二季度销售竣工比快速下降,4、5、6三个月的的竣工比下降到1.1、1.09和1.01,到6月份销售竣工比与前几年基本持平,这是不同物业类型的销售竣工比的变化,以商品住宅看,回落速度最快。
第二点理由是二季度定金预收款增幅快速下降的,我们看这张图,红颜色代表定金预收款的增幅变化,定金预收款的增幅由1到2月的47.4%下降到4月份的26.1%,比去年减少了25.6的百分点,40个重点城市变化下下降更明显。
第三个理由是贷款增幅大幅下降。比如从北京和上海来看,各个金融机构个人住房贷款余额都是同比少增了比较大的数字!
最后一点理由,来自央行和七部委的调查,同样证实在全国范围内,房地产市场持币观望态势已经形成。央行问卷显示,买房者意愿已经回到历史最低点,并且继续下降。国务院独到组6月有七部委的调查,结果也是房地产市场销售降温,持币观望态势已经形成。这是以上二季度报告的第一观点,从需求来看,房地产需求增长是逐渐放缓的。第二从供给方面看,房地产开发投资意愿开始有所回升的现象。房地产开发投资增幅是持续下降的,从房地产开发投资整个指标看,同比增幅持续下降,但是如果把房地产开发投资拆开看,可以看到商品房开发投资,这个指标在二季度有所回升。它的回升主要来自土地开发投资和土地购置费的增长。从不同类型看,经济适用房同比回升的。部分地区来看,中部地区房地产增幅下降最快。
这是土地方面的,40个重点城市来看,土地方面回升迹象更加明显。新开工面积的增幅有所增加,这是不同地区的新开工面积的增加。我在这里要强调的是,虽然开发投资的各项指标有回升迹象,但是仍然处于比较低的水平上。
第三个特点是房屋销售价格的增幅是趋缓的。这是商品房平均销售价格的涨幅回落,更明显。其中5月份商品房销售价格出现同期相比下降的局面,降幅1%。二手住宅销售价格涨幅回落要快于商品住宅。二手住宅销售价比去年同季上升0.5%,比一季度上升1%,丈夫回落1.7个百分点。
第四特点是房地产市场发展的区域性变化较大。不同区域房地产市场的变化不同的。REICO报告对40个重点城市房地产市场发展状况都有一个描述,由于时间关系,我只对几个一线城市进行介绍。北京来看,二季度房地产开发投资意愿继续下降,需求增长趋缓,上海投资意愿下降,需求增长趋缓。广州和深圳,需求增长都是在增加,开发意愿也有所增加,这是四个城市的比较图,这是土地购置和开发的变化图。
这是定金预防款的变化商品房新开工面积的变化。这是四个城市销售竣工的变化。这是房屋销售价格的变化。
以上是二季度报告对房地产市场归纳的四个主要特征,二季度市场主要特征是需求增长趋缓,报告对增长趋缓的原因做了一个简要分析。报告认为,二季度房地产市场需求增幅的趋缓是宏观调控的表现。政府对土地和信贷实施了调控政策,在投资增幅不断下降的同时,由于供给受到控制,房价迅速上涨,2003年5月,政府连续出台了抑制投机等政策,这些政策对消费者预期产生了影响,消费者对宏观调控的理解和认识的不一致,加速了房地产市场需求增幅的下降,6月份由建设部等七部委对八个城市进行了市场调研,调研结果表明,开发商和消费者从各自的利益出发,对宏观调控的理解和认识很不一致,消费者普遍认为国家的宏观调控简单认为要下降房价,从而持币待购。成交队进行了抽样调查,八条出台后,38.7%的消费者购房心理发生了变化,报告认为,从未来区域看,房地产市场的需求当前仍然是以自住需求为主,在成交队的调查需求中,只有7.7%的人员取消购房,92.3%的人员选择了推迟购房,这个数据说明房地产市场仍然以自住需求为主。随着消费者对宏观调控的正确理解,房地产市场将会得到恢复!
