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主办:天津日报报业集团
主题:大滨海房地产发展论坛系列之“滨海小梅江—上北生态区发展论坛”
时间:2005年11月1日下午2:00
地点:天津日报大厦3楼317会议厅
支持媒体:《天津日报》、北方网、《每日新报》,《城市快报》,《假日100天》,《每日新报》滨海版、搜狐焦点网。
背景:在国家将滨海新区列入十一五重点发展规划的政策背景下,在处于京津冀房地产动脉的主轴线地理位置优势上,在滨海新区经济发展强劲的内在需求的支持下,滨海新区房地产发展占据天时地利人和,正在迎来一个相当于1990年代上海浦东开发时的大好时机,滨海新区已明确成为了继深圳,浦东之后的经济发展第3极。
内容:本论坛旨在探讨开发区和塘沽房地产市场在经济形势的带动下,面临的发展机遇和新的方向。共同探讨“滨海小梅江—上北生态区”的未来前景。论坛是权威学术专家、业内人士、北部开发商代表、房地产企业家的一次关于区域性房地产创新的研讨与对话。内容分专题报告演讲、专家点评、业内人士论坛等几部分。
论坛话题:
a.“上北生态区”概念的提出及“上北生态区”的界定;
b.讨论“上北生态区”在未来滨海新区发展中的地位;
c.讨论“上北生态区”的生态优势及未来发展的模式和走向;
d.“上北生态区”未来客户定位、功能组合、建筑形态及将会带来怎样的生活方式;
e.未来“上北生态区”的开发模式和区域开发商如何协调发展,在借鉴国际、国内经验的基础上,形成横向连接,共同开发区西扩的地缘优势,达到共赢等一系列问题进行深入探讨和研究。
目的:研讨“上北生态区”房地产开发模式的创新与发展,增强“上北生态区”的市场关注和区域整合。
本次论坛将为天津的区域房地产发展提供一种全新的互动平台。
a.共同关注“上北生态区”的发展,研究“上北生态区”对滨海地区发展的战略意义;
b.听取专家和权威人士对“上北生态区”的最新观念;
c.增进城市区域互动,横向联合推动开发区西部板块的发展,让“上北生态区”成为滨海地区未来最具价值的区域之一;
d.促进地产界、商业界、投资界的高层交流,对“上北生态区”进行统一规划,将其建成未来的都市文化的综合区域,成为真正符合现代城市生活的标志性区域;
e. “上北生态区”的开发理念将成为天津房地产界的一次全新的探索,并进一步加深区域间的房地产协作和资本的进一步辐射,为天津房地产企业更好的吸纳资金以及振兴滨海地区房地产业创造一个良好的方便条件。
北方网房产频道对本次论坛进行了现场报道,以下为论坛内容实录:
【主持人】(天津日报房地产专刊主编冯婉蓉):“滨海小梅江—上北生态区”发展论坛现在开始。(热烈掌声)这次论坛是由我们天津日报报业集团主办的。它的主题是“大滨海房地产发展论坛”。我们有一个系列的论坛这是第一次,叫“滨海小梅江—上北生态区”发展论坛。今天直播是由搜狐焦点网全程直播,我们在这里表示感谢。支持媒体有天津日报报业集团、《天津日报》、《每日新报》、《今晚报》、《城市快报》、《假日100天》、《每日新报滨海版》、《新滨海周刊》、北方网、新浪焦点网等等。
这次论坛的背景是在9月15号规划建议当中重点提到了天津的滨海新区,所以滨海新区房地产市场发展,现在应该说潜力是非常巨大的。滨海新区处于京津冀房地产主轴线。在滨海新区经济发展的强劲内在需求情况下,滨海新区发展占据了天时地利人和。滨海新区现在被国家明确承认为深圳浦东之后的发展第三级。我们这次论坛内容有这么几个议题:
在滨海地区有一个区域,暂定名为“上北生态区”,一会儿我们会请相关专业人士来介绍这个“上北生态区”的区域位置。第一个议题,“上北生态区”概念的提出和界定。第二,“上北生态区”在未来滨海新区发展的位置。第三,“上北生态区”的生态优势及未来发展的模式和走向。第四,“上北生态区”未来客户定位,功能整合、形态以及将会带来怎样的方式。第五,“上北生态区”区域开发模式和区域开发商如何协调发展,在借鉴国际国内经验的基础上,形成横向连接,共同开发区西扩的地缘优势,达到共赢。
现在请宇轩投资的王小姐给咱们介绍一下,上北生态区的区域优势。
【王淑霞】(宇轩顾问研究部经理):现在我把关于上北生态区基本情况向大家做一个简单的介绍。(看大屏幕)
这里有一张图是“上北生态区”的地理位置图,从这里可以看出,“上北生态区”区域位置在塘沽区的北部,是天津经济技术开发区的西部,经济西部开发区的西区东部。正好处在未来滨海新区三区之间的核心地段。我们把这个地段界定为“上北生态区”。为什么叫生态区,因为这个地方拥有塘沽区的生命水源——塘沽二号水库。这是二号水库的实景照片。有大面积的水面,这是交通的状况,在这个地方不管是交通位置还是空气质量都是非常好的。“水鸟翱翔,碧波荡漾”这样的美景天天都可以看到。这里有很大的面积适于居住,于是叫做生态区。这里我们拍摄的两张实景照片。
“上北生态区”不仅有比较好的生态环境,区位和交通也有非常大的优势。向东与开发区第五大街相通。向西连通泰达。在这地方交通是非常便利的。市这个区域在整个发展规划当中,也是有非常大的前景,在商业氛围上连接着宝山道,西部将要建设两公里的商业街。这样就形成立体的商业网络,有餐饮一条街、汽车一条街,还有大型的超市,同时高档的酒店也会规划进入。同时,周边的教育资源也是非常丰富的,像滨海职业学院,还有现在有的小学、中学,形成非常完整的教育系统网络,为这个地段的住宅更增添了居住的文化底蕴。在政府的宏观规划下,目前有十多家实力卓越的大开发商进入,这里将引领塘沽未来高尚居住的地域。“上北生态区”已经展露强劲的发展潜力和非常明朗的前景。目前这个区域里边现在有一些房地产项目,有伴山人家、欧美风情小镇、贻景花园、贻正嘉合、德景蓝郡等等,还有即将上市的水域·未来城。这些项目都是比较大型的居住项目。这些是关于“上北生态区”区域的简单介绍。关于这个区位的内涵外延及还有定位还要靠专家一起来做一个探讨。谢谢大家。
【主持人】:经过王小姐介绍,我们现在对“上北生态区”有一定的了解。我们今天请到天津市房地产梁正文秘书长。
【梁正文】(天津市房地产协会秘书长):当时给我出的题目就是讲一讲滨海新区的发展前景。大家也都清楚,最近刚刚闭幕的五中全会,中共中央提出十一五规划的建议里边,把滨海新区,应该说比较明确的提出来了。
要推进滨海新区的一些开发开放。而且要跟深圳、浦东相提并论。而且,它的定位是依托京津冀,将来还要面向环渤海,辐射三北,还要扩张到东北亚。根据我们从有关的资料了解,今后五年,因为天津滨海新区规划还没有做,但是今后五年的目标正在做一个纲要。我还听说有塘沽的规划局的同志来了是吧,可能这位领导对下一步滨海的规划动作比较了解。
我看了《纲要》,今后五年要投入五千个亿在滨海新区。一年一千个亿吧。而且五年以后,将来的工业生产总值要达到04年天津市全市的总值,04年底可能滨海新区占天津总值40%左右。可能五年后要翻一番。我觉得跟房地产比较有关系的,更重要一点是,当时提出来这个规划,除了要建成物流区,服务区产业区之外,最重要有一点,要建设成一个宜居的滨海新区,我觉得这点对房地产特别重要。将来这个地方,不仅仅是一个工业区和贸易区,可能还是一个居住区。这样的话,我们将来房地产发展,尤其住宅的发展,我觉得都非常有意义。
