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华苑是天津市最早规划、发展并成熟的大型居住区,总规划约185万平方米,现常住人口约80000人。随着经济的发展、人民收入水平的提高,华苑地区已成为重要的改善型需求发源地与区外人口迁入地,吸引了大量中高端收入人群,为整体区域积累了大量的高素质客源。
华苑的商业属于社区商业,其中包括两个社区商业中心――康达时尚广场和鑫茂购物中心。
名称 |
建筑面积 |
布局 |
主力商家 |
经营状况 |
康达时尚广场 |
20000平米 |
一层综合卖场 二、三层大型超市 |
人人乐 |
较差 |
鑫茂购物中心 |
20000平米 |
一层综合卖场 二、三层大型超市 |
好利来、永和豆浆 |
较好 |
康达时尚广场总建筑面积约20000平米,其中人人乐超市占据了二、三层的近15000平米,一层的综合卖场约5000平米。综合卖场经营各种服饰、家居、手机、图书音像制品以及美容美发、快餐等。康达时尚广场于2005年底正式开业,目前由于仍然处于市场培育阶段,在商场的整体布局、经营水平与产品结构则需要一定时间的完善与培育。
与康达时尚广场相似,鑫茂购物中心建筑面积也在20000平米左右,同样采用了一层百货,二、三层超市的组合形式;由于鑫茂购物广场占据了华苑中心的有利地位,且经过多年市场培育,拥有了固定的客户群,经营状况较好,同时也吸引了一些知名快餐品牌在此开店。但由于其卖场建筑结构无法满足现如今综合型生活超市的基建要求,这在一定程度上限制了其发展。
通过上图可以看出华苑的社区商业中汽车相关行业占据很大比例,约为16%,主要集中在迎水道地道附近,这与华苑居住区居民汽车拥有量高有很大关系。另外美容美发、餐饮、金融、房屋中介等社区商业常见业态仍占很大比例。我们还可以看出华苑的社区商业中出现了一定比例的娱乐业态,从一方面可以看出华苑居住区居民较高的消费水平。
通过调研发现,一批品牌商家(包括威莎世纪、柔婷美容美体、老土坛子酒楼、大铁勺酒楼等)纷纷进入华苑社区经营,为华苑的社区商业增加了更多看点。
通过上图可以看出华苑商业租金多集中在2元/天/平米上下,部分商铺达到3元/天/平米以上,且经营状况普遍较为良好。
华苑商业中心占地面积近一万平方米,总建筑面积三万平方米,位于华苑新城中心大道,与阳光100国际新城隔街相望,将于2006年下半年开业。在本项目所处的华苑大板块内,还将有近百万平方米的在建项目交付使用,如俊城浅水湾、仁爱濠景等项目,这些项目无论从规模还是档次上都处于天津市房地产市场的前列,届时将有数万户居民在此区域居住。项目本身具有很大的区位优势,且体量较大,如果规划科学、定位准确、经营合理,“华苑商业中心”将成为当地又一个社区商业中心。