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我是发言,不是致辞,在环渤海论坛,我第一次就房地产论坛发表自己的观点,今天是第二次,今天是环渤海经济圈与中国城市建设,我想环渤海经济圈的发展在中国经济社会发展中有战略意义的,当然论述这个问题可能需要很多的篇幅,我们每个人发言是15分钟,因此我的发言主题内容与其放任不管海外基金,不如放开中国基金,因此海外房地产之间,中国政府有关部门对它没有任何管理,而对我们中国房地产基金,或者以基金形式进行房地产融资的活动,现在步履艰难,我就此谈一点个人观点。
第一个我想谈一下中国房地产市场的金融背景。我们研究房地产市场更多也是在资金链,我想给大家介绍一下我个人认识,第一我们从国际环境看,澳大利亚、英国的房价在下调,美国房地产的泡沫正处于破裂的边缘,另一方面美国长时期执行的低利率政策,最近不断加息。美国近一两年贸易赤字、双赤字引起全球货币供应过高,过多的全球基础货币在全世界各地满世界寻找投资或者投机的对象,网络经济破灭了,所谓新经济也昙花一现,到投机房地产,投机石油,到现在投机黄金以及有色贵金属,这是导致当今世界货币体系混乱的基本原因之一。当然现在国际货币体系问题很多,过不了几天在中国第一次召开金融高层会议,有个主题就讨论有关这方面的问题,就是国际货币组织之间充满着矛盾,改革呼声很高。这我简单介绍国际环境。那么国内的资金环境是什么状况呢?我仍然坚持我去年年底在媒体上呼吁的,我们要当心1998到2002年松货币紧现象,我们把银行资产负债表合成一块表,负债方是供应链,中国社会目前有多少,六月份的数据看,我们现在已经有27万亿人民币,银行贷款为主的融资格局。那么我们贷款是多少?6月份数据是18万亿。我是想说这种现象造成的原因,第一,这两年加快银行的改革,我们又进入了WTO,监管部门要求中国银行业尽快达到资本充足率为8%,我们大多数银行不到这个比例,因此加强监管,审慎经营,迫使我们银行自觉的防范风险,缩小贷款,这是一种趋势,而且我还说,这种趋势不是今年或者下半年的现象,可能要延续两三年。在美国八十年代末,九十年代初,为了贯彻巴塞尔协议,也存在这种状况。这是一方面,资金很多,贷款贷不出去,从某种意义上说,又是改革开放的一件好事,改变了过去一放就乱的现象,现在货币很多,但是银行不会马上放出去。另一方面,我们人民币汇率升值的压力,国际社会方面的压力还比较大,这是我们国内基本的资金形式。资金很多,但是一些行业,一些好企业仍然叫资金不足,主要原因是和银行的谨慎方块,银行加快几个有关系。但是更深刻的原因是我们中国融资体系的改革还没有到位。第二方面,我们支柱产业怎么办?我完全同意政府对房地产市场的调控,我认为是正常的,但是我在博鳌论坛时,我的主题是把房地产形容为青春躁动期的行业,就是我们还有不成熟的地方,这种情况下,我认为对房地产宏观调控的基本方针应该有管有疏,该管还得管,该疏导还得疏导。合理的监管是完全必要的。比如说对开发商贷款的资本要求,比如对购买房贷款的政策等等,但是作为正常的市场经济活动,该管的管,市场该满足的金融工具也得有,在这方面,我们恰恰是在加强监管的同时,融资工具的开发有些滞后。如果说影响了支柱产业的发展,影响了经济增长,我想这方面监管部门也应该有责任。就是我们的监管部门不能仅仅从部门利益角度考虑,也要考虑这个产业的发展对国民经济持续稳定发展的重要地位和程度。
从经营理念讲,目前除了贷款,基本上没有其他什么金融工具,对国内房地产业更是如此。除了贷款基本没有其他什么金融工具。股市目前状况不言而喻,债券可能除了极少数上市公司、房地产公司之外,一般的房地产行业,哪怕是优质的房地产行业,发行债券可能都很困难,这样海外的基金大举进来,那么对于这种情况怎么看?也许台下老总对我说的有异议,没有关系,可以讨论。但是我想指出,从国家利益,从宏观面来看,大量的海外资金进来,进一步增加了汇率升值的压力,这些资金进来要形成更多的外汇储备,而且我们不得不怀疑,它们不仅仅在房地产市场上赚一笔,而且准备是在汇率升值上赚一笔,这对于我们宏观政策的调整,无形之中增加了压力。