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2005年12月1日,“上北生态区”助推“滨海宜居生态新城”发展论坛在水域未来城售楼中心咖啡厅举行,北方网置业频道对会议进行了现场报道,以下是会议实录:
主持人冯奕(《今晚报-地产今刊》策划):上北生态区助推滨海宜居生态新城发展论坛现在开始。非常欢迎在座的各位嘉宾、各位学者、房地产的老朋友,以及媒体的朋友来到美丽的滨海新城,特别是能来到我们上北生态区。今天外面的天气比较凉,早上的预报的温度是零下3度到7度,但是我们到了水域·未来城里面感觉很温暖。
首先请允许我我介绍一下参加论坛的各位来宾和各位领导。参加今天论坛有天津市房地产业协会的秘书长梁正文先生天津市房地产业副秘书长、天津房地产杂志主编刘正先生、天津市社会科学研究院经济预测研究所所长卢卫教授、天津财经大学房地产研究院院长谷俊清教授、宇轩顾问公司总经理张伟力先生、广厦副总经理李宏阳万通房地产黄静女士、泰达房地产的高永刚以及宇轩顾问研究部经理王淑霞女士。
另外还有媒体记者,包括今晚报,天津房地产杂志、北方网、搜房网等媒体。
关于滨海新区最近一段时间,媒体上关注度是非常高,特别是“十一五”规划以后,国家把滨海新区的战略发展列入了“十一五”规划之中。可见,天津滨海新区可以说迎来了新的发展奇迹现在有一种“经济的第一极,也确定如此,最近一段时间,我们从媒体看到,大量的资金都纷纷涌入到滨海新区,特别是涌入了滨海新区房地产楼市,滨海新区的地理位置越来越被世人所关注。这次我们在上北生态区搞这么一个一生态新区,实际上也为整个发展做铺垫,今天请来很多专家,一块儿就滨海新区的发展,特别是上北生态区在整个滨海新区的前景做一个交谈,今天肯定会出现很多的高见。另外还有一点,我们上次搞了很多滨海小项目的论坛,效果很不错,很多专家学者提出很多观点,这符合我们的发展战略。天津市提出要将滨海新区打造成为适宜人居住的新区,上北生态区符合这方面的元素。今天的专家都有这方面的观点,为节约时间的下面请专家进行发言。
首先请宇轩顾问公司的研究部经理王淑霞女士简要介绍一下关于滨海新区上北生态区的情况。有请!
王淑霞(宇轩顾问公司研究部经理):大家好!现在我简单把关于上北生态区和滨海新区的生态城做一个简单介绍。上个月我们在日报搞了一个论坛,在那个论坛简单把上北生态区给大家作了介绍,这边是滨海新区生态新城,刚才也讲过,随着“十一五”规划,滨海新区被纳入了国家发展的整体战略,现在大家也看到,随着新一轮发展的建设高潮,就是打造现代化一生态的滨海,使之成为核心和标志。在这个纲要当中,规定在未来三到五年之内,滨海新区将着力打造一个面积为50平方公里的核心标志区,就是滨海新城,这个滨海新城被称之为“未来新区”的点睛之笔。从这个图上可以看到滨海新区,一个是开发区的中心城区,新城的规划总面积是50平方公里的区域,提到生态,大家在想,怎么样是一个适宜人居住的生态新城市,大家往这边开车的时候肯定会感觉到很清爽,因为这边有水库,景色非常好,给人感觉生机勃勃,屋内的温暖适宜,夏暖适宜,根据“十一五”的规划,整个滨海新区在五年内迅速崛起,其中上北生态区会成为滨海地区新城建设的一个重要组成部分。
这是上北生态区的一个区位图,这是位于整个塘沽区,大家可以看到是在三区中心的一个位置,它的交通网也非常边界,连接着第五大街,离塘沽区只有五到十分钟的车程度向北是经济开发区,向东是天津经济开发区的新区,在整体规划上,沿着上北生态区的宝山道,河北的延长先,讲话要建一个总长度超过两公里的商业岸线,形成一个大体的商业网络。再过几年,这里会成为一个非常繁华的地方,会有餐饮一条街、汽车一条街,还有大型的超市,很多酒店也会相继落户在这里。
另外,教育的资源有滨海职业学院,另外已经有了小学、中学。这里是非常适宜居住的地方,不仅有非常好的景观,还有非常好的设施。目前在上北生态区已经有几家全国比较知名的房地产开发商进入了,包括伴山人家,水域·未来城等等,所以上北生态区的迅速发展,今后几年,上北生态区这个大盘的项目和政府规划的项目将会完全启动并完成建设,上北生态区将成为滨海新区一新城崛起的重要节点。谢谢大家!