最后一个,因为是二季度的报告,当时我们预测,近期针对房地产调控力度不会加大,而是以实施现有的调控措施为主,这个预测在9月下旬,建设部的发言人已经明确表态,针对房地产业的调控力度不会加大。
关于二季度市场的主要结论我介绍到这里,下面由李峰先生介绍专题研究内容。
李峰:各位领导,各位嘉宾,大家下午好,我做专家研究报告,希望大家提意见。REICO报告二季度专题研究是经济适用房政策研究,研究根据公共政策分析的一般方法和原理,在客观事实和数据的基础上,通过对比分析,对经济适用房政策进行评价,评价主要回答三个问题,第一经济适用房政策当初设定的目标是否已经达到,第二当前环境下,政策是否需要调整,第三,如果需要调整,如何调整?本期报告主要回答前两个问题,关于如何调整。
以下从三个方面对二季度报告主要内容进行介绍。一、评价方法,评价方法的原则,按照公共政策评价一般方法要求,即政策主张本身为评价价值尺度进行评价,对政策执行效果进行评判,而不仅仅围绕政策效果本身,避免价值判断上的冲突。评价以经济适用房所确定的目标为评价标准,以实地调查结果和政策资料为评价对手,通过效果和标准的对比进行评价。
二、评价的基础,一是政策文本,也就是政府公开的相关政策文本,二是国家统计局提供的数据,主要是国家成交会提供的包括北京、上海、广州等在内的16各城市居民家庭的有关数据,三是美国专业调查公司对北京、太原、西安三个城市进行入户抽查。
三、报告主要结论,经济适用房政策是城镇住房产业的产物,政策不断调整,经济适用房政策源自上个世纪90年代,政策问题的形成并不来自于全部中低收入,因此政策形成之初,担负多种政策使命,一是实现商品房、社会化体系,三是拉动经济增长,三是满足城镇居民政策的改善。最初政策文件由于理解不同地方政府在各自政策目标群体的结点上存在很大的差别,有的地方对中低收入的理解为中等加低收入家庭,也有的地方理解为中等偏下加低收入家庭,前一种理解包括了从低收入到较高收入的家庭群体范围,大约占全社会家庭总数的70%。实际上政策在执行中不断调整和完善,2003年政府有关经济适用房政策明确,经济适用房具有保障性格的政策性用房,解决中等偏下的住房。
二、经济适用房政策已经形成了体系,完整的政策主张在1994年提出,同年政府发布有关经济适用房的管理办法和经济适用房的性质、优惠制度、价格管理以及交易管理都进行了规范,2004年政府出台更加规范的办法,基本内容没有发生重大变化。从1998年以来,政府出台了一系列政策来推进经济适用房的建设。目前经济适用房的建设已经形成一个完整的体系。
三、经济适用房供给有多种渠道。总共有三种。
1997-2004年,房地产开发企业累计完成3863亿元,占完成住宅投资34629亿元的11%。1998年至2003年,房地产开发企业经济适用房竣工面积占2.69亿平方米,占同期住宅面积18.8%,占同期商品房屋中住宅竣工面积的14.3亿平方米。由于统计数据的限制,本报告目前尚不能对包括房地产开发企业提供的经济适用房、集资、合作建房单位自建经济适用房。
尽管2004年由建设部、国家法该委联合颁布的经济适用房管理办法继续明确集资合作建房是经济适用房的组成部分,但是我们预计,今后合作建房的比例将逐渐降低,随着计划经济体制下,单位占有土地的减少及必然也会逐渐减少。并且也设定了严格条件,住户困难户较多困难企业,经市、县人民政府批准,可以在符合土地利用规划和整体规划和发展规划下,利用单位自用土地进行集资合作建房,而且参加合作的对象必须限定在本单位无房户和市里规定的住房困难家庭。
四、经济适用房取得显著成效,但存在明显偏差。我们在北京、太原、西安三个城市进行了入户调查。从适用房的需求上了解政策结果。中等和低收入占了62.23%,但是各地差异非常大。首先看北京的,北京市处于较高收入以上的家庭58.4%,低收入占22.3%,高收入家庭占25.8%。西安城市较高收入占45.6%,较低收入占22.3%,高收入家庭占32.9%。下面我们看太原市的情况,中等收入家庭82.7%,低收入占50%,高收入占5%。作为商品房,经济适用房满足了中低收入家庭的需求,但也有一部分用于投资,我们可以看出有一部分用于租赁。
经济适用房实际购买者对房屋总体价和使用面积和地理位置比较满意,但是80%业主认为经济适用房政策没有达到目的,主要原因是真正低收入者还是买不起以及购买审查不严以及小区配套不完善。