十一五规划,五中全会开完以后,对我们天津应该说,网络上就说了天津已经成了滨海新区的关键词了。尤其我们天津人这是一个千载难逢的发展机遇。无论对各行业来说都是这样,尤其对房地产业来说潜力比较大。随着滨海新区的发展,将来这个地方可能会成为我们天津的房地产业将来新的热点。大家也知道,天津市区包括外环附近有一些项目基本上都占满了。随着滨海新区纳入我们国家宏观发展战略以后,相信这个地方是我们行业里边,确实是非常值得关注的一块儿地方。也就是说,就相当于最近两年,我们外地的开发企业为什么到天津投资,到天津的市区投资?我觉得下一步的方向是在滨海新区里边。这是我个人的一点看法,今天实际上很多专家,王院长,玉录博士都在这里,我们也是想听听专家的意见。一句话滨海新区的发展将会给我们房地产事业发展带来新的方向,新的希望,也带来新的空间。我就说到这里了。谢谢大家!(掌声)
【主持人】:秘书长从宏观的角度为大家讲了滨海新区的未来发展潜力。今天到会的还有薛科长。我想请薛科长讲讲塘沽滨海新区这块房地产的情况。
【薛宝忠】(塘沽规划局科长):今天参会议也没有准备,主要是想学习来的。不过今天很荣幸参加这个论坛。我在塘沽区规划局做管理工作。
目前,滨海新区是天津市经济增长点,也是我们这一次“十一五”规划当中带动环渤海经济的核心区域。市委市政府非常重视滨海新区的发展。最近正在制定滨海新区的发展规划,还有一个城市总体规划。在这里首先确定一个50平方公里的滨海新城。滨海新城最后的面积和范围还没有决定。在这个当中还有一个核心城区,但是这个方案也没有确定。现在这几个核心区域方案都在制定当中。
现在“上北生态区”地处我们塘沽区的西北部,也是我们塘沽区向西、向南发展的一个方向。“上北生态区”的环境,刚才宇轩的同志已经介绍了。这张图已经基本上表现出来这个地理位置了。还有“上北生态区”交通比较方便,还有京津塘二线,现在正在建设,距离这个地方也不远。主要位置也是延着塘沽开发区,西部有开发西区,南北交通很发达,还有滨海学院等等,现在有好几个项目还没有确定。我们认为这是一个发展非常好的区域。我们想在这个区域,根据滨海新区的发展把这个区域建设成为比较高档的住宅区域。配套齐全、宜居的住宅区域。这里面有广厦房地产,还有其它几家房地产公司在这边建设。从目前发展来看滨海新区将会是未来发展得非常快的区域。这次来没有什么准备,主要是向大家学习。谢谢大家!(掌声)
【主持人】:今天到会还有很多专家,这些专家对滨海新区一直都在研究当中,以前《天津日报》的《房地产专刊》也主办了有关很多滨海房地产的论坛,几位专家都先后参加过,今天我们几位专家都有幸请到会场来了,现在请刘玉录博士先准备,王院长先发言。
【王建廷】(天津城建学院副院长):首先,今天来参加我们位于滨海新区的一个项目,暂定为“上北生态区”的项目研讨会,我是非常高兴。为什么呢?我觉得讨论这个项目,不是讨论项目本身,而是讨论一个区域的问题,是讨论滨海新区的问题。另外,它也涉及到我们天津市房地产未来的走向问题。我觉得有这么一层意思,最近一段时间,再加上前一段时间出国,参加的论坛不是很多。另外,有些也不敢妄言。但是这片区域,我觉得它有它极其的特殊性,所以今天参加这个论坛我非常高兴。
跟论坛的组织者大家商讨的时候,我大概想了一下自己要讲的内容。我想从四个方面阐述一下。第一,我们冠以“上北生态区”,我想第一个问题和大家共同探讨一下,什么是生态区。我们这里说的生态区实际是指生态居住区。这个本意是什么?因为现在有好多项目是冠以生态实际是在炒作,我们怎么看待这个,真正生态居住区是什么?这是我想说的第一个问题。
第二,开发上北生态居住区的重要意义是什么?我们怎么看待?
第三,对项目的本身优势、条件做一点讨论。
第四,我想对开发商提出一点建议,无论谁来开发,我们应该怎么定义。
关于生态居住区的内涵是这样的,近些年来,随着人们对环保意识的增强,也是随着人们的生活品质的提高,大家特别关注生态、环境,这些直接涉及到生活品质的问题。所以国内有很多项目和开发商,在开发项目的时候都极力讲自己的项目冠以生态的概念。实际上全球近些年来,随着环境的污染,随着可持续发展的理念的提出,实际上各国的开发商对于生态的概念,或者生态居住区的开发都十分关注。并且很多国家都有相应的标准。我们现在这个概念是承接了。
大家知道我们“上北生态区”前面还挂着一个小梅江。梅江是我们天津市第一个推出的有点生态概念的城区。为了使梅江的生态不是流于形式,也为了给老百姓一个很好的回答,市建委责成我们一个课题组,加上我们牵头由天大、南大、大开发、园林局、环保局多家单位参与,以梅江为对象研究天津市建设生态区的总建。我们搞的题目是“天津市生态居住区人居模式选择及对策研究”。最终制定的是天津市生态居住区建设规程,现在已经出版发行了,现在梅江几个挂牌的生态区都是依据我们制定的标准,衡量它是否够了生态的衡量标准。所以在这样一系列研究中,我们对生态居住区有了自己的认识。在现行的媒体或者报刊杂志上有很多种说法,比如说,绿色住宅、山水住宅、景观住宅、健康住宅等等。这些都是从生态的某一个侧面去讲它的特点。一个真正的生态居住区如何有一个科学的定义呢?我们是这样认为,所谓生态居住区是以可持续发展为原则,住区、环境和人相互融合,物质能源循环转换,最终实现节能节水节地的生态均衡的小区。这个概念里最本质的东西不是强调有多高的技术。
关于生态方面有两个流派,一个是强调主动式,一个是被动式。主动式是以欧洲为代表的,是使用技术来达到人居生态品质非常高的程度,比如说居住空间、湿度、温度、空气洁净等等。还有一种被动式是以新加坡为代表的,是强调借用原始的或者自然东西,用生态的概念去让自然的东西发挥最大的效能,以最低的成本发挥最大的功能,这是我们国家强调的模式。所以最大的功能是达到节能、节水,能够实现人和自然的和谐相处。所遵从的原则就是以可持续发展这样的原则为根本。将建筑物对水资源、土地资源、能量的消耗降低到最低的限度,为子孙后代营造高效的,无废,无污染的居住空间。它要达到的目标,应该是,物质、能源、信息在居住区中,整个生态系统里边能够有序地循环。住区、环境与人相互融合。不片面追求景观效果。说我的景观园林做得非常好,那是看的,并不能融入生态当中。它实际上是强调住宅、环境和人的三者的统一,在以人为本的基础上,要实现控制人类对自然资源的的使用,实现向自然索取,向自然回报。
所以归纳一下生态居住区的目标有四个方面:第一个,经济目标高效,不是说花多少钱堆出来的。第二,环境目标舒适。第三,社会目标和谐。就是说你整个小区,整个住区,应该是一个小的社会,这个社会应该是构造和谐的社会。第四个,人本目标,要健康,说你看的挺漂亮,却尽是污染的建材,人进去对人产生伤害,这是和生态背离的。
各国有各国的生态居住标准,英国有英国的标准美国有美国的标准,日本有日本的标准。澳大利亚有澳大利亚的标准。他把这个生态居住区分为五个星级。我们天津市把这个生态居住区划为三类。A、B、C。C类是仅仅达到生态居住区的入门条件的标准。梅江是达到C类的标准,是刚刚进入生态区的标准。现在我们也出台了中国生态居住景观标准。一个小区的环境规划设计要符合生态要求,室内环境质量、小区的水环境、还有材料和能源也要符合要求。
我们天津市生态技术区的规则强调规划、建筑、园林、水资源的利用、垃圾处理,另外还有智能化的要求,都要符合生态要求。这是我简要说一下,关于生态居住区。生态是什么概念、生态居住区是什么概念。我先想介绍一下这个,再分析项目,这对于我们理解命题和正确把握会有意义。
第二点我想简要说一下,开发“上北生态区”的重要意义。怎么看这件事情的重要意义。我想可以从五个层面认为,第一,建设生态区是城市追求发展的必由之路。我们刚做了天津市建设的“十一五”发展战略,天津市要建设宜居城市。从技术层面来说,“生态城市”这是我们未来建设的目标。生态城市的建设、科学的发展观、可持续发展的理念是紧密联系在一起的。如果说这个城市发展不追求生态,违背生态规则,你想追求科学发展观和遵循可持续发展观这是虚的。建设生态城市这是城市发展的必由之路。