主持人:谢谢王经理。关于上北生态区每一次来我都有不同的感受。记得前一两周,房地产协会的梁正文先生一起来的时候,他的感慨很多,这次梁主任是第二次来,可能有更多的感受,有请梁秘书长发表一点他的观点。
梁正文(天津市房地产协会秘书长):很高兴出席今天的论坛,最近一段时间,关于上北生态区的研讨活动前两天在日报主办过一次,加上这次是第二次,对水域未来城这个项目我也有一些感触。我觉得今天的发展论坛提出的一个词特别值得注意,就是“宜居”。因为在滨海新区,“宜居”成为了媒体高频词,关于滨海新区将来发展已经在“十一五”规划里面定了位,天津开的八届八次全会也做了决定,下一步经济发展的势头是不容置疑的。而且通过媒体也可以看出大家也有共识。上周在日报的时候强调了“宜居”,因为滨海新区不光是一个经济发展区域,目标定位中还有一个就是建设“宜居”城市的重要指标,从滨海新区的宜居城市的定位来讲,再看上北生态区,刚才王经理已经把景观区域给大家看了,上北生态区在整个滨海新区这个位置也是非常好,因为它在几个区域的中部,虽然目前这个地方开发只算是初步阶段,但是我想三年前梅江南开时候的感觉,那时候我在房产局搞宣传,当时梅江南开发的时候,大家一开始思想并不到位,认识也不到位,现在再看梅江南,觉得那个地方很好,可是当时那块地并不被大家完全看好,我想上北生态区可能就跟当年梅江南生态区一样,这应该是非常有潜力的。而且上北生态区将来的定位,我觉得应该会比梅江南会更高一筹,因为在梅江南经过这么多年的发展,住宅的生态化也好,整个建筑的理念也好,也是在不断进步,在这个基础上,我想在开发建设上北生态区一定会有更大的进步。另外,我觉得这个地方发展正好是切合了滨海新区大发展的时机,从宜居的角度来讲是居住,从投资的角度来讲,我想它也有非常大的增值空间。可能早期在梅江南买房的人现在都笑了,虽然那时候已经是比较贵,在整个天津市来讲,梅江南开盘的价钱并不低,但是从现在来看,上升的幅度非常大,当然从房地产角度来讲,并不特别提倡投资或者投机心理。但是更需要建成适宜居住的目标来努力。但是我相信,无论是居住,还是投这个地区都有一个上佳的选择。我还觉得天津将来的房地产滨海新区肯定是一个新区域。关于地的问题,在八届八次全会上,张立昌有一些指示就是靠你们这个局去规划了,而且提出了很高的要求,我想滨海新区的土地将来会越来越有价值,越来越稀少,将来这一代的土地我们也会安排更好。今天我想主要听两位嘉宾和同仁和业界的人士讲话,我今天就抛砖引玉了。
主持人:谢谢梁秘书长。梁秘书长讲得很好,体会很深,实际长他说了一点不知道大家是否注意就是梅江南的地方,在座的有些人也去了,其中讲到关于梅江南的情况,插几句,几年前梅江南刚下来的时候有一个土地运营商问项目的开发商,说将来这块地将来能卖多少钱,开发商想小海地的地方才1000多块钱,一咬牙就说三千多块钱吧,现在的情况不说现在的生态区比那时候要强得多,无论从宏观政策还是当地的环境背景,还有国务院、国家政策的支持,我想它的潜力一定会像梁秘书长所说的会超过梅江南。我们想它是真正的生态宜居城。今天的论坛,是由今晚传媒集团和天津市房地产业协会,还有一个天津房地产杂志共同主办的,在之前关于滨海新区的报道和上北生态新区的报道,特别是平面媒体上和网络上提了很多。但是我并不知道天津房地产杂志的幕后英雄是谁,下有请刘正先生做精彩发言。
刘正(天津市房地产协会副秘书长):今天有两位教授,是关于生态宜居的角度出发的。这个项目我是第一次到,可是这个项目并不是我讲的,为什么这么讲?我们杂志是上个星期出的,我对这个项目做了一个简单介绍。据我所知,现在都是项目的四号楼,销售已经过半了。好象已经超200套了。可见这个项目现在的销售业绩是非常乐观的。这说明,这个项目的定位是对的,百姓对这个商品是认同的,为什么这么讲,生态宜居是房地产发展方向,也是百姓购房的大势所趋,定义也好,今天请来的两位专家后面会做精彩的演讲,从我的角度从专业杂志来讲,对一个成功的产品,我们会做尽力负责任。一个是对开发企业有一个借鉴作用,一个是给百姓购房做参谋,我们希望做产品开发,企业能够把这个产品做细、做优,为天津房地产市场做一个生态宜居的榜样。谢谢大家。
主持人:谢谢刘总。您为一些开发商提出了一些好的建议,我觉得挺对,做品牌做细节是对的。今天论坛请来了两位教授,都是天津市房地产业界的专家,有很多前沿的间接和独到思路,我们先请卢卫教授,是天津市社科院经济预测研究所所长,他曾经参加了很多有关方面的论坛,对房地产楼市全面的发展有自己独到的见解和高见,中央的媒体经常采访他发表他的观点,我们今天有幸请到了他,首先有请卢教授。
