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孙克放:各位先生们、女士们,下午好,由于时间关系,我们换个话题,我尽量把这个话题简练一些,尽量给大家看一些片子,一汽讨论关于中国住宅的品质问题。一个城市的好坏跟一个开发项目有直接的关系,城市生态空间在不断扩大,城市在国家经济中的地位越来越突出,我国工业总产值50%,国内产值70%,税收85%都来源于城市,改革开放以来,中国城市化在不断加快,所以对城市的研究,或者说我们对项目的研究、城市的贡献,是我们所有开发商,甚至金融专家都应该研究的问题。我想谈谈住宅的品质问题,或者项目开发的品质问题。
深圳几十年发展成为繁荣城市,人口现在已经不堪重负,密度已经超出我们老的城区,所以城市挑战对它来说更加巨大。青岛一个海滨城市,扩大直接影响青岛的整个容貌,而青岛原来的容貌能不能保持住,这又是个课题问题。这是昆明,城市的密集度加高之后,四季如春的城市,我们怎么样把项目做的更好,这影响很重要,风格是否符合昆明的区域又是个问题。这说明什么呢?我们在城市建设的时候,要用大量时间研究项目。
城市成长有三个状态,这是世界通用的,也是我们学习的很重要的内容。住宅的建设普遍有三种成长状态,其中数量最大的一块就是住宅,所以城区空间的好坏很大成都取决于城市街区,城市街区组成取决于住宅,有人说城市好坏主要看标志性建筑或者广场,这是错误的,一个城市的好坏关键在于街区,一个街区可以代表一个城市的文化,一个空间的好坏。这最重要的是街区的组成是什么?除了公建以外,大部分是我们的住宅项目。北京的中心区能够留下的只有这一块了,代表古都风貌也就这一块,我们从很过的地方看北京的时候,这是北京向北的方向,这是北京向南的方向,这是向西的方向,这是向东的方向,你会发现我们所看到的这些街区的组成都是住宅。而中国的居住特色又使中国的住宅复杂于国外,有人经常拿美国建筑、欧洲建筑,甚至日本建筑来比较中国,其实中国的居住特色简单说就是复杂,为什么复杂呢?我们列出五条,我不多做解释,我只给大家念一下。第一,中国的居住特色里就是高密度下的居住环境,这点其他国家跟中国无法比较。第二,中国的区域管理,也就是封闭的管理比较大,而这种大会超过其他的国家区域管理,而这个管理带来其他的影响城市的发展,所以这种封闭的大区域管理要简化为小区域型管理,以适应中国街区交通的方便。第三,中国是以集合住宅为群体的主要形态,而很多国家是以非集合型为主要的居住形态,集合住宅不但是住宅的主要群体空间,同样又是个多空间的,比如咱们一个小区里,会发现有两层、三层、七层,一直到高层,我们在小区发现五中形态的,这在国外很少见。这就说明中国的结合住宅空间复杂性是外国人不了解的,所以外国设计师进入中国最大的难点是在中国的这种空间。第四,中国不单是一个集合住宅多空间的问题,而且交往空间也相当复杂,这里面包括我们处理环境问题,处理交往场所问题,都比国外更加难,第五多种配套服务业态,这点不多做解释,因为光说五个方面都花很多时间,我们回到关于城市的地方。首先讲一下积极塑造空间形态,让城市具有文化特色。城市开发模式要遵循城市空间布局,不能单纯以经济和需求为决定,一定要受到城市规划的整体空置,只有让开发项目符水土,才能形成城市开发项目自有的个性,一个城市最有价值的方面恰恰是城市个性与文化气息的彰显。
今天我的演讲里都贯彻了一个项目,就是广州星河湾,我从99年开始就关注这个项目,在很多场合我都在讲,这是中国两个非常具有代表性的项目,品质非常高的项目。广州星河湾开辟了中国高品质住宅品质制上的非常典型事例,它的建成为广州市的建设增添了浓重一笔,星河湾的开发商也为之感动。我们先看几张图片,这是立面,这是内部空间,我们可以轻易在楼盘里拍照片,不用选地点。
第三开发高品质项目,维护城市生态环境。房地产开发项目是城市组建的细胞,细胞是否优良,关系到城市肌体是否健康,由于城市发展快,造成了很多疾病,比如交通、河流污染等等问题,城市生态环境是城市建设中最宝贵的财富。一个高品质的开发项目是城市中的绿色细胞,广州的星河湾和北京的星河湾,得到了很多奖项,这两个项目都采用了非常先进的技术,创造了优美的环境。这是广州星河湾的照片,水处理成五种水,喝的水净化过,养鱼的水是从珠江抽出来处理后的,然后废水处理后排到珠江,然后再抽水,完成大循环,这是真正做生态意义上的大循环的项目,这是中国第一个。对于中水项目,这是地下车库与水景搭配。这是每个小区里都有游泳池,具有非常亲和力。这是高尔夫球场,这里用了比较优秀的技术,就是雨水收集,就是用收集的水进行浇灌,这也是生态手段。
我们回到北京星河湾,同样用了无水处理手段,进行了很多人工化的生态环境。引进了树木,引进了适合北方地区生长的很生态化的植物。大家知道它的石头全部由广州拉过来的,像哗啦石拉了6000吨进入北京市。