再一个建设生态居住区对于住宅产业的发展具有战略意义。生态居住区是住宅产业里面的一个组成部分,算是一个类型。你这个城市你这个区域的住宅产业,能不能实现可持续发展是与你开发的生态居住区的份额有直接的关系的。因为生态居住区讲节能、环保,讲究保护土地资源,不浪费。所以它和你住宅产业自身的可持续发展有着十分密切的内在联系。
第三,“上北生态居住区”是环京津生态圈的重要结点。这里要说一下环京津生态圈的概念,国家在“十一五”规划当中说了,为了迎接北京08年奥运会要建设这个环京津生态圈,从这上面达到开办奥运会的要求。实际上天津市环保局早就出台了迎奥运的环保计划,实际上为了迎接京津生态圈,天津市早就做上了项目。这样的区位属于重要的生态圈的结点。
第四,本项目的开发建设符合滨海新区的功能定位。我们怎么看待这件事情。大家知道,滨海新区,我们要做新的一轮规划,这个开发建设已经上升到国家的层面,纳入国家“十一五”开发规划。根据这个滨海新区的规划,力争经过十五年左右的努力,把滨海新区建设成为具有国内领先,国际一流的技术和管理水平,具有较强管理能力的现代制造和研发基地;建设成为辐射能力强,运转效率高的,北方航运中心和国际物流中心;建设成为特色鲜明、风景宜人的国际旅游基地;建设成具有综合竞争力、世界影响力,服务带动世界发展的改革创新先行区;建设成为以人为本,要素聚集,生态良好的最适合创业和宜居的现代化滨海新区。这是一个新的规划的目标。
这是说,新一轮建设怎么建?根据这个目标定位,滨海新区要着力增加五大功能。第一,现代制造研发转化功能,再一个国际航运与国际物流功能。还有一个滨海休闲旅游功能,还有改革创新功能,还有生态宜居功能。在这个五大功能里边,休闲旅游离开生态环境行吗?如果生态宜居功能离开生态成吗?不成!所以说,为滨海新区功能定位来说,如何在滨海新区区域范畴之内,去构造更多生态区域,对滨海新区功能的实现是有重要作用的。
第五层面,区域经济一体化下的天津房地产发展的战略选择。大家知道,京津冀都市圈哄哄多少年了,学者也研究多少回了,现在到了京津冀实质运作,才真正进入研发阶段。二月份我在中国房地产写了一篇关于京津冀的东西,实际在研讨会上,我觉得天津开发商和北京、外地的开发商对话的时候,我们眼中看到的都是自己的地方。实际上在京津冀大环境下,我们要面对这这样大的区域,大的市场。由于滨海新区是站在国家层面考虑问题,你座落在滨海新区的项目,更应该放眼京津冀都市圈去考虑问题。我觉得这样的项目,我们不是论某一个开发商、某一个项目怎么样?我是从它和几个层面的关系上看待问题。我们在看项目自身有什么条件。
我觉得,这个项目,我们还是简要说,这么敞开来说就没有完了。我想从天时、地利、人和来看。
天时有这么几个要点。一个是京津冀都市圈进入实质运作,过去说在滨海新区建设生态区所服务的对象就是开发区的范畴,最多是塘沽区的范畴。然而现在的天时就使你不一样了!
第二,2008年北京奥运会的天时。因为,我前面说了这是环京津生态圈上的结点。再一个滨海新区的新一轮的开发和建设。过去我们考虑滨海新区的时候,我们考虑,或者开发区,或者保税区,或者塘沽区,或者大港区,或者汉沽区,往往是直接考虑问题。现在在新一轮开发建设上,为了使我们达到国家期望的水平,我们自己,滨海新区本身就必须是一体化的发展。所以,这样一个项目,地处这样的核心位置,应该说可考虑的问题太多了。这是天时。
第二个方面地利。一个方面,它是环京津生态圈的重要结点。第二地处滨海新区核心地带,有第三大面积的洁净水源。这个就好比,我们这个项目为什么叫小梅江,我想这里也是借用成功范例的概念。就因为梅江对它的成功比较认可,梅江的成功应该说是跟水离不开的。如果说不借助天津市那片城市湿地,没有这么大片的水源,那么梅江的开发不会有现在这样被消费者认可的程度。我刚才介绍了天津市的标准,还有一个国家的评估生态的标准。里面重要的要素就是水的问题。因为水是生命之源。所以说现在的洁净水源跟生态的本意联系的比较密切,再一个无污染,上风上水。
再一个我们从图上看到交通四通八达。还有一个与经济技术开发区毗邻。滨海新区名气已经很大了,为什么还要提天津经济技术开发区?因为天津经济技术开发区是最好的开发区。天津经济技术开发区对外地人来说这是实质上的热土,周边非常优越。它能使你扩延你的内涵。
再一个人和。怎么叫人和?我觉得,它是从几个方面去看的,既有消费者的人和,也有开发商的人和。一个滨海新区有旺盛的人气,这是你要做项目的重要的方面。如果说人气不旺,这个地方肯定是不灵的。这片区域是热土,他就很热,人气很旺。
第二,具有广泛的区位认同。大家知道这个词,你说它过时,也不一定过时。传统的概念是一个房地产开发项目的成功就是“区位、区位,还是区位”。尽管现在在开放的条件下,区位的要素已经不像过去那样特殊的强调,但是老百姓选房买房的时候还是看在哪,决定价值的本质的东西还是项目的坐落地。
再一个,我想这个地方会会聚众多优秀的开发商。我觉得滨海新区这样一个特殊重要的位置,我们不可能允许杂九杂八的开发商去操纵这么大的项目。据我所知在这里上手的像广厦、泰达、贻诚这些企业,我们都知道他们在消费者心目当中的位置。这样的“人和”,开发商、消费者要具有这样的条件。按
但是,这些好是外在的。是不是一定决定这个项目就好得不行。主要还是看你怎么运作。所以我想给开发商提点建议。
我们不是说坐在这炒一个项目,然后老百姓一看什么都不是。那就失去今天研讨会的本意。如果这个定义都定完了让专家评,那我们就是评委了。如果滨海新区对天津、对整个京津冀有这么重要的作用,我觉得好的东西就要做好。一个是典型的生态居住区一般的类型。
现在常见的生态居住区,侧重点都不同。一种是环保型的生态区。主要是指住宅、环境、噪音、空气、水和绿化都符合人的环保要求。主要是从环保角度考虑宜居问题和生态问题。第二叫节能型生态小区。更多的是从建筑的节能,整个小区的节能,把各种洁净的能源和节能措施想的非常好,组合节能方法,以这个为主体形成这样的生态居住区。还有无污染型的生态小区。这个主要强调在小区内没有放射型的建材,有洁净的直饮水等等。主要从无污染的角度去说。还有再生型生态小区。主要是强调利用太阳能、风能、水能这些可再生能源,在小区的生活居住上发挥重大的作用。比如,像小区的灯,还有小区的住宅设计,更多采用太阳能,或者地热能,或者通过结构的变化,中间的夹层实现舒适的目标。比如梅江使的地缘热泵,空气热泵。还有天津市使的地热水。还有风能、太阳能互补等等。还有综合型的。它不是特指某一点,它是很多方面都有,是强调综合的效果。实际上,我们国内已经有的生态型的住宅,就我说的这几种类型都有典型的案例。
第二方面,生态居住区的建设模式的选择。
生态居住区,往往开发商做广告和宣传的时候,更多强调是效果,但是这个效果是怎么来的这很重要。因为它直接涉及到开发成本和价格。所以,应该真正的去遵循生态化的准则,你真是按照生态居住区的要求,而不是做概念。它应该从节约能源、资源。从无害化、因地制宜的原则根据当地的人文条件、环境条件、能源条件等等对生态居住区进行综合的规划设计并进行开发。
比如说我们提出的几化问题,一个叫规划和谐化,就是说你的规划不是用地用到极限。而是说这个小区的构建让人进来感觉到舒服,便于小区的人进行沟通。当然美观不美观,包括园林绿地,本身符合审美的要求也是和谐的概念。另外要构造人之间和谐相处的这样外在的环境。这是规划上的,不是单纯的摆位。
再一个能源洁净化,水资源节约化。实际上我们天津市是全国最缺水的城市之一,尽管背靠水库,但是那是全区人民的资源,不是代表我坐落这就可以随便用,还是要节水。再一个垃圾要资源化。我们现在已经有了垃圾资源化的很多措施,在这个区域当中垃圾资源化怎么处理?比如说,是燃烧发电,还是热解分解,还是分类处理?