卢卫(天津市社会科学研究院经济预测研究所所长):谢谢主持人的介绍,今天来到这个项目是在现场,感觉非常有气氛。根据论坛的要求,我想说这么几个问题:第一个我想简单说一下我自己对滨海新区建设宜居新的理解,第二个生态居住的问题。我对这个项目没有什么大了解这几年天津的房地产“适宜”,总的来看,营销部门介绍了一下这个项目,区位还有一些特点,我想在天津市滨海新区规划当中,在八届八次全会通过这个决议之后,有一个总体定位,实际最后一句话就是要把天津滨海新区建设成为宜居新城,实际上这个建成什么样的规模,我们的房地产业在宜居当中要发挥什么样的作用还都在规划当中,但是在这个概念和口号之下,上北生态区或者说水域.未来城已经轻装上阵,而且销售业绩也不错。我觉得首先是把握住了重大的历史机遇,第二个看法就是对于这个天津滨海新区的规划,实际上从中央的角度,温总理今年到天津来,对于我们寄予的希望不仅仅是天津市,还是天津市的滨海新区,而且要通过滨海新区传递到整个京津冀,传递到环渤海,传递到东北亚,天津要发挥的实际上是一个区域经济的综合服务带的功能,所以天津市的滨海新区现在的人口是100多万,未来到2010年必须要达到250万或者280万,所以只有三到五年的概念,这样一个规划的进度,要求滨海新区要加快发展。而且我们项目本身还有很大的潜力,就在于它靠近我们滨海新区的核心区。关键是我们要有什么样的概念要推这个项目,或者说我们形成什么样的理念来建设开发这个项目?靠什么概念吸引广大的百姓?现在来看,抓住了两个,第一个叫“宜居”,第二个叫“生态”,我觉得是非常不错,这是前沿的概念,又符合天津目前发展的趋势。
第二个就是什么叫生态住宅,生态住宅还是应该从产品的技术层面来讲,因为它有很高的技术含量,当然了现在叫做生态区,不见得非得生态住宅,当然生态住宅有严格的定义,按照建设部住宅产业促进中心的定义,生态住宅应该保证了能源系统、水环境系统,光环境系统,热环境系统,废物管理处置系统,绿色建筑物处理系统等方面,要通过系统化的思路,从小区规划,单体设计等诸多环节来体现住宅的环境、人和产品本身的协调性,这是一个崭新的概念。所以任何一个方面设计比较超前都不能说是严格意义上的生态,但是现在国家关于绿色生态小区的标准,实际上没有制定出来。而且由于中国幅员辽阔,也不可能在全国有一个统一的标准,所以就诞生很多标准,在天津市万科有一个生态城,而且在向全国化推进,我想这个住宅我建议朝着这个方向要发展,比如说咱们这一片,至少这个项目本身大概是50平米的面积,还有若干区域较推出,如果大家在滨海新区核心区要占领制高点的话,必须要向生态的标准贴近。如果说我们理念成功了,应该说对我们的项目本身的品牌吸引力是很高的,为什么这这么讲,国家最大的就是贯彻建设和谐社会,小的说就是建设生态型、集约型、环境友好性的节约型产业,房地产产业就节水省地的要求。我们的建筑本身就是要生态、环保、宜人,这样的一些内容给我们未来的建设开发提供了非常丰富的内涵。从天津市来看,无论最长效的小高层转版还是塔式大高层还是平层、还是别墅的低密度的住宅都已经非常多了。原来认为塘沽区没有这么多,现在来看非常多,五花八门,什么样的都有。但是生态住宅的概念非常明确,要求非常高,如果能凭借本身的环节优势,比如说有水面、有比较开阔的视野和比较好的绿化条件的话,朝着这个方向努力,应该说是非常有前景的,因为这个盘的规模毕竟很大,未来的推盘不能靠同质化的建筑,当然我们是德式建筑,还有水面,都可以,但是企业本身还有有核心竞争力的体现,跟其他项目怎么竞争,我们这个企业既然在一个月内开展两次论坛,这说明企业非常重视宣传,下一步怎么开展,一定要适宜生态居住。
第三我介绍一下自己的认识,我个人认为这个项目很好,销售不错,但是有这么几点要注意,第一个要注意滨海新区未来的建设。250万到28万的人口,靠什么概念来吸引人口,在五年内人口翻番不是件简单的事,开发区经过20年的建设不过增加了10万,要增加100多万人靠什么,这个项目本身在客户定位上应该也三个层面,第一个要吸收塘沽区和开发区原有的一些优势,现在开放来买楼的应该是这部分人,他们不是没有房,他们的品质、环境、朝向和生态都很差,是在置换。第二个方面因为靠近功能区,比如说海洋区,天津开发区西区和东区,这样一些高收入的中产阶级,他们的购房有可能从市区移居就要找一个高品质的社区。再有一个从上海浦东的经验来看,应该朝着国际化的方向来推进,为什么这么讲?因为开发区在尽快增加投资规模,带来的不仅仅是物质的产还有人流,还有移居的人口,这部分人外国人会越来越多,他们怎么样选择住房,在中心城区是不合适的。在开发区现有的现房结构,没有提出国际的概念。