五、在全国主要城市居民收入差异扩大。下面几张图代表中等低收入家庭,黑色代表所有家庭的平均数,灰色代表高收入家庭。占全部家庭70%的中低收入家庭,无论是1998年还是2004年,人均收入都相当于全社会平均值83%,基本没有变,但是与高收入家庭差距拉大,相当于高收入家庭的43%,2004年相当于高收入家庭的39%,占全部家庭30%的中、低收入家庭,与高收入家庭相比,收入在拉大。现在已经达到27%。
1998年人均住房使用面积相当于高收入家庭的81%,2004年降到73%。尽管两者差距都在扩大,但是中低收入家庭和高收入家庭在住房面积的差距要小于收入水平的差距。这图是70%目标群体人均居住的情况和人均收入的情况。
尽管从人均住房面积看,住房没有很大差异,但不意味着住房质量没有差异,如果对住房状况进行比较,应该选择一个至少包括质量、配套设施和房屋地段信息的面积,然后对各个收入家庭按价格进行转换,然后再进行比较。
六、经济适用房政策当初意愿基本实现,政策可以调整。按照公共政策的分析方法,我们用政策本身进行衡量,可以得出这样判断。虽然政策执行更多是不完全产业化的手段,但是经济适用房政策当初的目的已经基本实现,城镇中低收入家庭住房状况得到很大改善,当前全社会住房相对水平差别并不悬殊,没有理由认为全国普遍收入家庭面临住房困难问题。而且,预计在现有的制度下,大中城市的集资、合作建房,单位自建其他经济适用房的供给将因为城市土地、城市规划和城市管理的限制而大幅下降,通过房地产开发企业实现的经济适用房将可能成为经济适用房的主要供给,因此,按照现有的供给比例和方式,如果没有集资合作建房等其他供给渠道,就无法满足全社会30%的家庭的住房需求,如何弥补因为集资合作建房的经济适用房的渠道,必然缩减带来供给不足,这是必须考虑的问题。如果政府继续依靠划拨土地来满足中低收入家庭的住房需求,由于在各地的住房状况以及供给条件的差异,地方政府在政策执行中,将面临更大的政策执行能力和政策执行成本的考验。在土地供给量不变的前提下,全社会每年新增住房需求中,来自中下新增需求应该作为社会保障问题,而不是当市场问题解决,完全以来市场供给解决保障问题,将导致政策效果降低,政策可以考虑,从政策问题,政策对象、措施上对经济适用房政策进行调整和进一步完善,谢谢大家!
冯仑:非常感谢REICO工作室对二季度的研究情况做的简报。关于报告的详细情况和文字资料,在门口有供应,大家如果有需要,可以预定。接下来的环节进行年会当中最有意思的环节,就是大家一起共同讨论时下最为关心的问题。今天下午有请以下几位嘉宾到前面来一起讨论。钟伟先生,北京师范大学金融研究中心的主任,易宪容先生、聂梅生会长,中国工商联房地产商会会长,另外李晓东,联华信托董事长,华远董事长任志强以及卢铿,还有我们东道主泰达集团的总经理孟群。还有一位是咱们天津商会会长李德福,请到前台就坐。我先说一下规则,因为任何一个论坛对于主持人来说都比较辛苦,一般都是每个人提一个问题,然后每个人也说不过瘾,说完了差不多散伙了,今天不按这个套路。今天我让你们互相之间提问题,然后接着说,每个人讲三分钟,如果鼓掌你接着说,如果你一直能说到今天下午结束,只要有人鼓掌你一人说完就好了。第一我想请任总对易先生提一个问题,然后易先生对任总提一个问题。
任志强:我给易先生提个问题,他老在报纸上说我们房地产不好,说不好没有关系,只要你说的有道理,最大一个问题就是,易先生是个研究人员,但是所有说房地产的报告里,没有一个是用研究数字,我想说易先生最好能把报告中所有的数据问题解释一下。
易宪容:其实与任总交往也多了,我最近也做了个房地产报告,而且在国内比较好的经济学杂志发表了,这报告里有四、五万字,里面很多数据,这还是你对我不熟悉。对于房地产简单的描述,我们可以用一般的文字语言,因为对于一般现象可以用数据表达,也可以用文字表达,也可以用图形方面表达,并不在于你的逻辑表达,重要是你对问题的逻辑理解,理解后能够让其他人,比如开发商、民众、政府能理解你在说什么东西,我这样回答行不行。第三方面,我提一个问题,房地产市场既然是我们的支柱产业,我想问的是,作为支柱产业,你作为一个开发商,作为一个房地产企业,如何能保证它能够持续稳定并且很好的发展?
