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小区业主:不让我不封“露台”,如果安全出问题谁负责?
物业公司:这个“露台”属公共设施,业主只能用不能封!
房管部门:根据有关文件,封“露台”属于违章必须拆除!
10月月27日,惠普物业公司召开了一场特殊的会议,会议的主角虽然是美震裕阳花园的业主赵先生、业主委员会筹委会成员及小区的物业管理人员,但却吸引了天津市多家媒体的关注,河东区房管局综合执法大大队的有关负责人也参加了会议。
是什么事情引来了各方的目光?原来,今年国庆节期间,位于东站后广场地区的美震裕阳花园发生了一件事。住在该小区内某号楼二楼的一位业主,以安全存在隐患和楼上向下乱扔废弃物为由,在没有征得物业管理部门同意、且在物业公司管理人员多次劝阻不听的情况下,强行将底商上的“露台”堵闭。施工过程中,物业管理人员多次劝阻其停工,业主不但不听并与物业管理人员发生严重冲突,致使物业管理人员受伤住院。
据物业公司负责人介绍,裕阳花园的部分楼群一楼是底商,二楼以上是住户, “露台”建在一楼底商顶上,属于公共设施,是开发商为改善业主生活环境而特别设计的,二楼的住户可以使用这些的“露台”。会上这位业主说,我们当时买房也是看上有“露台”这个优点。但是,这个“露台”却给我们带来了意想不到的麻烦。由于一楼是底商,所以经常有人爬上“露台”修理商家的设施,给居住在二楼甚至二楼以上的业主带来一定的安全隐患;另外,由于个别人缺乏公德意识,经常从自家的窗户口向下扔废弃物,将“露台”当成了垃圾场。此问题我们曾多次向物业公司反映过,但始终没有得到解决。无奈,我们只好采取这样的方式来解决问题。
本来,这件事情挺好解决,由物业公司出面,组织业主将“露台”统一封起来不就行了吗?但是问题就出在这里。据河东区房管局综合执法大队工作人员介绍,根据天津市当前有关文件规定,凡是在住宅等建筑物规划设计以外搭建的设施都属于违章建筑,该建筑物当初申报的图纸中“露台”没有封闭,也就是说,如果封上了“露台”,那么“露台”的产权及使用性质就发生了变化。
开放式的“露台”确实给业主的生活带来一定安全隐患,但各方在会上的陈述引发出的更多的值得人们深思的问题。有关人士认为,就这件事本身而言,从业主方面来讲,为了自身的安全,在开放式“露台”上采取一些自我保护措施完全可以理解,但要符合有关规定,在没有征得物业管理部门的同意、没有履行任何合法手续的情况下擅自采取动行是不妥的,特别在物业管理人员劝阻情况下与之发生严重冲突、导致物管人员受伤住院更不应该。而从物业管理公司角度说,管理人员为维护小区全体业主的利益,坚决执行政府有关文件、阻止业主封闭“露台”的违章行为没有错,但业主多次提出的切身实际问题为何始终没有得到圆满解决,这里面存在的问题也值得反思。再从房屋管理部门来看,综合执人员坚决执行政府有关文件规定,对各种违反房屋管理规定的行为进行查处是合情合理的,但此事在物业公司制止无效向房管部门执法大队举报后,执法大队并没有有效地阻止业主的违章行为,致使封闭“露台”成为事实,这使人们对房管综合执法部门的监督执法力度产生怀疑。对此,与会的河东区房管部门的综合执法大队人员解释说,他们要按程序办事。
据了解,目前,新建小区的物业管理是一个令很多人都头痛的问题。如业主入住后,开发商遗留下的许多问题不能得到及时解决,结果业主只能求助物业,可许多问题是开发商造成的,物业公司解决不了,但业主并不了解,结果大多数业主以拒交物业费来“抗争”,造成物业费欠收而导致物业管理质量下降。还有少数业主入住后违反购房时签订的业主公约,对此,物业公司只能以说服相劝,没有具体的制裁措施,因为物业公司实际上是一个服务企业,它没有执法权。那么,业主违规该如何处理?由谁来处理?是业主委员会吗?如果业主委员会还没能成立怎么办?
惠普物业公司负责人杨先生说,裕阳花园是一个有很大升值潜力的小区,小区的业主非常看好这一地区的发展前景,大家都希望将小区建成美好的家园。因此,我们物业公司与业主之间并不存在矛盾,对于业主担心的“露台”安全隐患等问题,我们很希望能为业主统一解决,事实上,我们也采取了一些相应的措施,如前不久专门召开会议,号召业主不要乱扔废物,建议为业主统一封“露台”等。但是根据目前本市有关文件规定,个人在公共设施上私自搭建筑属于违章行为,即使是统一搭建也同样属于违章、我们十分理解业主的自我保护行为,但是违章了我们只能按照有关规定采取行动制止。
会上,河东房管局综合执法大队的负责人就此事发表看法说,物业公司与业主之间的矛盾目前非常普遍。在许多方面,双方的出发点都是好的,一个是自我保护,一个是照章办事,作为我们执法部门,也可以严格对违章现象予以治理。但是,业主与物业毕竟是个“两邻”关系,我们更乐意看到业主与物业双方心平气和地解决问题。他说,目前,有关文件正在调整修改中,调整后的文件有可能升级为“条例”,让相关规定以法律的形式定下来,且更加规范化,更具人性化。
尽管国庆节期间裕阳花园发生了这件不愉快的事情,但20多天后召开的这个会议,为业主、业主委员会筹委会、小区物业及房地产综合执法部门搭建了一个沟通的平台,通过诚恳交谈,大家都希望以平和的心态来协商解决此事。这位主也承认封闭“露台”是错误的行为,表示愿意与物业公司沟通,合理解决现存的安全隐患问题。河东房管局综合执法大队负责人表示,封闭的“露台”属违章建筑,必须拆除,并表示将通过法律程序解决此问题。
裕阳小业主违章封闭“露台”并与物业管理人员发生冲突事件,反应出目前许多小区物业管理普遍存在的诸多困境,如小区内外违规乱停车问题、底商开设餐厅排烟造成污染问题、业主因开发商保修不到位以及上述种种原因拒交物业费问题等。由于物业管理在我国尚处于起始期阶段,一方面,相关的法律法规还不完善,备受人们关注的《物权法》正在修改当中;另一方面,一些物业公司的管理水平不高、服务意识不强、物业从业人员素质有待提高,这些都是造成业主与物业公司矛盾不断产生的重要因素。再有就是业主自我管理和维权意识不强,许多小区虽然业主入住多年,但业主委员会还没有成立,致使小区物业管理的许多工作无法开展。
看来,在小区物业管理方面,如何使业主住的更安心、物业管理的更加规范、服务更加到位、相关法规更健全、业主能自觉遵守相关法律法规,这也打造和谐社会各个方面所要努力做的功课之一。