另外就是环境清新化。刚才宇轩的人介绍的照片,我对那有概念,因为去过那的周边,和开发商讨论过一些项目。再一个社区人文化。我觉得生态的东西跟中国的传统文化理念——“天人合一”的想法、和谐社会的文化认同是联系在一起。我们不能单纯追求外在的好看的概念。如果真做生态你要从这上去做文章。
最后,也算希望吧!希望这个区域的开发商能够协同运作。因为这是一大片,不是一小片。实际上开发商各自为政,都是各自做自己的东西,最后你会发现叫“两败俱伤”。建设部曾经有一位专家和我探讨过,他说王教授你跟我说说生态建筑的一些想法。我说我告诉你,世界上没有生态建筑。为什么呢?你可以说它是节能建筑、智能化的建筑。只要是生态问题,必跟一定范畴的环境相连。为什么说生态居住区,因为这是群组它是一片,一个系统。说某一个单体,说我这个居室里边叫生态居室,也可以,但是那是人造的。但是真说生态,一定是具有一定的范畴和规模的,能生成一个系统。
这个大片不是一个开发商,肯定是多家开发商大家协同的效果,才会形成整个区域的生态效果。如果我是一套,你是一套,最终你会发现整个小区都会受到影响。如果真做生态,我们就真做,不要炒概念。再一个我也希望,在实现生态的途径上,去做探索。符合中国国情的应该是被动式的,在东南亚比较流行的。所以要对当地的自然条件进行深入的挖掘。这些就需要开发商,跟专业的设计人士进行商讨,你要把这个主旨给他。最后,希望这个区域确实能建成既梅江之后,天津市房地产乃至京津冀房地产领域中的精品和新的亮点。谢谢大家!
【主持人】:非常感谢王教授。王院长讲的非常专业,也非常精彩。王院长几年以来一直致力于生态居住区的研究。这个我是有发言权的。不知道王院还记得吗,大概两年以前生态居住区标准出来以后,我追了很长时间你才把这个报告给我,让我抢了一个头条。下面请刘玉录刘博士讲话。
【刘玉录】(南开大学学者):首先,感谢日报集团举办一个大滨海发展论坛。我感觉现在需要这么一个论坛,日报过去也曾经组织过,在去年的11月份。现在滨海在天津、在全国是一个亮点了,土地升值、房屋升值在东丽已经摸到这个温度了,从东丽到河东去年房屋都卖得不错。所以首先要感谢日报集团来主办这个会议。同时,也感谢宇轩投资顾问公司,它们来承办组织这个会,也感谢在滨海有比较大的项目,原来叫富城,现在叫“上北生态区,就是中国广厦,是浙江的民营企业十强,中国50强之一,在滨海开发40万平方米的大项目。
应该说,今天这个论坛和他们进入天津开发这个项目也有关系。同时也感谢各个媒体,平面和网络的来支持这个会议,让大家知道滨海,知道滨海正在升成“上北生态区”。因为我参加过几次滨海的活动,从去年来说,参加滨海的活动就讲几次。包括“上北生态区”我参加过几次活动做分析。上午领导让写一个东西,滨海发展对天津的影响的东西,所以说滨海和天津市房地产之间的关系,有一些素材。今天因为时间关系,我简单的围绕上岛,上岛是咖啡了(笑),围绕“上北生态区”的概念谈一点意见。这里边涉及一些数据我说不清,因为一开始滨海新定位是规划,国家规划、天津市规划、滨海新区管委会也有规划。所以有几个层次的规划。我想会议之后,可以把这个在网上贴一下,大家可以阅读提一些意见。
我想我的发言分为三块,不会太长,应该给更多的同志留一些时间。我想掌握在半个小时之内。第一块滨海新城的发展。我们房地产离不开城市,滨海新城发展这个规划,和“上北”在其中的作用。第二块,现在看不见。我们看“上北”的定位在生态区。我想把滨海新区“十一五”的环境规划,涉及我们“上北”的我们结合项目介绍一下。叫“上北生态区的生态元素”来说一下。第三块,我想结合“上北”新区开发,对房地产开发营销我提一些意见。现在先看第一块“滨海新区/滨海新城—塘沽发展远景”。
滨海新城分三块。滨海新区我做过参谋,根据“十一五”滨海新区规划纲要,这个文件我拿到了。这是市政府的规划纲要。根据这个,大家可以看,包括塘汉大、还有津南区、还有葛沽镇、还有东丽区,大家看这个角上是外环线,在卫国道、津汉公路外面一直划到这的,所以看到滨海新区相当于全市的2/5。我们说这个规划发展远景,规划是非常大的。
这里有几个数,滨海新区城市建设规划,大家看到常住人口2010年是180万城市人口165万,2020年,常住人口300万,其中城市人口290万,然后是建设用地,大家注意,如果整个滨海新区2270平方公里,这里不是说都盖上房子。其中城镇用地,由现在360万平方公里增加到430万平方公里。2020年是510万平方公里。如果是这样的话,就比天津市市中心还要大。所以将来大家可以看到,到2020年比现在天津市外环线以内还要大。
另外,大家做广告的时候以房管局说的面积为准。我说的这是规划思想,最后还要以市政府公布的为准。
下面,滨海新城的规划,一个新城之内要有一个新市镇。葛沽镇、巫峡街、军粮城、杨家伯镇、太平镇、小王庄镇,还有城区,塘沽270平方公里,大港是60平方公里,汉沽城区是40平方公里。我们看塘沽东到海滨大道,南津晋高速,西部到塘津高速,北部到杨北公路/永定新河。大家看到这个粉线是塘沽新城外围线,这个粉色是相当大了,里面的这一块是塘沽开发区的老城。在初期我们天津市老城区也就是260—270万平方公里。在80年代中期我们老城区大概的面积。“十一五”面积达到270平方公里,就是说发展空间相当大。我们把滨海新区,塘沽区域叫内河区。这是区位的介绍。下面看一下“上北生态区在滨海新区中的位置”。
第一个观点,“上北生态区”的几何位置十分优越。从几何位置上讲,“上北”在滨海新城塘沽区的中心。(看图)“上北”在这,规划在这。就是缺口的白色的地方。这是滨海新城塘沽区的中心位置。为什么说几何位置。因为现在不是商业中心,有几个项目。同时“上北”在泰达的东西区之间,处于过渡地带,属于区中之区,有缓冲的特点。两区之间不是说东区西区是连着的,中间属于塘沽新城区规划。“上北”不属于塘沽开发区,发展上就有了弹性,在规划和建设上可以协调。可以说,“上北”是滨海城市化的重要部位,是向北、向东发展的空间。具有土地上的优势。具有空间上的优势。应该说,是滨海新区发展未来的新的增长点。这个地方除了几个项目都是公开的。
第二个观点,在位置上处于城市资源比较丰富的坐标上。我们刚才宇轩的同志介绍,从市区到滨海新区开发区要经过这块,这是在重要的轴线上。走杨北公路也要经过,就是京津高速,都要经过“上北”的主轴,所以处在“黄金走廊”的轴线上,便于实现“交通轴+城镇组团+生态绿地”的模式,如果在老城区这样发展是不可能的。同时,这个地方也是塘沽内核商业街河北路延长线。大家知道在塘沽河北路是主要的商业街了。这个延长线叫新北路,这个和河北路是连接的。具有地缘优势。
第三个,在位置上适合建设建设滨海的综合地区。说到80年代日本野村企划给开发区做个企划。说开发区单纯搞开发区是不行的,必须要搞城市。当时就提出来要搞叫综合型的地区。就是说有服务设施,晚上可以居住,看看电影,孩子可以上学,有娱乐项目。正好“上北生态区”需要这个。这是空白的可以建设。同时,京津冀地区,也提出来,滨海在强调支撑城市新的发展跨越,满足城市的经济发展对产业的多元化要求,功能上从工业基地向综合型地区转变。实际上,“上北”这块儿可以干这件事,搞住宅,搞商业。
第三个,房地产发展应该有一些动力。房地产不是说你想盖房就有人买。我们根据野村企划我们主要借助三个动力——政府、企业、居民。这个管理活动、生产活动、和生活活动形成三个循环。这些年就是这三个循环,这三个循环将来要支持整个塘沽滨海新城的发展。第一个循环,是投资增加,引起企业投资增加,第一个投资就理解成为政府投资。然后企业投资增长,然后生产增长,然后政府税收增加,这是第一个循环。
第二个循环,企业投资增加带来其它的产业关联就是上游、下游产业投资的增加,然后吸引国内企业到开发区使得GDP增长。
第三个循环,就是上面的政府企业都增长,税收增长,和GDP增长,就带来人口定居。刚才讲,“十一五”增加40万人口,其中90%是新区。那么,人口定居增加就引来市民消费。这时就需要第三产业。第三产业又增长,又引来新一轮发展。
我们“上北”可能首先在居住价值和商业价值增长,然后推动区域地价上升,最后整个区域内房屋价格和区位价值整体上升。因为周围都是保税区开发区,人是没有问题,产值、收入都没有问题。现在主要是什么发展都要有过程。你一下子在那搞100万人口也是不可能的。所以什么事都要讲生态。要讲过程。首先是看了一下滨海新区,特别是塘沽新城的内核和“上北生态区”在新区发展当中的地位。可以说,位置、空间、土地资源都十分的好。