任志强:我先说说他的数字,他说我不了解,他说房地产市场要下降30%到50%,除了这个数字我没有看到其他数字。
易宪容:前面那个50、30不是我说的东西,而是媒体可以挑出来作为新闻炒作。
任志强:那你跟媒体说“我从媒体得到的信息就是这个信息”。他提的问题我认为是研究人员提的,如果对于企业,有利可图,这个企业可以做好,如果让这个行业无利可图,这个行业就不会有人投资,更多人是看这个政策能否让投资者获利,然后这个政策才能保证这个行业来发展。如果国家政策,作为宏观调控的时候,让一个政策说你不能在往里投资,这样房地产商就不会做房地产商了,可能回转投到其他行业,那么这个行业不可能有发展,不可能成为国家的支柱产业,这是基本的道理,不知道易先生是否同意。
冯仑:请聂会长和天津李会长互相提问。
聂梅生:今天上午李会长说,他们正在推动中国第一支REITS,而且有可能破壳,我非常感兴趣,但是就我所知,中国房地产基金的有关政策都还没有出台,这种情况下,天津房地产商会怎么样推动中国第一支REITS能够出台。
李德福:现在很多人都在进行尝试,全国来讲有两次会议,我们国内确实受着政策法规的限制,但是我们可以在境外寻求办法。我们要充分利用房地产信托投资基金这种国际上非常成熟做法,这是非常重要的手段,美国60年代开始,在这方面,香港和新加坡比较,新加坡的做法更适合我们,我们选择的就是新加坡来合作,相关的包括税收和法律障碍,我们也进行了充分探讨。我提一个问题,我们这个房地产商会还没有加入全国工商联住宅商会,但是我非常希望全国有这么一个联盟组织,真正意义上能够建立血缘关系的联盟组织,不知道会长在下一步工作中会否考虑?
聂梅生:我想李会长没有加入我们全国工商联商会,这是两方面的事,一个是去年在上海你没有去,这就落下一年了。据我所知,很多地方商会都是我们的会员,所以天津商会要尽快加入,我们欢迎。从我们国家社团的管理上面来说,有商会,有学会,有协会,目前就我知道,这届政府也在理顺这个关系,就是政社分开,我觉得在贯彻政社分开前提下,协会、商会、协会都会回归到它的本位,这样全国的房地产协会和商会就会起到企业与政府的桥梁作用,而不像现在,有的是偏向政府,有的是偏向市场,这是需要我们国家改革过程中的一个环节。为了解决这个问题,我们成立了联盟,对于这方面我觉得天津商会是个佼佼者。
冯仑:我们知道饶献身对REICO有个提问,我们请饶先生继续你的提问,关于REICO报告里的问题。
饶及人:我跟REICO在房地产稳当的时候,这种报告是房地产商的判断依据,但是目前中国房地产市场变数这些激烈的时候,那么REICO报告更及时一些,而且对未来房地产走向提出一个大胆依据。目前刚刚在纽约参加了一个论坛,我就提出我们的看法,我们认为中国房地产开发面临相当大的困难,就是中国房地产市场的前天是百花齐放,昨天是争奇斗艳,今天是死伤累累,明天是横空出世,我想知道REICO对于未来有什么大胆预测?以及第三季度能否透露一下?