这是第一,第二,中央银行对外资进来以后要结汇,结汇后货币供应过多,把银行同一市场利率压的很低很低,现在银行间的市场利率只是百分之一点几,但是通过传导效率,使得利率有点下降,这是好的事情,这必然影响中国货币政策的独立性,影响中国货币政策传导的有效性,就此而言,我的主题思想是与其放任不管海外房地产基金,不如支持房地产各类资金。因此我呼吁,主管部门要把非居民的房地产投资放在资本向下,进行严格管理,违规坚决查处,对非居民的房地产投资,我们要出台相关的限制措施。至于怎么限制,限制哪方面,是从投资还是买房,还是卖房等等这方面都可以研究,借鉴国际上一百多个国家对海外国家投资房地产的规章制度,但是我们必须明确指导思想,对此不能放任不管。第二,对支持优质房地产企业上市融资,发行长期债券和短期融资券之外,当前要大力发展房地产基金。在这方面我想说几条意见,我认为我们的政府有关部门应该向证监会学习,学习它们敢于金融创新的精神,我在媒体上看到,前不久中金公司帮助中国联通发行了中国联通CDMA收费权的信托计划,我认为这是非常好的事情,非常好的金融创新,媒体更多是从资金证券化角度进行宣传。我认为CDMA的信托计划,这本身就是信托计划,它的加快创新,在筹集资金方面进行公开,价格市场决定,资金筹集完后,可以在交易所进行大众交易,我们抓住这三个环节,我们知道这项计划对企业的融资,对活跃市场,对于开发中国的金融产品有很重要的意义,但是我认为我们的媒体就此事,把银行、信托、房地产、中国联通、证监会的创新糅在一块宣传的不够,因此我想借这故事讲述三个观点。
第一,如果发展中国的房地产基金,首先可以鼓励发展房地产投资的私募基金,鼓励发展私募基金公司,从公司法角度,从相关的法律角度,我们基本没有什么限制,我们应该鼓励,当然在实际操作中间,有一定的难处,那是企业家能不能进行友好的合作。
第二,我认为银监会应该顾大局,提高工作效率,尽快出台信托投资公司,房地产信托业务的管理办法。听说曾经在网上征求意见,在此我说的顾大局是讲房地产业我们要进行调控,同时房地产我们又要必须正规支持,因为它是我们的支柱产业,房地产业跨了,对国民经济持续稳定健康的发展是很不利的,就此而言,我们要顾大局,要识大局,该管的严格监管,该支持的坚决支持,在这方面结合中国的现状,对信托公司从事房地产信托基金,可以制定严格的监管细则,但是我们也不要轻易把信托公司曾经出过的风险简单归结为不能搞房地产信托基金,我不这样认为。我们在发展房地产信托基金的同时,应该废除我们原来信托计划只能搞200份合同的限制,或者我们可以提高投资者投资金额的门槛。在座可能有些不能了解,房地产基金只能搞200个合同,每个合同5万块,这样对房地产的发展很有限,基于这点,可以放开。但是为了保护中小投资者,我们可以把投资门槛大大提高,20万、30万都可以进行,我曾经离开中国人民银行的时候,也留下了这个建议,天窗打开,门槛提高,加强监管,这是可以大大发展的。
第三,有关部门要抓紧研究,制定中国的REITS相关制度,按照国际惯例定的房地产投资信托基金,或者发展房地产产业基金,研究它的上市、它的流通的四点办法。因为这项基金要做起来,按照国际惯例做,必须解决它退出的问题,必须解决它的上市流通问题,所以在中国目前可能有一定难度,但是这项产品在海外市场已经基本成熟,发展几十年,亚洲在本世纪几个国家也已经发展很快,因此借鉴海外的经验,我们除了在基金方面发展私募基金,发展信托投资公司的房地产信托之外,我们应该在REITS方面加快四点工作,结合中国的国情,就是风险意识还不是很高,市场操作方面我们经验还不高,因此我认为,如果要搞这项工作,我们可以搞试点,而且试点可以先易后难,可以先从经济适用房、廉租房的REITS开始,可以先从商业地产的REITS开始,总之,中国的经济发展需要中国的房地产业的发展,中国的房地产业发展需要一个完善的融资体系的支持,其中包括REITS市场的发展,这就是我今天想讲的主要意思。与其放任不管海外基金,不如放开中国基金,谢谢大家!