第二大块“十一五”滨海环境规划和“上北生态区”元素分析。第一个问题是生态概念。
【主持人】:我插一句,刘老师还有十分钟。
【刘玉录】:(南开大学学者):何谓生态呢,生态就是生命状态,具体我们可以到网上看一下。“十一五”滨海规划对滨海新区规划分四块。其中每一块都和我们“上北”有联系。(看图)绿色就是“十一五”的环境规划和“上北”相关的。这里头大家可以看,绿色的道就是叫绿色廊道,在河的两旁,在路的两旁。另外在城的旁边,比如开发区边上,河的边上,都搞绿色生活带。这边上,北部湿地生态环境区,从七里海过来,一直到北航水库。整个黄色区域是盐生植物海岸线,滩涂,在天津港的南北区。整个生态一个是生态环境区,一个叫生态廊道,一个生态组团,一个生态宜居。
第二“上北”具有海滨生态花园条件。刚才说梅江,我认为未来天津真正的海滨花园城市只能在滨海。梅江再大的水面也是水坑,只有渤海和塘沽这边才真正的是湖。天津叫沽,梅江最大也就是一个沽。到塘沽这边才能称为海。在塘沽特别是“上北”具备生态宜居功能。研讨会我认为可能叫海滨“上北生态区”更合适,不是小梅江,比梅江的概念要大。
另外第二个问题,在上面三个循环的基础上,可以形成五个循环再加两个。一,人群生态。就是说,生态不光是自然的也是人群的。如果这个社区老打架,这不是好的人群生态,要结合现代化人才精华,高层次的知识结构,是优质的人群生态区,家庭可持续发展。挣钱多,教养好,这是第四个循环。刚才再加上一个自然生态。刚才三个循环都是讲经济方面的,现在加上自然生态循环和人居生态循环五个循环方面,可以说滨海新区发展实现可持续发展没有问题。
下面一块是“中长期滨海房地产供求预测与新区物业营销”。
03年到04年滨海新区的塘汉大三个区商品房交易是139万平方米,04年是149万。另外我测算一下,整个滨海新区商业住宅供求预测,我测算了上面三个数是需求(看图)面积是在1904平方米,金额需求是657亿元。
另外循序开发区保税区使用的其中住宅用地供给值很大了。理论供给值住宅从05年到2010年基本达到260万平方米。滨海新区和上面比较从房价、购买力、小康目标,交易总额,未来成本,都将要在未来高于市区。
第二点,“上北生态区”开发应该在滨海战略背景下展开。刚才建廷院长讲的我非常赞成。我提三个不成熟的想法。
第一个房地产本质上需要区域协同。就是说,房地产讲地段首先是区域需求。这块儿地大家认可,这块地才值钱,所以房地产本身要求区域营销。
第二,新区开发需要合纵联横。今天我们这个会有实际上有这个味道。我觉得日报和宇轩的思想对区域营销的思维很重要。特别是新的区域。
第三,关于发展中的新区房地产营销推广方面谈一些想法。实际上天津市房地产开发进入了新的阶段。大家注意到,天津房地产顺驰时代已经终结了。我在网上贴了一个帖子——“天津房地产:顺驰房地产时代终结”。
天津房地产分三个阶段,第一个阶段是大开发,第二个阶段是顺驰时代,现在是战国时代。现在外地企业到天津,顺驰不可能再垄断了。所以现在天津房地产开发处在转型期进入新阶段。而且是旧城改造向新区改造为主。另外补偿安置的行为,是以改善移民为主。开发商由单纯房地产开发项目,像新的社区开发转变。说白话就是构造新城的模式。这一系列变化,市场上都需要房地产市场营销推广,与时俱进地进行调整。
我提出四个营销,一个是区域营销。开发需要区域整体上的协作,大家共赢。营销上也需要区域营销,就像华苑、梅江、丽苑,还有新宜白大道,要联合营销,区域营销。第二是创新营销。新区不同于老区,可以借用依托很多已有的资源。新就是有潜力,这样房地产推广需要大的创新,我想在宏观上可以参考借鉴地深圳特区和上海浦东新区的开发。第三平衡营销。新有新的优势,老有老的优势,区域各有优势。在营销广告上也不能否定别人,提高自己。这样的踩别人的广告我认为效果很差。你需要帮助置业者来分析我的优势在哪,然后用优势弥补劣势。在新区买房,要帮助老百姓作出决策。不是说,在新区开发就是新区好,在老区开发就是老区好。我们要平衡营销。把得失、新旧对比,帮助置业者弄明白这些。就像今天会议的组织者冯婉容记者,说贷款一次还,还是分次还,是固定汇率好,还是其他方式好,在报纸上把表列出来,一目了然。新区处于成长期,因此价格相对低一些,随着配套修路,地下管线这些都是政府花钱,房屋最后会升值。在新区买房相当于买期房,投资于未来的生产力。所以你要帮助他克服这种急于求成的思想。叫实践营销。实际上东丽的房子,我听说有的一平米赚到2000块钱了。由于时间关系,实际上我没有占用半小时。(笑)谢谢大家!
【主持人】:非常感谢刘博士。刘博士刚才讲的非常全面,另外开发区的开发商听了以后也非常振奋。刘教授讲起话来也是合纵联横。另外刚才刘博士说滨海不能叫小梅江。我觉得专家有专家的看法。下面由黄教授发言。
【黄楠】(南开大学区域经济研究所):首先感谢主办方给我们这个机会,来共同对滨海的房地产发展一块儿出谋划策,我们作为南开大学区域经济研究所,一直关注着滨海新区的发展。我们长期以来也是参与了滨海新区发展战略研究等一系列的相关课题研究。因此,对于这个地区的发展,我们有非常大的关注,也有一些实质的认识。所以,对于讨论这个区域的房地产发展,对于我们来讲我们也是很高兴参与到这里边。由于时间关系,我简单从三个方面说一些我们的认识和观点。
第一,对于开发的“上北生态区”,对于这个区域的概念的内涵,我们谈一点认识。
对于这个区域的内涵我必须同意王院长的观点,我们认为这个区域还是属于生态居住区可能更为确切。这个区域总的来看,应该是一个可持续发展思想指导下的生态居住区的开发。为什么这么说呢?我们认为这个区域并不是要炒一个概念,冠以生态,什么绿色什么生态等等。我们要在实质上做到生态居住区的开发。这个区域开发有特定的内涵,你谈到生态区域,一般是一种对于环境有好处的主题开发。包括洁净能源的利用,绿色建材的使用,对于环境污染的处理。另外,很重要一层就是居住社区的文化,居民的生态文化的建设。因此,我们觉得这个区域的开发实际上,还是对生态居住区的开发。所以从内涵的角度我们有这样的认识。
第二,这个区域在滨海新区整个发展当中地位的认识。我们这么看,从我们的一系列研究来看看滨海新区的发展,十多年发展历程来看,最初还是作为一个经济区域来开发。但是在经济区域的发展过程当中,它有不同的发展阶段。在一定的发展阶段里边,经济区域的发展必然导致随着基础发展的水平提高,城市化过程的实现。而这个过程里面,正好是在新的时期里面作为“十一五”发展规划,作为国家战略,是作为一种新的区域的发展引擎的地位提出来的。这样的地位提出来,就给我们地区的发展,带来一个新的环境,一个新的发展背景。这种新的背景下是什么呢?它原有的地区经济功能发生了一些变化,不仅仅是工业、不仅仅是交通运输、不仅仅是港口经济的发展。它还要有一个以人为本的未来承载人口、承载经济的新型城市化的区域。从这个意义上来讲我们说“上北生态区”开发建设,在这个意义上讲,对滨海新区的城市功能的完善,对这个区域不仅仅是城市功能完善上,另外一个层次,从空间功能,空间结构的调整上,都有很大的影响。这个区域正好处在京津塘发展的主轴上,恰恰是滨海新区和天津城区交接的主轴线上。这个“上北生态区”对滨海新区城市功能的完善是一个很大的促进。对于连接天津老城区和滨海新区的整个天津自身的城镇结构,以及京津大都市圈来说,都是非常有意义的。我们说在生态住区的开发,借助新一轮对外开发的背景,也是完善新的开发。
第三,我们认为对于这个地区我们有一种认识。从总的来讲,对于房地产开发来讲,应该是服务于地区的社会经济发展。这个意义上来讲,如果它要为这个地区经济发展服务,必须要满足这个地区人们对于住区的认识和文化。从这个意义上来讲,这个地区的发展对于房地产开发来讲统筹规划是非常必要的。不光是从概念上冠以“生态”。而确确实实是按照生态住区的标准和要求来进行规划,这是非常重要的。
另外,在开发过程当中,包括整个开发建设总的过程,从规划到具体的开发设计,到建设,到最后的管理,其实都应该体现生态住区的要求。所以我们觉得在这个方面,对于开发商来讲,对于政府来讲都是有共同的责任来把这个地区规划好,来开发建设好。谢谢大家!(掌声)
【主持人】:谢谢黄教授,我觉得三位专家都谈完了。三位专家有一个共同点,就是,既然提了生态区这个概念,就一定要把咱们的住宅做到生态的标准。我觉得这个是专家的一些希望吧!