冯仑:REICO这边谁来回答?REICO研究室现在是开放的,每一个专家都来自于不同研究机构,
REICO工作室代表:您提了非常好的问题,我想REICO报告要是客观来说,预测是不可避免的,你问的是比较长时间的预测,在去年年初的报告中,我们有个很鲜明的观点,我们认为中国房地产业发展是健康的,而且我们也提出了一个观点,我们认为中国房地产业从98年开始的快速增长是个市场化过程的替代,由各个单位建房转变由房地产商来建房,实际是资源由各个单位分配转向由市场分配的过程,我们用的数据是全社会住宅建设的数据和房地产商他来做的数据进行对比,我们发现,从98年以来,全社会的住宅建设增长速度是3%左右,而房地产开发业的住宅增长速度是比较快的,单纯来看,房地产业的发展速度非常快,实际总量增长并不快的情况下,房地产业的发展快只能代表资源要素被转化的替代过程,我们当时提出很鲜明的观点,我们认为对房地产业的高速增长应该是鼓舞,而不是打压,这一次的宏观调控,根本原因不是针对房地产业而言,而是整个固定资产投资的速度过快和土地问题,和粮食供应紧张引起的土地重视问题。中央政府出台对于信贷和土地的调控措施,我想最初都不是针对房地产业的,由于这两种措施跟房地产业紧紧相关,后来对房地产业的影响,首先是通过改变了消费者的预期,使房价快速上涨,2004年房价快速上涨引起了政府重视。2005年出台的国八条等都是针对房地产房价上涨过快出台的。从2005年3月开始,这种措施才是针对房地产业的。我们认为中国在城市化进程的背景下,人们居住需求是非常大的,房地产业的高速增长的健康发展是长期的,至少20年。
饶及人:我们没有任何怀疑房地产市场的发展,我想知道,作为投资人,作为开发商,下一季度的市场怎么样?
任志强:您最好买一个报告。
饶及人:谢谢。
冯仑:谢谢REICO的陈述。对以上的讨论,我想听一下保主席的意见,保主席姓名比较独特,您做一个评论。
保育钧:房地产和房地产产业和过去经济适用房的概念,就是中国房地产已经从过去单位分房进入到社会建设,从福利转为市场。按照市场规则来看,这两个之间具体是什么关系,我觉得现在大家各说各的理,应该知道房地产产业是什么,如果按照市场规则来看,是谁来干预市场规则,那是权利干预。享受经济适用房的人70%左右不是中低收入,这政策就发生了偏差,主管意图和客观效果没有达到,什么原因?权利的干预。影响阻碍房地产,房地产一些不正常要分析原因,是房地产开发商造成的,还是我们政策多变和权利干扰造成的,要把这个搞清楚,否则这永远说不清,闹不好,很多问题都会归罪于房地产开发商。最后是市场感觉错了,既然是个产业,就应该按照市场规则来改,现在我们应该共同讨论市场规则,认识房地产产业究竟是什么,好多ABC的东西还没有搞清楚。这些年宏观调控怎么操纵房地产呢,这恐怕是93年以来体制改革的问题,94年开始,财政没有钱了,国务院负责同志就一个一个谈判,定基数,实权、财权逐步分离,这闹到省、地市县,而他们要搞城市建设,那么这样就拿着地,用土地变钱,这实际是地方政府要发展,这时候就利用土地作为重要资源来开发,这实际是中央政府和地方政府的作用,最后把土地拿了,双方都把责任转嫁给房地产商。房地产究竟是什么,如果是产业一定要按照市场规则来办,不能今天一个政策来干扰,明天一个政策来干扰,这就误导了人们的需求。本来买房子,好房子好价,差房子差价,这是按照市场规律来办,现在都想用最低的价钱买最好的房子这种心理,我注意了易先生他们的文章,都讲的有理。对房地产是什么很多人没有搞清楚,所以才会发生这些问题。
易宪容:我赞成保主席的观点,房地产究竟是什么,这个问题我们一定要搞清楚,在搞清楚的情况下,你才能界定政府的权利在哪,房地产企业的环境在哪,民众的需求在哪里,这样大家各尽其责。现在政府利用权利把大量农民土地征地过来,自己短期使用,然后把价格提高后,通过房地产开发商把价格提高,我们房地产第一个问题就是土地问题要搞清楚,土地来讲,农民土地多少钱,通过四种方式进行拍卖,而政府你应该花多少钱,不是政府来说的算,是应该通过法律方式来规定。
保育钧:但是要搞清楚,农民是真正的无产阶级,农民没有地的。
易宪容:所以让农民要有地,我们把土地使用权先给农民,限定50年,那么政府带着开发商要使用土地,就要从农民购买。
保育钧:现在政府官员讲了,土地不能私有化啊!
易宪容:这不是私有化的问题,是使用权问题,这样才可以形成好的市场。