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在不久前举办的“上北生态区”发展论坛上,天津市著名房地产博士刘玉录教授为滨海新区的房地产营销提出了几项建议。
滨海新区的定位对天津乃至我国北方的房地产市场都将产生重大影响,就本市来说,随着房地产开发由旧城改造为主向新区建设为主的转变,出现了房屋市场需求由补偿安置为主向改善/移民为主的转变,也出现了由单纯房地产项目开发向新的社会区/社区开发的转变。新区开发带来的一系列市场转变,都需要房地产市场营销推广与时俱进地进行调整。
一是区域营销。这与上面区域协同开发相适应,区域价值整体上升了,才能实现皆大欢喜,大家共赢。实际上,大片新区开发都使用了区域营销的做法,像华苑、梅江、丽苑以及新宜白大道社区等。
二是创新营销。新区不同于老区,可以借用或依托很多已有的沉淀资源,“新”就是没有前例。这样,房地产营销推广就需要大的创新,可以借鉴1980年代深圳特区建设和1990年代的浦东新区开发的一些做法。
三是平衡营销。新有新的优势,老有老的优势,区域各有优势。不能言过饰非,以否定别人来抬高自己。需要帮助置业者从自身的情况出发,来分析在新区买房的得失,以便做出决策。
四是时间营销。新区处于成长期,城市基础设施配套一时不如老区,因此价格相对低一些。但是从物业价值运动规律讲,随着市政配套的完善,级差地租上升,房屋会升值。新区置业类似于买期房,是在投资于未来的资本生产率。(吴江)