据我了解,上海浦东新区有六个国际化的概念区,聚集了三万多外国人。天津能不能提供高楼林立的居住区,一定是生态的、宜居,一定要引进国外先进的技术,无论是外延,还是内涵都应该有一个提高,第一个建议就是国际化社区。第二个我想要把握一下整体推进思路。一定要分成区来做,从大梅江的概念来看,我们的环境方面还是有限的,我客观的讲,10万平米的小水库,不是一个可以特别作的概念,从营销的概念,如果是饮用水的水库的话,更不能随便动它的水面,不可以做任何商业性的开发,一定要切记。和梅江南来比,不要做这样那样的比较大梅江或者是小梅江的项目,但是我们这个还是要从产品本身提高,刚才讲的几个系统,你们做到其中的几点就足够了。有海外的设计背景来提高,有生态宜居的概念就不错了。
主持人:谢谢卢教授,我感觉他一方面把上北生态区整体的情况做了分析,特别是对生态区的概念,包括它的环境,保证它的产品品质概念做了阐述,最重要的一点我对整个上北生态区目前在建的项目做了比较客观的分析,而且提出了很多好的建议,这些建议确实值得我们一些开发企业,保证一些将来其他项目的开发企业借鉴和考虑。作为经济预测研究的话,他的很多想法可以说是很有前瞻性的,另外也不带任何商业色彩,说的比较客观,我感觉卢教授的发言传递了信心,我们现在专家学者的研究和楼市对接越来越紧密,不是坐在屋里,而且具有很多有价值的指导作用。希望在座的开发商企业将来有机会多做一些沟通。今天有幸请到了天津市财经大学房地产研究院院长谷俊清教授,谷教授在房地产界很知名,有很多观点比较深邃,很而且有很多有见地的研究,在我们房地产杂志有很多有见地的文章发表。有请谷教授发言。
谷俊清(天津财经大学房地产研究所所长):谢谢主持人的介绍。今天是第一次到上北生态区,以前对上北生态区了解不多,前两年接到关于上北生态区房样和今晚报的材料,我看了以后有这样一个感受,我觉得从上北生态区来讲,不管从哪个方面,从现在我的体会就是体现出了三个效应,这三个效应一个就叫做“政治影响效应”,一个就叫做“经济推动效应”,再有一个就叫“生态发展效应”。为什么讲这三个效应呢?首先我说一下政治影响的效应,上北生态区是在中央确定发展滨海新区这个大战略决策以后推出的。首先从十六届五中全会确定的滨海新区的在全国的发展地位,是继深圳、继浦东以后又一个崛起的新的经济增长极。另外市委八届八次会议为滨海新区具体的绘制了发展蓝图,这个时机非常好。因为正好是“十一五”规划期间,在“十一五”到来之际推出了上北项目,政治影响是非常好的。我想借这个机会推出上北生态项目,有一定的政治影响,由此可以看出前景也是非常好的。另外,从经济的推进作用上来讲也是非常好的,从滨海新区的定位来讲,从京津冀到渤海经济圈,一直到东北亚,将来的发展趋势是相当看好,应该说某种程度会远远超过深圳、超过浦东新区,是天津市最好的发展机遇,这个机遇是历史以来最好的,更是改革开放以来,天津市在改革开放中取得的一个丰硕成果,因为它聚集了市委市政府以及天津市人民十多年的努力,这一点应该说令每一个天津人所振奋的。在确立这个目标以后,经济发展的步伐会相当大,不管从哪个角度来讲,从整个经济发展、经济带动力作用是非常大,上北生态区在这个时候推出,肯定会影响滨海新区,而且会推动整个滨海新区的经济发展。另外从生态发展效应来讲,尤其是卢教授讲得比较仔细,讲了关于生态龃居住区的功能,我觉得所谓的生态居住区,该开起来是一个“宜居、宜赏”的区域,所谓的“宜居”就是适宜居住,宜赏就是便于观赏,我刚才在门口看到有一个德式建设群的定位,德式建筑群在天津来讲,对这种风格的建筑还是比较欣赏的,就将来的发展来看,也有一些国际化的概念里面,这方面也是非常有发展前景的。刚才刘正老师也讲了,现在的销路也很好,这一点我想就与宜居、宜赏定位非常有关系。刚才开车过来的时候看到一片水面,另外看到了周围的环境,刚才大家说与梅江相比,我想不用与梅江南相比,与整个经济大环境、政治大环境相比,这里就孕育着很大的生机和商机,梅江靠近市区有另外一种发展环境,那种环境和现在的政治环境和经济环境相比梅江南是比不了了的。因为现在的大环境是中央提供的政治大环境,给天津一种非常好的经济发展背景。上北生态区它的政治机遇和经济机遇都是非常看好的。如果说咱们现在从一出手就非常好的话我想它肯定会越来越好,它也会带动滨海新区的发展。另外从上北生态区来讲,也应该成为滨海新区的标志性的一个住宅区才好。因为现在哪一个地区都在讲一个“标志性建筑”我想标志性建筑,不管哪个城市来讲,或者是金融建筑,或者是商贸建筑,很少提到哪一个城市的住宅区是这个城市的标志,我想如果上北生态区能够成为滨海新区居住区的标志的话,那是最为理想的,也是大家共同的向往。谢谢大家!