下面,今天到会还有开发区的开发商代表,下面请广厦富铭李总发言。
【李总】(广厦富铭公司):谢谢各位,很荣幸能够参加这样的会议。我们中国广厦富铭有幸成为进入滨海新区开发的真正意义上的外地企业。这是我们到天津开发的第一个项目。广厦集团,大家炒股票的都知道,我们是上市公司,总部在杭州。主要的支柱产业一个是建设集团,一个是房地产集团。我们属于房产集团这块。我们在全国各地都有相关联的企业。真正起步的阶段是在浙江华东做的多一点。真正第一次进入到天津是前年。当时为什么选择天津呢?整个集团考虑全国扩张的时候,要选择新的区域。当时分析了一下,我们从一些报纸上和媒体上,边边角角总结出来的一个概念,叫“第三级”。刚刚改革开放的时候,有深圳做了一个珠三角,90年代有浦东把长三角带动起来了,我们分析一下,从领导班子阶梯来看第一是邓小平,第二是江泽民,第三是胡锦涛。从他们经济促进的地方看,天津是一个未开垦的地区。我们现在对两年前的决策是感觉非常欣慰,这是对的。为什么选择滨海新区而不在市里面,我们当时作为开发商,功利性也是比较强的。当时天津市市区发展的开发商很多了。所以相对来说滨海这块儿可能上升空间比较大,正处于起步阶段。特别是整个大滨海新区概念要提出来,最中心的地方不是在天津市里面,而是在塘沽。这样分析,再加上商机的分析,我们最终选择在滨海新区拿了一块地,做了现在的项目。现在看来我们觉得很欣慰,从中央大环境和天津小环境来说,我们无疑做到了中心来了。
既然我们有了这样的天时地利人和。我们肯定要把这个项目做好。我们是外地开发企业到天津来做,如果我们做的不好,肯定会被扫地出门。对于外地企业来说,我们做的项目,竞争的路线是走高端竞争路线,不走低端的。因为从低端来说当地企业更有优势。我们做高端拼的是技术,拼的是理念,这样更加有利于竞争。
为什么说提出生态?“生态”这个概念也是最近一种新的模式、新的追求,已经不是解决温饱型的问题了。已经上升到更高的层次,一种生活理念,或者一种生活方式,已经上了一个层次了。这种追求是我们更加喜欢的思想。“生态”对我们整个企业来说,这是建造这个企业一开始的目标。再加上地域,我们当时拿地最吸引我们的也是滨海二号水库。二号水库第一次看就是水面。后来到规划局一了解,这是塘沽引滦入津的闸门,是天津的生命之源,既然有这么好的一块儿地,肯定要做生态。我们要做适合人居居住的环境。
做这个项目的时候,我同意王院长的的说法。做生态有主动和被动两种。我们不是做高科技,这样成本代价太高了,而且做出来的东西不一定很好。因为北京有一个设想做一个十多万平米的大楼,弄一个大盖子,里面用全空调系统,全人工的系统,但是现在对它的议论非常多。这个项目后来被迫下马了。就算发展商建设出来,它的运作成本等等按照中国的国力根本支持不了。现在对于我们来说,走被动形式更好。在这种大理念之下,我们从规划设计也做了一些考虑。这里我举两个细节。
第一个,环境。第一个方面,现在环境的理念是什么呢?除了人生活在里面,看过我们规划的都知道,我们规划里边没有大的广场,这在五年、十年以前非常流行。像我们这么大规模的做一个大广场比较气派。但是我们没有做。因为现在人的生活强调邻里的关系,在于人与人的交流。所以建设成一个小桥流水。我做这个项目的时候,到法国考察,看到法国一个大师的作品,他得过一个建筑学的奖。他的项目最主要就是强调邻里关系。这是我十几年前去的,当时中国还是大广场。他说你看中国的大广场,具体在这里活动的人有多少?没有多少,相反造成的是恐惧感,人和人的隔阂比较大。你看我这个,人和人聚集最多的地方是街角。所以这个理念灌输给我,我认为非常正确。
外一方面是大生态和小环境的问题。这方面在里面强调是自然和谐。人与人之间的拉近。这里刚好美学也要用,所以我们花了大的成本,请美国的设计师给我们做了规划。所以环境这块儿我们是非常强调的。
再一个,节能。我们应该说是去年年底和前年初做的规划。我做这个规划时我们国家还没有强制实施三步规划节能标准。但是现在我们已经按照三步节能标准了。当时我们一定是按照高标准的实际理念。过一段时间大家会看到我们的产品发布,我们的节能标准。我们用的标准全部是满足国家规定的标准。简单我就说这两个细节。多的不展开了。
最后我想说一下,既然有这样的机遇了,挑战也有了。我们一直说我们是第一个进入塘沽的外地开发商,对于我们来说,我们是希望更多有实力的开发商和我们一同竞争。竞争的结果是把这个区域做好,做熟。我们经常说,我们要做先锋,不要做先烈。我们前两年拿地的时候,非常害怕做先烈,怕进入之后万一这个地域国家政策不支持了,对于我们来说投资是失误了。现在这个区域提高到这个高度,我相信很多外地开发商会纷纷进入了。我刚才还问到塘沽规划局的同志,新区还有多少土地要招牌挂出来。我认为越快越好,越多越好,我不怕竞争。希望大家有机会到我们企业,参观指导工作。
【李总】:谢谢各位,很荣幸能够参加这样的会议。我们中国广厦富铭有幸成为进入滨海新区开发的真正意义上的外地企业。这是我们到天津开发的第一个项目。广厦集团,大家炒股票的都知道,我们是上市公司,总部在杭州。主要的支柱产业一个是建设集团,一个是房地产集团。我们属于房产集团这块。我们在全国各地都有相关联的企业。真正起步的阶段是在浙江华东做的多一点。真正第一次进入到天津是前年。当时为什么选择天津呢?整个集团考虑全国扩张的时候,要选择新的区域。当时分析了一下,我们从一些报纸上和媒体上,边边角角总结出来的一个概念,叫“第三级”。刚刚改革开放的时候,有深圳做了一个珠三角,90年代有浦东把长三角带动起来了,我们分析一下,从领导班子阶梯来看第一是邓小平,第二是江泽民,第三是胡锦涛。从他们经济促进的地方看,天津是一个未开垦的地区。我们现在对两年前的决策是感觉非常欣慰,这是对的。为什么选择滨海新区而不在市里面,我们当时作为开发商,功利性也是比较强的。当时天津市市区发展的开发商很多了。所以相对来说滨海这块儿可能上升空间比较大,正处于起步阶段。特别是整个大滨海新区概念要提出来,最中心的地方不是在天津市里面,而是在塘沽。这样分析,再加上商机的分析,我们最终选择在滨海新区拿了一块地,做了现在的项目。现在看来我们觉得很欣慰,从中央大环境和天津小环境来说,我们无疑做到了中心来了。
既然我们有了这样的天时地利人和。我们肯定要把这个项目做好。我们是外地开发企业到天津来做,如果我们做的不好,肯定会被扫地出门。对于外地企业来说,我们做的项目,竞争的路线是走高端竞争路线,不走低端的。因为从低端来说当地企业更有优势。我们做高端拼的是技术,拼的是理念,这样更加有利于竞争。
为什么说提出生态?“生态”这个概念也是最近一种新的模式、新的追求,已经不是解决温饱型的问题了。已经上升到更高的层次,一种生活理念,或者一种生活方式,已经上了一个层次了。这种追求是我们更加喜欢的思想。“生态”对我们整个企业来说,这是建造这个企业一开始的目标。再加上地域,我们当时拿地最吸引我们的也是滨海二号水库。二号水库第一次看就是水面。后来到规划局一了解,这是塘沽引滦入津的闸门,是天津的生命之源,既然有这么好的一块儿地,肯定要做生态。我们要做适合人居居住的环境。
做这个项目的时候,我同意王院长的的说法。做生态有主动和被动两种。我们不是做高科技,这样成本代价太高了,而且做出来的东西不一定很好。因为北京有一个设想做一个十多万平米的大楼,弄一个大盖子,里面用全空调系统,全人工的系统,但是现在对它的议论非常多。这个项目后来被迫下马了。就算发展商建设出来,它的运作成本等等按照中国的国力根本支持不了。现在对于我们来说,走被动形式更好。在这种大理念之下,我们从规划设计也做了一些考虑。这里我举两个细节。
