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房子和车子已经成为很多市民生活中最值钱的“两大件”。近两个多月来,与这“两大件”有关的经济政策接二连三地出台,因为直接关系到市民的切身利益,这些新经济政策颇受关注。
二手房所得税优惠细化
优惠条件更加明晰
不久前国家税务总局发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,将这项税收政策的优惠条件进一步明确。
《通知》指出,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
对于“房屋原值”,《通知》又按照商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房等分别做出了具体规定。
第一,商品房的“房屋原值”为购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
第二,自建住房的“房屋原值”为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。
第三,经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)的“房屋原值”为原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定缴纳的土地出让金。
第四,已购公有住房的“房屋原值”为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)缴纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
第五,对于城镇拆迁安置住房,根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定,其原值分别为:(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费;(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费;(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
《通知》规定,转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
《通知》还规定,合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。具体来说,对于支付的住房装修费用,《通知》要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值的10%。如果纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。对于支付的住房贷款利息,《通知》规定纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,则凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
税收政策操作性更强
其实,新发布的《通知》并没有替代以往的有关政策。据了解,个人转让住房要缴纳所得税的问题,在1994年起实施的《个人所得税法》中已有规定。此后又出台的几个法规,都对其进行了不同方面的完善。
1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定,对“财产转让所得”项目应征收个人所得税。这里所说的财产,包括房产、汽车等大宗财产。因此,个人转让住房取得的所得,从1994年起就应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。
今年起实施的修正后的《个人所得税法》第六条中规定“财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额”。新修订的《个人所得税法实施条例》中则规定,“建筑物”的财产原值是指,为建造费或者购进价格以及其他有关费用。合理费用,是指卖出财产时按照规定支付的有关费用。财产转让所得,按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,计算纳税。
此次发布的《通知》就是对政策中涉及的“财产原值”和“合理费用”进行了明确地分类规定。
《通知》要求税务部门认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照1999年发布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
《通知》还根据税收征管法第三十五条的规定,明确对纳税人申报收入不实的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入;对不能提供房屋原值等有关涉税资料的,税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。
《通知》规定税务部门要在房地产交易场所设置税收征收窗口,个人转让住房应缴纳的个人所得税,要与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。
新老政策叠加在一起,这项税收在执行时也就更加好操作,纳税人的税负也有所减轻。
天津市细则还在制定中
有关个人转让住房要缴纳个人所得税的相关细则,在本市尚未出台。据了解,目前本市税务部门正在与房管等有关部门进行协调。细则出台后,可能要对需要缴税的个人进行追征。
据报道,有些地区的相关政策细则已开始陆续出台。杭州市出台的细则规定,如果纳税人能提供房屋原值等凭证,个人所得税征收标准即应纳税所得额的20%,应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,征收额为住房转让收入的1%。至于赠与、继承等特殊的房屋转让个人所得税如何征收,均有具体的规定。
北京各区县地税局执行的二手房交易个人所得税税率基本与杭州相同。
上海地区则规定,不能准确确定原值的二手房,按照普通商品房交易价格的1%、非普通商品房交易价格的2%来缴纳个人所得税。
业内人士指出,以后市民买房,应该先算算账,不能只要有升值预期就买。近来二手房交易税收政策的变化提高了房产的售出成本,市民不论出于什么目的买房,出手前都有必要计算一下投资成本。因为只有当房价的年平均涨幅达到一定程度,才有从房产中获利的可能。从目前情况看,购房不足五年出售,将很难获得利润。(王婷)