主持人:谢谢谷教授。谷教授除了宜居,还提出了宜赏的要求,另外提出上北生态区要想办法打造成滨海新区的标志性的区域,这是一个前期的观点,也确实我觉得从现在的趋势来看,完全有可能打造成标志性的区域。今天来参加论坛的还有一些开发企业的代表,我们想听听他们对上北生态区的高见,首先有请广厦的副总经理李宏阳先生,我们今天参加的上北生态区就是广厦推广建设部的李宏阳总经理,有请李总。
李宏阳(广厦富铭副总经理):首先谢谢各位,我代表开幕广厦置业的有关领导和媒体的一些朋友到这里表示欢迎。祝贺上北生态区助推滨海宜居生态新城发展论坛在这里举办。广厦是天津区域的公司,我们的母体叫中国广厦,有一部分是已经上市了。水域·未来城是中国广厦上市以后开发的第一个项目,我大概介绍一下这个项目的位置,两年前,经过多方面因素的考虑,选中了这块地。现在看起来感觉非常欣慰,因为从大环境上,现在滨海新区的概念越来越热闹了,而且是与深圳和浦东相提并论的,已经变成经济发展的第三极,现在中央涛提出了要以滨海新区作为一个焦点,带动环渤海地区带动整个经济的发展,我们很荣幸提前进入这个区域,现在来看,我们对这个项目有一定的推动作用。我们感觉有一定的责任感和使命感。刚才各位领导对我们的项目提出了一些要求和很高的希望。我们感觉责任重大,从开发项目本身的初衷来说,作为一个全国性的企业来说,我们的走的发展道路应该说是一个相对比较高端的道路。大家看到,在这所企业的楼盘,还有我们的模型,还有一些定位以及路线就已经像领导提出的要求那样,朝着好的方向发展。能否达到预期的目标,就要靠我们的努力了。一般的城市的标志性建筑,都是商业建筑,金融建筑,生态建筑还没有见到,我们争取做滨海新区的标志性建筑。卢教授提到的市场定位的,提到了一条,吸引原有的居民,就是塘沽区原有的居民,这是我们第一步做的事情,我们现在的销售人员也是在这样做。我们一共是42万平米,现在推出的是8万平米左右,第一批住宅就是这样的;第二个客户群是高收入的中产阶层,就是市区移居这里的,这也是我们的市场定位;第三个就是国际化的社区,吸引外国人和境外人士。我们也到了一点,今天提出来以后,我们会更加努力。我们这里韩国人可能会多一点,因为我们后面一期的规划可以再调整,已经有朦胧的意识,再划出一小片区域来打造一个国际化的社区,概念提出来的了,怎么从规划上调整,我们正在研究。我们更加有信心了,也会更加努力。谢谢专家指出的发展方向。今天的主题是做宜居生态新城的主题,我谈谈我的理解和项目的一些具体做法。从生态这方面来说,有两种方式,一种是铸空形态,主要是欧美发展做的,是一种高科技的做成一种人造的舒适环境,这样从建筑群上表现就是封闭空间比较高,就是整个建筑包起来,空调、温度、湿度都是靠电能进行调节的。这样的做法有可能可以随心所欲,要什么样温度和湿度都可以达到,缺点就是比较浪费,耗能比较多,这在别的国家比较适宜。另外就是被动式生态,就是与自然的结合,实际上来讲就是利用天然的环境,讲究人与自然的结合,人与人之间的交往,这种理念比较多,发展中国家比较多,新加坡为代表。在中国来说可能被动式的生态环境的做法更加适合我们的国情,对于我们这个项目,我们来了一看也是一个大水库,有这么一个天然的好资源在这个地方,如果把这个水库包起来的话是一个浪费非常可惜,我们就用被动生态的方式来充分利用水景,规划并且请美国的设计师来做的。我们提出了与自然相结合的理念,一定要充分利用自然资源,大家可以看看我们的沙盘,里面有一些小桥流水、有一些项目,主要是和水库的联系会非常紧密。另外从微观上来说,我们在规划设计里面,主要是每一个小的组团,现在看起来,美国人给我们设计了六大主题公园,强调每家每户从窗子里面看出去,都应该有一些优美的景色,不是说密密麻麻的景物,对面就是人家的后窗,这样子人会感觉有压抑感,规划设计的时候,我们希望住户可以打开窗户,而且是愿意打开窗户,这样尽量拉近人与自然的距离。我们在里面设计了一点节点和一些雕塑,让人与自然更好的结合在一起。刚才是从从水库和景观上都是物理层面上,我们对于生态的理解还有一个新一层的理解就是除了物理方面的因素以外,认为精神层面也非常重要。为什么要生态?就是要舒适,当然有节能等各方面的因素,我们想再提高一个层面,就是从精神层面上也考虑人的舒适感。但是精神层面上来说人与自然的交流,人与人的交流也是非常重要,这样来说比较空泛,在精神上也要靠物理因素来实现。我们在做园林景观规划的时候,很多项目比较喜欢用一些大绿地的广场,这样比较气派,而且觉得很生态,是很空旷的一个绿地,这样给人的感觉很好,我们感觉真正的大广场人下去的机会并不多,对于居住的居民来说可能会造成恐惧感。这样一些小的亭子,小中心花园,客户出去聊天、散步反而能聚集人,因为我们分析了,在这个居住区里面聚集人数最多的时候也就十多个人,少数也三五个人,大广场如果没有几百人的话不会显示出有人的。我们分析这个项目以后,我们说生态区域已经有了,如果做大广场,看似生态比较好,从生态方面来讲并不是最佳的方案,我们的沙盘做的都是经典的小主题公园,聚集的人也就是十多个人,这些对人与人之间交往可以打破隔阂,促进人与自然和人与人的交流,这样的做法,我们就是从人的精神层面和感觉考虑的。当然了再小也不行,一两米的空间挤十几个人大家又会烦燥。我们和规划师进行了反复的研究和探讨,打造了这样一个格局,是否能达到这样个效果,还有待于建成以后不断总结经验再进行改进。这是我们作为开发商来说做的一些事情,希望后面各位领导和专家提出更高的要求,提出更多的指导意见。我们会做得更好的。