第一个,环境。第一个方面,现在环境的理念是什么呢?除了人生活在里面,看过我们规划的都知道,我们规划里边没有大的广场,这在五年、十年以前非常流行。像我们这么大规模的做一个大广场比较气派。但是我们没有做。因为现在人的生活强调邻里的关系,在于人与人的交流。所以建设成一个小桥流水。我做这个项目的时候,到法国考察,看到法国一个大师的作品,他得过一个建筑学的奖。他的项目最主要就是强调邻里关系。这是我十几年前去的,当时中国还是大广场。他说你看中国的大广场,具体在这里活动的人有多少?没有多少,相反造成的是恐惧感,人和人的隔阂比较大。你看我这个,人和人聚集最多的地方是街角。所以这个理念灌输给我,我认为非常正确。
外一方面是大生态和小环境的问题。这方面在里面强调是自然和谐。人与人之间的拉近。这里刚好美学也要用,所以我们花了大的成本,请美国的设计师给我们做了规划。所以环境这块儿我们是非常强调的。
再一个,节能。我们应该说是去年年底和前年初做的规划。我做这个规划时我们国家还没有强制实施三步规划节能标准。但是现在我们已经按照三步节能标准了。当时我们一定是按照高标准的实际理念。过一段时间大家会看到我们的产品发布,我们的节能标准。我们用的标准全部是满足国家规定的标准。简单我就说这两个细节。多的不展开了。
最后我想说一下,既然有这样的机遇了,挑战也有了。我们一直说我们是第一个进入塘沽的外地开发商,对于我们来说,我们是希望更多有实力的开发商和我们一同竞争。竞争的结果是把这个区域做好,做熟。我们经常说,我们要做先锋,不要做先烈。我们前两年拿地的时候,非常害怕做先烈,怕进入之后万一这个地域国家政策不支持了,对于我们来说投资是失误了。现在这个区域提高到这个高度,我相信很多外地开发商会纷纷进入了。我刚才还问到塘沽规划局的同志,新区还有多少土地要招牌挂出来。我认为越快越好,越多越好,我不怕竞争。希望大家有机会到我们企业,参观指导工作。
【主持人】:感谢李总。现在外地开发商进来都是先到市区,没有去滨海。我觉得现在是开始了。从十一五规划出来以后。外地开发商会进入的更多。刚才梁会长走了以后委托一件事情,想问您这个项目什么时候面市。
【李总】:再过一段时间吧!
【主持人】:下面请宇轩张总讲话。
【张伟力】(宇轩投资顾问咨询公司总经理):从公关角度讲,我们非常兴奋,给我们操作这个项目很大的信心。从市场角度讲,我们应该说,更加紧密的接触市场。所谓“春江水暖鸭先知”。我想讲我在滨海新区的感受,包括地产的变化。传统意义上讲,滨海新区市场的容量,我们主城里面是开发商不是很关注的地方。事实上讲,滨海新区,包括塘沽、包括开发区,它的一手房和二手房的成交量,从今年五月开始连续四五个月一直名列天津市各区成交量的榜首。这么强劲的需求,实际上,必然有它的道理。我们也仔细分析了滨海新区近几年的变化。
咱们先剔除“十一五”规划把天津滨海新区规划的利好之处。从以前看滨海新区的进的人口,我指的是开发区人口增长是2.8万。这2.8万折合成供应单位来讲是7000个。大家知道,滨海新区的面积需求普遍要比咱们大出一圈来。在市区二室可能是80—90平米的,而在滨海新区二室更愿意接受100—120平米左右。这样折合下来,实际上,7000个单位的需求量,我只是讲外来增长的这一部分还没有提出本身的投资因素,房屋改善的因素。实际上,我觉得从开发区的供给包括需求来讲,这里面有一个巨大的需求缺口在里面。
刚才刘教授也讲了滨海新区未来几年人口的变化。我们也在分析,实际上,在2010年开发区的人口要达到50万的常住人口。也就是说,在未来几年内人口增长会以每年五万到八万的速度增长。事实上,我们反过来看,供给市场的情况,我们知道开发区在近期推出一个很大的盘是天保金海岸的,号称160万平方,单纯就这个项目而言,无非就是160万平方大概提供10000个这样的单位。实际上这些消化,远远不能满足于现有的市场的正常的需求。
况且我觉得开发区是一个投资非常热的地段。大家对开发区的判断,对未来趋势的预测是显而易见的。这无论是从内到外,大家都会有一个很好的共识。这其中,我觉得还有很多各种各样的复杂的情况。比如,换房的需求,结婚的需求还有分居的需求。包括主城的人口会在这边购置房屋。市场我觉得从供给跟需求的角度来分析,我们其实会发现,在现有的规划里边,在开发区的土地,包括塘沽区的土地是非常紧凑和紧张的。塘沽区的土地全部释放的话,我觉得对未来的满足会比较紧张和吃力的。
分析完整个需求跟土地供给的趋势。我们再来看整个区域的发展。
未来这几年都是大滨海的概念,实际上大滨海的概念,我们讲是T字型发展。一侧是沿着塘沽、大港、汉沽海岸线展开。另一侧是沿着高速路、轻轨。还有我们讲“上北生态区”实际上大家会发现很有意思。如果我们把塘沽区核心区当个圆,把开发区新区和老区画一个圆,大家会发现这个圆的重叠处恰恰在这个位置上。这是我们提出来的“三区之心”的概念。三区之心再加上生态的概念。应该说,这个区域是一个未被擦亮的金子。地域的价值和含金量我想随着滨海新区的发展,会被越来越多的人所认知,也能感受得到。
再回到项目的周边,事实上,我们刚才和规划部门的领导也在交流。项目的周边有一个得天独厚的水域,一个水库。大家想想十多万平米的水域,给人的调节,包括心态,是不一样的。我觉得王院讲的非常好,文化生态里面的天人合一。我觉得是更多的从人的心境上的融合。我们一直想这样的区域里边,未来是什么样一群人会喜欢。如果把开发区、塘沽区定义为金融街,我觉得这边是返璞归真。那边是以商务、奢华为一个标志,或者说现代为一个标志的话,我们实际上是一种生活、一种生态、一种健康,是一种修身养性。我觉得是这样的概念。在这个一个区域里边,有出世入世的感觉。繁华向左,宁静向右。
再说一点,以前滨海新区包括塘沽,这个市场不是被主流的开发商所关注的。他推出的产品同质化非常严重。区域的划分也不是很明显,集中在一疙疸。在近期的发展当中,随着大滨海概念的逐步明确,我觉得板块的划分和市场的细分越来越明显。我们讲以金融街为代表的金融街板块,包括现在万通时尚广场、泰达这边。也包括黄总他们的做的郁景园的位置,需求非常好,很旺盛。近期不论泰达万通的认购,还有黄总的项目的认购都非常活跃。还有新港的板块。
再有,我想在“上北生态区”的板块。我想这些板块在以前是没有的。其实板块的出现,就意味着市场的细分,意味着客户群体各自的需求不一样。比如有的客户喜欢便利,对价格敏感,可能会去新港这样的。比如,有的要彰显身份,可能会更多的选择金融板块。另外就是隐于市,要有出世入世的感觉,要有中国人文居住的观点,我想这样的人群会选择“上北”的生态板块。而恰恰周边的项目发展,也证明这一点。在我们周边,刚才坐在我旁边的是泰达伴山人家的主管。他们的项目和我们是在水库的两侧。他们在那边规划了300多套顶级的别墅,刚才我们私下交流了,预计的售价在12000—15000元之间。在我们项目的左侧是贻诚,同样是在30万左右体量的低密度住宅。包括广厦这个项目是40万体量的生态住宅。还有我们后身是圣兴房地产。然后这边是接近新河还有三角地的位置。现在是泰达中远,我们知道有多家国内外比较有实力的开发商都在关注。
我想专业人士的眼光,会比普通的消费者、老百姓更超前。我觉得他们认可的东西总有一定的道理。所以我也是借刚才各位专家提出的观点。如果在座的各位喜欢在滨海新区投资,我一定会给最优惠的条件。
【主持人】:最低优惠是多少?
