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众所周知,在中国城市十多年的房地产发展过程中,也出现了由于项目定位失误、决策失误、项目资金链断裂等种种原因造成的房地产不良资产积压的状况,尤其是历年来商务楼宇的建设效率低下,在包括北京、天津、大连等很多城市都出现了很多商业烂尾楼。这些低效商务项目不但影响了城市面貌,而且也导致了金融风险,对房地产市场的健康发展形成了很多负面影响。针对与此,天津海贸集团总裁兼首席财务管尧洋表示,市场迫切需要一种符合市场化需求的、新的物业经营模式出现。要解决这些烂尾楼的问题,SOMO不失为一种非常好的选择方案。
不动产价值共赢专家SOMO品牌发布会现场 |
SOMO是一种理念,它的含义到底什么呢?尧洋在5月19日北京召开的“不动产价值共赢专家SOMO品牌发布会”上解释说,SOMO是四个英文单词(Sole Operation, Mult Ownership)第一个字母的组合,意思就是“独立产权,混合经营”,是一种创新型的商用物业盈利模型。即为客户提供量身订制的不动产理财方案,实现了投资者、置业者、建设者多方共赢的商业模式。尧洋分析说,随着房地产市场的发展和经济的不断增长,消费者在购买房地产产品时已经由过去单纯为改善居住条件为目的,转向自用与投资相结合的新置业观。由于房地产本身就具有消费品和投资品的双重属性,因此消费者在购置物业时,不仅只关注物业的品质,同时也关注物业后期的保值、增值问题。有了客观存在的市场需求,即需要有相对应的产品提供给市场。SOMO就是顺应市场需求应运而生的新型商用物业的赢利模式。
天津海贸集团总裁兼首席财务执行官尧洋 |
SOMO模式主要针对酒店、酒店式公寓,以及写字楼和一些独立的商户。业主拥有独立产权的物业,并通过运营商提供的不动产持续增值服务以及物业经营获得投资回报。SOMO模式还通过连锁化经营,统一采购,统一设计,统一管理,保证所有产权具有统一的优秀的品质,SOMO追求先进的设计理念,一流的建设工程,高尚的社区氛围,以及现代化国际化的文化内涵和生活方式,传播全球化的文化和价值观。从这个意义上讲,SOMO提供给客户的不仅是消费品,更是一个优质的投资品种。
在SOMO运作模式中,房地产发展商负责收集项目信息,投资商对项目进行具体的投资,而项目选择一般在一线城市,或者新区的黄金商业地段,规模一般不会超过十万平方米,项目销售毛利率一般在20%以上。对于业主收益,SOMO模式也有三种回报方式:第一,委托管理,受业主的委托单纯提供管理服务,物业后期运营商提取基本管理费和奖励管理费,经营的收费全部归业主所用,业主承担相应经营风险,第二是合作管理,与业主合作管理,运营商有相应的投入,共同收益共享,经营风险共同承担,第三,业主出租给运营商一定的年限,运营商给业主一定的资金回报,风险完全由运营商来承担。
品牌推介会引发了人们对SOMO模式的极大关注 |
尧洋说,与REITS(房地产投资信托基金)模式相比,SOMO的收益率更高,年收益率在20%以上,并且,由于SOMO模式的开发商和投资商都会自留一些房产,因而也成为项目的业主。这样的身份可以使SOMO开发商和其他业主维持一致的利益,因此更能保障业主的经营收入。
目前,SOMO模式已在天津获得成功,其代表案例就是今年秋天即将交房的天津港湾中心项目,这是天津法租界复兴开发的第一座百米国际建筑综合体,是海河沿岸的标志性建筑。该项目是一幢地上28层,地下2层,建筑高度100米的现代主义风格建筑,集套房式写字楼、产权酒店、海河之子会员俱乐部、商业配套等多种形态为一体商务办公综合体。其中海河之子俱乐部和产权酒店均由具有国际顶级酒店、俱乐部运作经验的海外人士负责日常的经营和管理。尧洋表示,未来海贸集团将以环渤海地区为基地,将SOMO模式向全国进行推广。“商业项目对一般发展商而言操作难度较大,我们经常说公建项目没人敢做,住宅项目大家都蜂抢。而我们海贸集团今后就是要坚定地推广SOMO模式做公建项目,这是集团发展的战略方向,也是市场发展的必然选择。”
背景资料:海贸集团及创始人郭均简介
海贸集团是以中外合作天津海贸物业发展有限公司为主体,由北京海贸投资有限公司、天津搜马酒店管理有限公司、天津福圣隆商贸有限公司、天津海孚置业有限公司、天津紫竹林置业发展有限公司、天津海河之子俱乐部有限公司等参股和控股企业组成的关联型企业集团。集团总资产规模达55000万元,正在开发的物业面积15万平方米,计划中开发面积超过10万平方米。
海贸集团股东背景以外资、民营为主,以商用房地产开发为核心业务,立足环渤海地区,辐射“三北”市场,特别看好天津及滨海新区的发展前景。海贸集团发挥自身专业优势,凭借行业的影响力,吸引联合更多的中外投资商,为满足高端的商务活动需要,精心开发符合市场需求、具有鲜明时代特色和国际化、现代化的写字楼、酒店、商场、公寓等项目。
集团以“创新创造价值”为经营理念,以SOMO作为公司的主要运营模式。以优质项目吸引各投资商加盟,通过公司的专业团队,对项目进行开发。集团通过旗下专业的运营商搜马酒店管理有限公司管理业主的物业资产,从而保证业主物业资产的增值,集团也从中实现管理收益。
海贸集团的创始人,是现任海贸集团董事长的郭均,他是SOMO模式的缔造者。毕业于北京大学,浸润高端地产开发十数载,有着逾百万平米的开发经验和众多知名地产公司总操盘手的经历,创造过无数地产界的开发运营销售奇迹。曾历任万科集团办公室主任、《万科周刊》第一任主编;天津万科公司总经理、万科集团董事副总经理;华远房地产董事总经理;华润置地董事总经理、执行董事;中体奥林匹克花园管理公司总裁。郭均以独特的商业眼力、超常的操作能力、灵动的抉择机智,被誉为中国企业界最具地产智慧的代表人物。在他的身上,始终跳动着创造与创新的活跃细胞,2003年7月,郭钧开始了他人生中又一个重要角色的扮演——从职业经理人向创业者的转型,联手中外投资者共同打造了今天的海贸集团。SOMO品牌的横空出世,天津港湾中心的成功运作,让郭钧再次缔造了他的地产神话。