主持人:谢谢李总。今天的论坛我觉得很好,效率很高,如果说前面几位教授和专家讲得都是宏观的话,从李总开始就进入了微观。特别是刚才卢教授和李总的对话,卢教授提出的观点李总已经在考虑,实际上来讲还是产品,50多平米大规模的产品,我们如何吸引国际友人到开发区居住,买我们的产品,所以我们一定要提供适宜他们需要的东西。有一些好的想法可以在进一步探讨。今天为什么要选择这个地方进行论坛呢,感谢宇轩售楼处提供空间。让我们在里面有一个触景生情的感觉。另外一点,我们在这里还有很多其他的开发商也搞了很多项目,今天也来了一些在开发区的开发企业,下面有请泰达房产企业发展部部长高永刚,他们的项目是伴山人家。
高永刚(泰达房产副总经理):谢谢主持人。我对行业战略的把握不是很深因为我们是刚步入行业的机构,对行业的研究不如卢教授研究得深,我只是阐述一下自己本身的想法,对项目生态区一些粗浅的认识。我觉得从天津市的规划来讲,包括滨海新区新城,大家最近也看到,晚报和新报对滨海新区的报道很多,现在来讲,整个滨海新区是2200平方公里的区域,现在的人口是107万,现在建城区大概是360平方公里,到2010年,整个城市规划区域要达到430平方公里,规划2010年城市人口要达到180万人,从这个角度来讲,整个区域的发展潜力是比较大,按照国家“十一五”规划,人均住房面积要达到45平方米,建筑部的规定是35平方米,天津市“十一五”目标是33平方米,假如说按照建设部提出的35平米的要求,滨海新区按人口的增长速度要达到6300万平方米的居住规模,现在整个滨海新区也好,住宅的面积才有3000多万,这个数字来讲,未来的发展潜力是很大的。另外区域的一些生态方面,有塘沽和开发区的森林公园,还有再往北看有一个湿地,这些环境为区域发展和对未来的发展有很大的支持,区域的发展前景还是看好的。从微观角度来讲,因为毕竟是做企业,毕竟是做营销方面的工作,我觉得这个区域如果要发展的话,只能是大环境的发展和整个区域环境未来发展前景以外,更多还要关注微观层面,就是关注我们的客户,我们的居民,刚才卢教授等也谈到了这方面的问题,我做营销方面的工作,思路不一定完全正确,基本上从负面不好的方面考虑的。既然发展前景更好,我们要把项目做得更好,我希望看到这个区域发展的不利方面给大家说一下。比如说刚才卢教授谈到了,这个区域未来肯定有一个宜居的生态系统,我觉得一定要考虑区域未来的发展,一定要达到这个标准和这个要求,当然更多的规划层面应该是政府来做,开发商确实也能促进政府、促进规划部门更好把这个地方建成宜居生态的城市。刚才卢教授也谈到了生态标准,我认为从大方面来讲,生态就是自然,另外还是就是社会和人的关系,从社会的生态角度来讲,未来这个区域的发展,居民能够更好的住在这里,能够更好的生活,产品本身的一些东西在里面,更多的自然生态和社会生态之间的关系,比如说让这个区域吸引更多的人到这里来,我们的交通状况怎么样?整个规划部门对这个区域是否有很多的支持,所以我们要促进政府这方面的工作。从这个方面,天津市法院是比较成功的范例,先做交通,后做地点。上北生态区也要从这个方面下点功夫。当然还有其他方面我认为一些不好的地方,我只是举这么一个例子,就是要关注生态自然和人的因素的关系。我希望政府通过开发商,通过对产品本身的把握对区域形势的把握,对环境的认同和利用,进一步促进规划部门把这个区域规划得更好。我说得比较粗浅,请各位领导和专家指正。主持人:谢谢,他讲得非常好,如果我们要发展上北生态区,如何处理好自然生态和社会生态的关系,最重要的就是关于配套的问题,今天出席会议还有规划局的薛宝忠科长,可能一会儿才能到。另外一点作为一个区域的发展,除了政府规划以外,在上北生态区搞开发建设,不仅筛光厦一家,我想这些开发商强强联手,打造也是一个力的方面。下面万通房产市场部副经理黄静女士做发言。
黄静(万通房产市场部副经理):我今天是抱着学习的态度来的,我今天是第一次来到这里,万通和地段上来看和上北生态区应该是邻居。外地开发商进来以后很看好这个区域,我想各位前辈听到前两天,弘泽房地产拍到房地产的一块地,这个拍卖成功应该会带来整个房地产价格的提升。对整个滨海新区真的是非常看好,要不然不会花这么多钱拿下这块地,我今天看到这个水库,我想起一句话“智者傍水而居”,我觉得生态还是以人为本,从规划、从建筑、从景观、从户型各个方面如果都是以人为本的话,这个生态应该是做到很极致的,这个上北生态区可以整个区域,包括延伸到滨海新区,最大的问题可能就是怎么样能够吸引到更多的人,因为有人才能够把这个生态区域做活。你走在开发区大街上,基本上一个人都没有,它的配套和经济各方面都很完善,但是感觉人比较少,走在街上的感觉很不舒服,感觉很冷静。我今天就要想说打造项目一定要以人为本,今天要想向他们学习。谢谢各位。
