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原本相对沉寂的天津滨海新区,因事关中国区域经济发展新动向,越来越牵动着房地产市场敏感者的投资嗅觉。参考深圳与浦东的历史经验,一个经济新区的建设必将会带动房地产业的迅猛发展。某些市场的先行者已突破观望期,加紧了在滨海新区拿地的步伐。毋庸置疑,政策上的一系列利好已被房地产业界普遍认为是前所未有的历史性机遇,滨海房地产市场的概念已被日益廓清。
行政划分下的滨海新区包括天津港、开发区、保税区全部,塘沽、汉沽、大港三个行政区的城区和东丽区、津南区的部分区域。总人口107万。今年以来,滨海新区工业总产值和工业增加值两项指标首次超过浦东新区,成为本市最耀眼的经济增长点。在区域经济背景支持下,其经济总量、发展势头乃至区域地位都直逼浦东新区,为滨海新区未来房地产业发展奠定了坚实的经济基础。
土地市场
滨海新区2270平方公里,其中重点建设350平方公里(等于现老城区)。无疑,新区已成为天津城区的一块"飞地",是新植入城市机体的另一个心脏。土地优势已经成为城市发展的巨大优势。滨海新区拥有大片可开发的土地资源,现有1000多平方公里可供开发建设的荒地、盐田、滩涂和非基本农田。当前,土地资源是城市开放开发的基础和前提,土地资源短缺已成为某些城市发展的瓶颈。而滨海新区待开发的充裕的土地资源是中国乃至世界城市中所少有的。
滨海土地出让价格已超过全市平均地价。以2004年1-5月土地交易数据为例,天津全市出让各类性质土地1802.13万平方米,出让合同金额83.02亿元,单方合460.677元/平方米。同时,塘沽区出让土地3.9万平方米,金额2167万元,单方合555.64元/平方米,高出全市平均94.96元/平方米。
天津开发区是中国最早实行土地有偿出让转让制度的地区之一。1999年开发区管委会出台了《天津开发区土地使用权拍卖暂行规定》,规定商业、旅游、娱乐和住宅等经营性用地必须以拍卖方式出让。截至2004年11月,开发区共拍卖及挂牌出让土地11次,公开出让拍卖土地92.54万平方米,土地出让金合同总额13.08亿元。
从土地价格上讲,开发区目前工业用地仅平均380元/平米,相比较浦东新区的820元/平米的地价不仅仅代表着一种招商投资的竞争优势,更重要的是体现了未来土地的增值潜力。新区垦荒时期盐滩地价只有50元/平方米,十余年间地价翻了四十倍,上升到2000元/平方米以上。而日益稀缺的居住用地拉动2004年的滨海土地出让价格超过全市平均地价。2005年6月万通地产以3.3亿元的高价拍得天津开发区新城东路6.35万平方米地块,折合楼面地价2890元/平方米。未来,在经济飞跃发展、商务空前繁荣的形势下,泰达生活区土地的稀缺性将导致土地价格飞涨,相应也将导致包括写字楼在内的各种物业价格大幅上涨。
增量房市场
滨海新区以塘沽区及开发区为其核心区域。近年来随着城市基础设施建设的日趋完善,区域经济的快速发展及交通条件的改善,区域内房地产市场逐渐活跃。
从塘沽区近年来商品房的建设和销售情况来看,商品住宅市场购销活跃,价格稳中有升。2000年平均价格为1993元/平方米,自2003年受城市建设和拆迁改造的影响,市场需求加大,2005年二季度价格已升为3315元/平方米。
按照目前的市场状况,可以将塘沽区住宅开发热点区域分为两个市场片区:
1)河北路地道以北区域
主要区域包括福州道以南,地道以北,车站北路东,河北路以西的地区。这个区域距离塘沽商业中心距离较远,在塘沽客户观念中属于较为偏远的区域。目前在这个区域中开发的项目以住宅项目为主,项目总建筑面积基本在12-19万㎡左右,建筑形式以六层砖混结构为主,外檐全部为涂料。各社区基本采用中心绿化组团的规划方式,景观以楼前绿化为主,商业主要是临街商铺,为日常生活配套。主要代表型物业是:莱茵春天、丽水园、奥林花园等。