第四开发高品质项目,增进城市活力。对方面来说,就是要通过扩大城市规模建设,提高城市的环境质量,来吸引产业要素的聚集,创造更高的经济效益和社会效益,打造房地产项目的品牌,它为城市创造了优越条件,有益吸收外部人才的流入和外部资金的汇集,增加了城市竞争力。这是非常重要的,一个城市能否吸引人,吸引人越多,说明这个城市具有活力,这个城市有巨大的聚集产业要素的能力。星河湾现在已经被我们大家认识了,北京星河湾在开盘的时候,亮出一个口号:新北京,新城市住宅,新品质生活。三天之内吸引100多人来签约。为什么呢?因为大家真正看到一个精品,存在于我们现实之中,而不是存在画面上。我们看到很多项目,画面说的非常好,进去后就觉得非常差,这是一种炒作,而炒作的年代已经过去了,老百姓不大认炒作了,真正的是要提高品质。北京星河湾把室外用室内方式进行装修,非常精细。同时为我们小区居住者提供了良好的交往场所,现在我们居住小区里,很多不提供交往场所,这是我们差距的一部分,我们看到星河湾之后,也会看到它提供了很多交往场所,这是简单的厅子吗?不是,这加了一些电烤措施,你观鱼,可以在桥上歇息看畅游的鱼,提供了必备的体育馆、会所,装修一次到位。这是大厅、卫生间、厨房。中国房地产必须要做两件事,第一,所有房子必须节能,第二,所有房子必须装修到位的房子,否则中国产业化是空话,这两个问题如果不实现,那中国住宅不能叫高品质。买毛坯房不是中国地产该干的事,毛坯房相当于政府给了老百姓一块自留地,这地不种就无法使用。大家想想,种地的人全是外行,还不如农民,我们城市老百姓谁懂装修,我们就会发现欺骗、发现污染,发现耗时耗力,甚至老婆离婚。中央提出的节能问题是点到产业化的穴位。还有长远看,我们必须大规模的、全面的进行装修房,让装修房成为未来住宅的主流产品。
我们看星河湾怎么进行高品质住房的建设,我们看一张图,这图会让你很吃惊,这好像是一片土,实际是种植图,里面有马粪、羊粪等等,然后把地面剖开,上面铺石头自己,然后铺80公分的种植土,在全国范围内,我没有找到一个开发公司像它这样干的,我们看到的只是植物的生长,它可以确保植物在这优良土地上进行生长。我们在小区里看不到井盖,为什么?大家看,井盖上做了一个巢子,然后上面浮土,然后再盖井盖,他们是用心来做这个事情。我们平常的喷水池,哪个水池保温过?只有他,这是我现场拍摄的,这不是房地产公司给我提供的,这所有的水池都被保温。
我们举这个例子,这只是星河湾部分的例子,我们会看到一个开发公司高品质的需求对老百姓的责任感,它的东西就是货真价实。
第五,开发建设高品质项目为美化城市做建设。开发项目的尺度、形状、规模都关系到城市未来的发展,星河湾建设全过程中,始终把项目与环境结合起来,提出五大结合,重视环境与功能的结合,环境与内外空间的结合,环境与人文化的结合,观赏性与实用性的结合,因此星河湾把城市立交桥下面空间进行了美化,为老百姓提供了非常好的休闲空间,大家看这土,星河湾老板不但把河的左岸绿化了,把对面的那个岸也绿化了,他想到了城市,想到了空间连贯性问题,把对岸都绿化了,这条路走起来会非常轻松。傍晚时候你会发现很多人在这道上休闲。
这是立交桥,下部整个被绿化了,我们拍到了很多老人在里面锻炼身体,非常感动。我们北京那么多立交桥,没有一个这样绿化的。这是小区里给人提供的休息空间,这是以牺牲他的住宅为代价的,并且提供了会所。北京星河湾投入了千万元资金改造相邻居住区邻街,这是北京星河湾图纸,东侧是公共绿地,这绿地是城市的待建绿地,北侧是河流,是个臭水沟,现在他把臭水沟完全挖走,在上面做个清的河流,他完全可以不做这件事情,但是为了城市的贡献他做了。这图片可以看到,星河湾在马上南侧是旧住宅区,他把南侧房子所有栏杆全部拆除,然后美化,这都是公司投资的,所有路面也重新进行了处理,经处理之后,我们街道就变得非常干净整洁。我们看新的街区,非常符合我们现代城市的景观,非常漂亮。对于旁边公共绿地,进行了大量投资,挖了河流,载了数目,这已经成为小区公园,还有小型高尔夫球场,这投资全是宏宇集团对区域的贡献。
第六,开发建设高品质项目,促进城市和谐发展,中国的住宅建设已经跨入到新的转型区,增长方式由速度规模型向质量效益型转变,因此追求高品质,塑造新生活,应该成为住宅领域的风向标。我们提出追求高品质、塑造新生活,这是非常现代的词句,但是内涵非常深远,所谓高品质就是像星河湾这样,达到高的舒适程度,高的质量保证、高的技术集成,同样我们通过打造品牌,引导消费者的新的技术理念,这包括引导新的消费意识、新的居住理念、新的生活行为,建立新的交往形态,探索新的管理模式。我们今天提出的问题都是我们所有开发公司在今后住宅开发项目里必须探讨的问题。市场向消费者提供了高品质住宅的同时,实际也赋予了消费者许多消费理念,促进城区安定团结,这对于建设和谐社会具有十分重要的意义。
要从战略高度,从可持续发展的长远利益上重新审视中国建设之路,重新确定未来发展的目标和计划,我们相信今天的房地产开发企业要把节水、节材和环境保护放在首位,增加对城市建设的责任感。随着社会的发展,技术的进步,城市化水平的提高,会有更多的开发企业加入到创建高品质项目的行业,为中国的城市建设水平的提高做出应有关系,由于时间关系,就讲到这,谢谢大家!