主持人:谢谢黄静。刚才黄女士谈的一个问题就是我们有好的产品,区域也不错,如何把消费人群吸引过来实际上这应该由销售人员来负责,我们有好的产品,好的环境,如果没有好的销售的话,也不可能让消费群体知道。目前担当上北生态区水域未来城销售是由宇轩公司进行,宇轩公司是非常著名的策划代理公司,在天津乃至全国有非常好的声誉,在市内风和日丽等都获得了不菲的成绩,经过他们的包装和策划,对产品赋予了极高的附加值。今天有幸请到了宇轩公司的张伟力总经理为大家讲话。
张伟力(宇轩投资公司总经理):还是感谢各位专家、领导和同仁和媒体的朋友,在初冬寒冷的季节里来到售楼处,也正是你们的的到来,也售楼处带来了春天的暖意。大家也看到售楼处外面人流始终是络绎不绝的。水域未来城是11月26日正式对外公开发售。截止到目前为止,在整个滨海新区做的项目里面,和所有的项目一样,取得的非常好的销售业绩,从销售层面,来具体分析一下现有的市场一些动态还有消费者购房的理念。刚才讲了滨海新区的项目未来所面对的三类人群,事实上从正常的销售来讲,从现在数据的统计来看,这三类人群都占到很重要的比例。我们水域未来城的项目有两个很重要的客户群体,一个是来自于市区客户,这部分客户非常多,这里面有投资的,也有也老人购房,也有自己作为第二套住房的,这个比例超出我们开盘之前的预测。第二个在园区里面,就是开发区和塘沽的客户占了很大的比例,这个比例和我们以前的预测又有一个出入,因为我们在做市场分析的时候,觉得可能开发区的用户还有塘沽的用户在这个项目上以投资为主,居住为辅,事实上销售的情况恰好是一个反差,我们了解多组成交的客户,事实上他们在这个区域,是看好这个区域里面的居住前景,他们会把这个项目当做第一居所来住,而他们会把现有的房子或者是卖掉,或者租出去,这是开发区很典型的一个群体,他们希望在开发区老区的房子,通过二手市场的租售,取得很好的回报,在这边住得舒服一点,面积大一点,这也是我们目前160平米左右房子非常抢手的原因。另外一个角度就是这一批购房业主里,它的区域化,覆盖面非常大,一个主要区域就是山西过来的客户,江浙过来的客户,北京过来的客户,还有唐山过来的等等占很大的比例。国际化的客户主要是台湾人和韩国人,现在还不是很多,从客层需求分析来看,我们感觉到至少在滨海新区房地产的发展可能会获利,因为我们在市区也做项目,我们很明显的直觉就是它的整体发展会脱离于市区的发展,会形成一个独特的辐射力和张力,这是市区项目所不具备,它对外的影响力要远远大于市区的项目,客户构成的宽度和广度也远远大于市区的项目。另外从产品的细节上,刚才李总也讲了,再补充两点,一个就是10万平米的水域,卢教授等也你只是我们周边在上北生态区的构成部分,在项目四周腹地,还有大片的湿地和芦苇荡,包括泰达项目都保留了这些东西,在不远处,还是塘沽的森林公园,这些都是非常有力的调节的局部的气侯,我们请了气象环保专家做了一个评估,这个区域的湿度,它的这种通风,以及昼夜的温差和四季的温差都高于其他地方。在小区的细节里面,实际上40多万平米的水域未来城其实我们采取是一个高层、低密度的规划手法,整体的社区容积率仅仅是1.3,这么大的一个23万平方米的占地上,我们规划2300户住宅,将来在人口的密度上可以说有充分的保障。在景观规划上我们请的是美国的纳尔斯伯顿的设计所,大家都知道这家设计所是广东星河湾和北京星河湾的设计公司,他们的设计风格一向以高品质、精细、创新为主。这正是在产品上点点滴滴的细节,就被消费者一下子认可和接受了,这证明我们开发区整体的消费者的眼光和品位也是很高的,也证明了当时选择这块地是非常明智的举措。谢谢大家!
主持人:谢谢张总。良好的销售确实有利于尖端人才和好的客户进驻,这次宇轩和广厦强强联合,通过销售看出,资源整合是非常重要,我在这里预祝水域未来城通过合作能够取得更大的成绩,刚才很多开发商体提了很多好向关于社会生态与人文生态的理念。刚才塘沽区规划局的薛宝忠科长赶过来。有请薛科长给大家讲话。
薛宝忠(塘沽规划局科长):现在滨海新区尤其是塘沽区的发展势头非常好,随着滨海新区被国务院纳入“十一五”规划当中,随着滨海新区规划一定要抓住这个契机,建立宜居的生态居住区,我们想从政府部门为将来的发展、建设服好务。
主持人:谢谢薛科长,我们一会儿再详细做沟通。这里还请到了今晚报社的滨海版广告部主任也就是我们现在整个大唐盛市公司的董事长贾朔先生。
贾朔(大唐盛世广告公司总经理):我们今天头一次参加这个会议,从媒体来讲,从广告力度到目前为止,从进入滨海新区一年来,在大环境之下,也面临着一次重大飞跃,而且从服务的客户来讲,我感觉到塘沽区、开发区的房地产公司以及市内的房地产公司也都在大力投资滨海新区的建设,现在上北生态区让我们感觉到塘沽区的整体包装以及它的推广也把市内一些的好的东西搬到了开发区,作为媒体,滨海新区今晚报以后一定会更好的服务于这些开发商和企业。谢谢!