2)河北路地道以南区域
主要区域包括地道以南,福建路以东,宁波道以北,新华路以西的地区。属于塘沽的中心区,商业发达,生活设施齐全,受到客户的欢迎和向往。此区域开发的项目主要为住宅及商业项目,住宅以小高层和高层项目为主,商业为三层及四层结构。住宅项目的建筑规模普遍在2-5万㎡左右,规模不算很大。从社区规划来看,这一区域的住宅项目更加注重外部资源的借势,如距离海河外滩公园与塘沽商业步行街很近,周边中小学丰富、医疗卫生条件较好,生活十分便利。项目内部的景观环境营造不是很突出。主要代表性物业是:海韵园、阳光家园、怡康家园等。
开发区住宅市场起步于1984年,当时主要为工业园区配套服务。1996年以后随着区域规划的发展,城市基础设施建设日趋完善,市场持续活跃,中低档和高档商品房不断涌入市场。2001年以后,开发区住宅市场进入快速发展期,所建项目以中高档为主。受区域政策、经济预期和基础设施完善的影响,投资置业者不断增多,房屋价格从2000元/平米升级到2005年初的4500元/平米。而依据规划,该区域生活用地面积有限,土地资源的稀缺性日益突出,未来住宅项目的价格将会进一步提升。
依照开发区中体规划,生活风貌区位于开发区南部,共划分为四个组团,分为城西组团、城北组团、城中组团、城东组团,其中城东组团位于北海路以东,目前尚在开发之中:
1)城西组团
城西组团位于泰达大街以南,四号路以北,洞庭路以东,南海路以西所形成的区域。有住宅小区68个,根据建设年代,划分为两个区域:一是第二大街以南、黄海路以西范围,作为起步区;二是起步区以外区域。
起步区:以多层住宅为主,其居住用地分为两类,一类是中高档商品房开发用地,一类是蓝领公寓开发用地。目前起步区有晓园新村、欣园新村、紫云新村、翠园别墅、正大公寓等住宅小区11个,蓝领公寓1个,即天河公寓。由于建造年代较早,建筑设计标准较低,而且缺乏物业管理。
起步区以外区域:开发区新开发的住宅小区基本上集中在这一区域。有住宅小区56个。鲲鹏街两侧住宅由于建造年代较早,存在诸如环境差、配套设施差等问题。如中盈小区、南江小区、汇力小区等。
2)城中组团
位于泰达大街以南,四号路以北,南海路以东,北海路以西所形成的区域。有住宅小区10个。包括有翠亨村、鸿泰公寓、芳林泰达园、翠亨康庭、世富嘉园、贻欣园、天元居等。城中组团的住宅建筑种类各异,在第二大街以北的区域基本以高层住宅为主;在第二大街以南基本以小高层为主,低层住宅为辅,鸿泰花园别墅则集别墅和多层公寓于一体。
3)城北组团
该组团是开发区的"生态居住区",位于泰达大街以北,第五大街以南,南海路以东,北海路以西所形成的区域。所有的住宅小区基本都依傍泰丰公园而建,有泰丰家园、枫景园、太平洋村、桐景园等小区。城北组团的居住用地基本已经开发完毕。
目前本区域内目前在售项目10个,如米兰世纪、泰达时代、银珠公寓及本季度开盘的伴景湾和天保金海岸,销售状况良好。其主要需求客户呈现出以房改后的区域内企事业单位职员、高管和本地私营企业主为基础,外来有闲阶层广泛参与的,投资性客户占相当比重的特点。
可以相信,随着总建筑面积120万平米的泰达市民广场和165万平米的天保金海岸两个超级大盘的相继启动,以及泰达市民广场、CBD区域的开发建设,以轻轨国展站为中心的开发区东北部区域正形成一个以生活居住为主体,集商务办公、集中购物和休闲娱乐为一体的新城市功能中心,从而带动城东组团的兴起、发展和完善。(21世纪不动产)