【张总】:我想现在开始去买到到最后项目完毕最后有20%到30%的增长。
【主持人】:谢谢张总。他是多年一直做营销策划。他从一个操盘手专业的角度,为咱们分析了一下“上北生态区”的区域优势。下面戴德梁行的白女士,讲话。
【白梅】(戴德梁行):大家好!我今天过来也是有机会听各位专家学者的想法,对于我们来讲也是学习的机会。我们戴德梁行正好是广厦富铭物业顾问。从物业角度来讲,我觉得这个发展商是非常负责任的发展商。他们一到天津就希望从物业角度找一个具有国际水准,又非常熟悉本地情况的顾问公司。在这样的情况下,我们很早跟这家发展商我们签订了一个物业顾问的合同。在前期我们跟发展商包括工程各方面都进行了很深入的探讨和研究。我们是从将来用家的角度去考虑这个项目的情况。在前期发展商可能从资金实力上没有问题,可以运作这些,包括设备和设施。但是从用家的角度上,我们很客观地给发展商提出了一些建议。他们也很认真的做这些事情。他们也是把很好的先进物业理念,包括国际上、国内上生态住宅区的好的经验运用到他们这个项目当中。将来大家可能会看到,这个项目一开盘我们会把物业管理的概念希望从售楼处当中就体现出来。希望今后的投资者也好,居住者也好,可以体现出发展商,先希望这个项目保值,再通过物业的服务延伸,使这个项目得到增值。我想今天就讲这些吧!谢谢大家!(掌声)
【主持人】:下面请宏业地产的黄总发言。
【黄总】(宏业房地产):首先感谢日报集团,特别关注滨海新区的发展,我记得去年11月份的时候也搞了一次论坛。去的胜利宾馆,也是邀请业界的同仁共同探讨了一些问题。当时因为滨海新区整体的规划和意向还不是特别明朗,并且市场上也有宏观调控的因素。看到报纸上说的特别多,但是没有像现在这么关注。五六月份宏观调控出台我们也做了一些分析。我们发现滨海新区的数据有一些异常。按照正常的滨海新区,就像张总说的,应该占到全市销售量10%到15%的样子。但是五六月份我们看到市区影响比较大。滨海新区上升到20%左右。这证明了滨海新区抗跌性和抗调控性比较好。所以我们当时也是觉得滨海新区大势没有问题。正好“十一五”我们认为机会非常好。广厦富铭和万通嗅觉比较灵敏,现在都进来了,还有贻诚。作为本地开发商感觉机遇特别好,重大的政策我们认为会对整体市场有非常大的影响。我记得上一次开会的时候,我提过,滨海新区现在实际上是一个梨型市场需求的状况。这一次,我觉得相对来讲我觉得它的人员结构、层次、整体的规模,我觉得毕竟是游离于天津市需求之外的。是一种独立的需求。我们觉得,这一次“十一五”规划重大的政策,利好之后我们感觉到这两个月房地产的热度越来越高。周边的朋友,甚至可能包括市民,也都在讨论“十一五”的重大利好,关心大家身边的,我们家门口是不是要修路,是不是要修轻轨,对整体滨海新区的规划,需求热情都非常高。我觉得这会对整个滨海新区的格局有非常重大的影响。
因为,原来是一个稳定的、规模的需求。现在这个需求的池子会越来越大,应该容得下更大的鱼,就像广厦这样的大企业进来的机会会越来越多。按
第二,今天的议题是“滨海小梅江”,我觉得这个更符合开发区。梅江在天津市内的范围内属于开发比较成功的。作为滨海新区来讲,也是开发比较成熟的。我们新城的经验是可以值得滨海新区借鉴的,包括塘沽区的渔家铺。还有北塘非常多的热点,并且空间也非常大。所以新的热点,我希望日报集团可以总结一下,联系一下梅江当时的开发商,还有开发区的管城建方面的领导,总结一下经验,然后把这个经验用在滨海新区上面。我觉得梅江区域和新区的开发建设,他们的经验是非常的宝贵,我觉得用在滨海新区上是非常有利的。最后预祝水域·未来城的项目最后能够非常成功。
【主持人】:谢谢黄总。这两次论坛我觉得您现在信心大增了。现在是信心百倍。下面请凯成地产市场部的张女士发言。
【张女士】(凯成地产市场部):大家好,我和黄总都是来自滨海新区。在整个概念上,刚才各位专家从理论上,然后是企业的领导从实际的情况讲了发展的前景,我觉得是个很好的学习的机会,凯成作为顾问公司是关注市场。项目不管做什么样都是为市场做的。我知道广厦的项目已经是三次更名了。现在叫水域·未来城,第一次叫海洋城……
【张伟力】:我解释一下。项目比较大,是40万平方的项目,刚刚我们拿到这块土地也是,通过公司转让的形式。原计划叫海洋新城,我们上市之后,我们广厦开发的名字叫广厦富城,当时报的名也是时间非常紧,就推出了。未来业主入住我们还要写成广厦富铭。我们销售许可证刚刚拿到,未来的推广过程里边,我们会用广厦富铭。
【张女士】:我很详细看过这个规划。当时给我的感觉是在塘沽最好的项目。目前塘沽区内不包括开发区这是非常好的项目。无论从总体规划,还是开发商的开发理念,我觉得都是我见过塘沽区最好的项目。这是我对未来城的总体概念。现在说到滨海新区,滨海新区的GDP占到天津市的40%以上。这个区域的强大发展给房地产发展有一个很强的动力,给区域房地产发展打下了很好的基础。在未来,开发区也好,塘沽区也好,滨海新区也好,国民生产总值会占到天津市越来越大的比重。这是给外地开发商和本地开发商更大的信心。还有连续好几年根据统计数据表明,塘沽区,开发区,滨海新区他们都是以每年40%的需求速度增长。我觉得所有这些对开发企业都是特别利好的消息。刚才说到的圣兴,是一个市区的房地产企业,上个月新拍的土地每平米价格在3000元。还有一个消息今天在塘沽区和开发区有两个盘已经开盘了。一个是离咱们项目比较近的欧美小镇,均价4000多,黄总的也是达到了6500/平米。所以说,在这两个区域开发的后劲非常足,而且价格增长非常快。我们接手也有盘,在开盘一个星期,在福州道一个星期之内,买房者提前三天排队。我觉得在宏观调控下,区域的消费者不顾国家的一再强调还踊跃的购买房屋,给我们大家特别强的信心。尤其“十一五”规划,我觉得滨海新区房地产还有更大的发展。我们预祝广厦富城,作为国内最好的开发商之一,能成为塘沽区的先锋。谢谢大家!(掌声)
【主持人】:谢谢张部长,我觉得张部长的讲话又给我们很大的信心。今天嘉宾发言就到这了。我们今天来了很多媒体,不知道记者有没有要提问的。专家也都此。如果要是没有的话,今天的论坛就到这,谢谢大家!(掌声)(散会)