主持人:今天来了很多媒体的记者,可能有一些问题要问在座的老总,看看有没有什么问题问的?
晚报记者提问:刚刚听专家和企业的老总,谈到外来人口的问题,我想从另外一个角度请教谷教授,滨海新区自身的发展与外来人口增长速度在后是否会是一个平衡态势,还是说会有一点一定的落差,如果有落差会对天津的房地产业有什么影响,我们该如何避免?
谷教授:从我的想法来讲,滨海新区的发展,与天津经济的发展乃至于全国经济的发展,是会同步的。而且滨海新区从目前的定位和状况来看,肯定会超越发展。既然经济发展了,人口肯定是相应的发展,往往人口的发展和经济发展来比步伐还会快,从国际发展的经验来看,比如在工业发展时期,大量人口从农村涌入城市,从滨海新区来看,滨海新区有了定位,不管从投资商来讲,还是未来城镇化的速度来讲,对全国肯定有带动作用。如果说将来会形成反差,我觉得这个反差是不大可能的。它会随着经济的发展相应来发展,房地产应该是先行一步的。
主持人:谢谢谷教授,还有哪位?
搜房记者提问:您好我想问一下广厦的李总,因为梅江南在当初开发的时候,规划措施不是很完善,最近随着水岸的商业还是梅江星海湾项目的完成,我想问一下李总,咱们40万评理的面积有没有做商业的部分,还有就是它主要的定位是什么?
李总:从区域发展来说,肯定是要跟得上,从大规划角度来说,这个小区在靠近东边设计了一长条的商业配套,面积大概在两三万平米业态我们正在研究,肯定会和原来和规划解起来,如果以前有了大的配套我们不会重复,我们会把和居民联系比较紧密的小细节体现出来。
主持人:谢谢!
张伟力:上北生态区将近300万平米的居住面积,周边包括像广厦做的40万平米,还有泰达做的别墅项目等等,陆续都进入了,土地还在释放过程中,应该这么讲,这么大一个区域来讲,不是我们找商业,而且商家找我们,这是一个很明显的道理。就水域未来城来讲,我们定语了一个会所,里面有游泳馆、健身房、酒吧,这些都是一个私家的会所,配套项目还有幼儿园,这个幼儿园应该是最好的,我们会为业主提供最好的幼儿教育场所。刚才李总也讲了,我们的业态和周边大商业会做一个互补,老百姓住在这里,出门之后衣、食、住行全部能解决、比如说银行、邮局、超市、医疗、美容、美发、餐厅等等这些一些业态。
主持人:谢谢,还有哪位?
搜房记者提问:我想问一下谷教授,上北生态区对于滨海和塘沽区的关系非常密切我想听听您的看法,和市区有什么样的互动关系呢?
谷教授:这个互相动关系我觉得从天津市整体布局来讲是一个整体战略布局,和战略是连在一起,将来滨海新区应该说是天津的又一个“卫星城”战略,这不是一般意义上的“卫星城”,因为它是链接塘沽区、开发区和保税区等几个区域的整体,应该说是现代化大都市的规模。刚才我听到刚才提问的几个问题,我忽然间想到,在座的上北生态区宣传过程当中,我到目前为止,我想楼了一点,就是宣传的居住太多了,因为刚才讲了,应该做一个宜居、宜赏的区域,宜居、宜赏不光是一个周围的欣赏环境问题。我在国外考察的时候,那些小镇,经济相当繁华,刚才那位黄女士讲到了是看不到人,没有人气,宣传的时候一定要把卖点找全,所谓把卖点找全,就是把经济的布局也要宣传出去,要不然你光宣传卖房子,你周围的经济环境在哪儿,你的的商业也好,其他的网点也好应该一并做一个规划的宣传,当然这个规划宣传应该是比较宏观的,比较概括的。但是不宣传不可以,我刚才又看了看这里面的一些宣传,好象也就卖点说卖点,可是更大的经济卖点,就是商业网络等等,一些功建配套应该加上去。我只是做一个提醒。
主持人:谢谢谷教授,我再提一个问题,问梁秘书长,房协这方面的工作开展非常活跃,而且取得的卓越的成绩。在整个天津市的协会是十强协会,会员有数百个,随着滨海新区的热,很多开发商转向滨海新区。从房协组织来看,下一步如何配合滨海新区的发展,如何为滨海新区搞房地产开发的企业提供什么样的服务?有什么样的好的想法?
梁正文:房协将来还是提供一些详细方面的服务,应该通过这些活动,前两天的研讨也好,今天的论坛也好,就是要让更多的开发商了解到滨海新区会有更多的潜力,让他们引起关注,而且能够早日到这个地区来投资,我想更多就是做这方面的工作。当然了,协会有自己的网站和杂志,还有信息,我们会利用我们的载体进一步宣传滨海新区,能够为滨海新区房地产业的发展先行一步,我们会做出我们的贡献。
主持人:谢谢梁秘书长,将来的想法是想组团到这里来购房。今天的发展论坛开得非常成功,时间非常短,但是每一位专家的老总发言非常精辟,在此非常感谢为我们提供这么一个环境的,我想以后会有一定的机会聚在一起。代表主办单位再次各位学者、专家、以及各位老总参加今天上北生态区助推滨海宜居生态新城发展论坛,今天的论坛到此结束!