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国家将天津滨海新区纳入“十一五”规划后,天津迅速成为海外资金关注的投资热土。天津作为北方经济中心,产业基础雄厚,并获国家政策倾斜,这是众多海外投资机构关注天津的主要原因。目前关注天津的投资机构包括两类:一类是专业投资基金,包括新加坡丰树、新加坡腾飞、花旗集团、摩根士丹利、荷兰ING、美林银行等,另一类是房地产发展商,主要包括新加坡吉宝置业、GIC(新加坡政府投资公司)、仁恒集团、凯德置地、香港和记黄埔、恒隆等。
有关资料表明,截止到今年4月份,天津直接利用外资额迅速增长,投资领域多涉及机械化工、汽车电子、物流贸易、港口建设和房地产等方面,其中房地产业的直接利用外资合同额占到了全部直接利用外资合同额的20%,同比去年增长了四个百分点。
目前,已经在津投资房地产开发的外资企业包括新加坡吉宝置业、GIC、仁恒集团、香港恒隆以及和记黄埔等。吉宝置业是新加坡知名的房地产公司,在本市津南区启动了一个别墅项目,GIC除已经开发完成的津乐汇商场和津汇广场一期写字楼项目外,津汇广场二期写字楼和酒店正在建设之中。
香港知名地产发展商和记黄埔通过与天津地铁公司合作,在市中心开发集大型商业、高档写字楼和公寓于一体的综合项目,目前该项目已进入基础施工阶段。嘉里集团也将在南站CBD投资建设综合型高档物业,其中包括国际品牌的香格里拉酒店。这些外资品牌的进入带来了房地产开发经营的新模式和新理念,进而会带动天津房地产市场的国际化进程。
最近,欧洲空中客车公司与国家发改委就选址事宜联合考察了天津、上海、西安和珠海等4个城市。经过反复调研和论证,空中客车A320总装厂最终将选址定于天津滨海新区。在此之前,世界物流地产巨头美国普洛斯联手泰达,共同投资4500万美元,在开发区母区西北侧建立开发区保税物流中心。这些大型外资企业的进入不仅加快了天津工业地产的开发,同时也带动了其他相关配套产业的投资。如日本丰田在天津开发区建厂后,为开发区引来了约300家配套企业的投资,外资的投入吸引了大量的就业人口,从而拉动了周边区域对居住地产和消费的需求。
外资进入天津的步伐虽然逐渐加快,但是目前仍存在一些影响外资进入天津的外部因素。
首先,外资进入房地产,大多会选择高档项目作为投资的对象,但新一轮的宏观调控对高档房的开发提出了新的政策,这可能使得一些投资者失去了投资项目的最佳时机。再者,国六条刚刚出台,天津楼市的前景尚不明朗,投资者对于投资项目的未来收益和升值空间还有疑虑,所以会在一定程度上延缓投资决策的进度。
其次,天津商业地产起步较晚,目前的经营水平较低,但是物业售价较高,租金回报率很低,因此商业地产的经营水平对商业地产开发有至关重要的影响。就写字楼市场而言,未来几年天津高档写字楼的供应量较大,而近年来的吸纳量增长缓慢(戴德梁行研究数据显示:至2010年天津甲级写字楼预计新增供应量将达到80万平方米,而近几年每年的吸纳量仅为6万平方米),使得写字楼投资的潜在风险不容忽视。
总之,外资进入天津房地产市场,增加高档楼盘的开发,会使得高端产品的供应量不断增加,区域市场竞争加大,投资的风险也相应增大。但同时我们也注意到服务式公寓市场目前供应较少,而且有较好的收益,未来几年的供应量会有大幅的增长,机构投资者可能整体购买高品质服务式公寓,长期持有并委托高水平的物业管理公司提供酒店式服务,进一步提升物业价值。
众多外资进入天津房地产市场,将给天津带来新的开发经营理念,同时,外资基金的投资行为在一定程度上会对高档物业的开发提出更高的要求,促进产品品质的提高,进而推动天津房地产业的开发水平的提高,加速房地产市场的国际化。