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高端住宅作为房地产产品链上金字塔尖的部分,占有着社会、自然、经济资源中优越的部分,代表着一个区域房地产业发展的尖端水平。天津的高端住宅发展依托于天津特有的历史、自然、社会环境,形成了自己独有的特色。具有特别稀缺性和地域优势的和平、河西等中心区域成为传统高档住宅的载体区域,同时随着天津市城市发展规划的确立,海河沿线以及具有特殊文化意义和环境优势的奥运、梅江等新兴的概念高档居住区也逐渐成为新兴高档住宅产生的地域。
天津市高档住宅板块特征
高端楼盘板块分布现状:
各板块特点:
1、市中心板块——高档住宅的发源地
包括区域:和平、河西、老城厢区域等城市中心地带。
发展特点:天津市传统高档住宅居住区,以和平为原点结合天津市未来海河沿线的带状发展规划,整体形成了一个天津市区域价值集中和文化、习性回归的特殊地域。
发展问题:未来住宅土地供给稀缺、区域人口密度大、交通压力大,整体自然环境相对较差。
代表项目:罗马花园、森淼公寓、犀地、富顿广场、富力城、十一号公馆。
2、梅江板块——形成中的富人区
包括区域:已经成形的梅江居住区及建设开发中的大梅江区域。
发展特点:依托原生态水系,自然环境优越;政府行为影响大,区域开发规模大、开发速度快;天津中心区域外的标志性富人区,区域项目众多,项目整体档次较高。
发展问题:区域城市配套设施建设不足,短期内很难满足业主的生活需要。
代表项目:蓝水假期、海逸长洲、卡梅尔、江胜天鹅湖、华厦津典。
3、海河沿线——未来天津发展的重中之重
包括区域:海河沿线,城市发展规划的重点地区。
发展特点:海河是天津的母亲河,是天津独特的、具有标志性的宝贵资源,海河沿线的改造开发更是天津市未来发展规划的重中之重,因此依托海河所特有的城市地位、优越环境和发展特点,海河沿线将成为未来天津高档住宅的重要载体区域。
代表项目:海河大道、海河之子、泰达城。
4、奥运板块——未来城市的国际化新兴功能区
包括区域:以奥运会场为圆点,由水上公园、津涞公路等围合而成的区域范围。
发展特点:依托奥运这一具有特殊意义的重大赛事,全力打造一个天津国际化的功能区域,该区域将集旅游、居住、休闲、国际交流、赛事于一体,是天津国际化发展的重要潜力区域。
发展问题:发展建设中,区域配套有待进一步完善。
代表项目:时代奥城、阳光100国际新城、水乡花园、方正山海天。
5、滨海新区板块--未来天津国际化发展的主力区域
包括区域:开发区、保税区、天津港、塘沽区、汉沽区、大港区和大港油田等地
发展特点:目前已提上国家战略发展的议事日程,是天津下一步发展建设的主力区域,整体发展将结合天津乃至整个华北地区的发展建设思路,经济和城市建设将综合一体,整个滨海板块都将是未来天津发展核心建设区域
发展问题:地域的特殊性对于客层的吸纳和接受有相当的局限性。
代表项目:伴景湾、水域未来城。
高档楼盘板块未来发展趋势:
城郊结合部:
(1)主要满足高端人群向往回归自然,追求自然、安静的生活氛围的欲求心理。
(2)主要以低密的住宅产品为主,并占有良好的自然景观、生态资源。
(3)随着汽车保有量的增加,城郊结合部可吸纳的客层群体越来越庞大。
(4)市政建设尤其是快速路、地铁的建设将大大提升城郊结合部楼盘高端化发展的进程。
2、城市中心区域:
(1)城市的发展导致城市中心区域土地稀缺,是中心城区楼市高端化发展前提条件和必然趋势。
(2)主要满足高端人群中追求繁华、便利、便捷的一部分人需求,从一个侧面反映出高端客户对稀缺资源占有及显耀心理。
(3)以天津中心城区大规模开发改造是造成高端人群回流的重要因素。