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众所周知,自2006年8月1日起,所有地税局开始强制征收房产出售个人所得税。据介绍,从8月1日起,崇文区、海淀区、宣武区和朝阳区开始对二手房交易执行两种税率:如能提供房屋原值等凭证的,个税征收标准为应纳税所得额的20%;如未能提供完整、准确的房屋原值凭证,征收额为住房转让收入的1%。而其他区则暂时按照应纳税所得额的20%征收。至此二手房征收个税政策终于明朗化,但尘埃落定后的个税政策,呈现在市场面前却并非一派平静。
●“冰火两重天”
8月1日,政策执行的第一天,成为地税局热闹与冷淡场景的一个分界点。
据一家房产中介公司市场部统计,个税征收第一天各地税局办理涉税手续人数回归往日水平,超过八成业务办理者主要办理正常的营业税、契税交纳手续,买卖业务咨询量比往常减少了15%。
相关数据统计显示,朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东城区、西城区、宣武区,以及崇文区八个城区地税局的日常过户总量是315户/日,而7月27日、28日、31日(29、30分别是周六、周日,地税局不上班)的过户量分别是:640户、780户、1166户。
而从8月1日开始,过户量回归到正常水平。8月1日、8月2日、8月3日,朝阳、海淀、丰台、东城四区地税局的完税总量分别为:205、185、200。“因为有很多不涉及个税的也要过户”,相关人士解释道。
●如何合理避税?
某房产中介公司市场分析人士罗煜认为,利用优惠政策避税的合理渠道有:
1.变“5年内”为“5年以上”
政策规定,对个人出售自住5年以上,并且是家庭唯一生活用房的房产,免征个人所得税及营业税(普通住宅);而5年内出售的次新房中有近30%的房产距5年期满仅剩不到一年的时间。因此,在不急于出售的前提下,房主可以考虑先行出租,待期满后再进行出售,可以享受免征个税及营业税待遇。
2.在售房前后一年内买房
政策规定,对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民,其出售原有住房应缴纳的个人所得税,可以视新购房的价值进行全部或部分免税。
市民个人出售自有住房前后一年内购买了新住房的,如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额,那么,现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策;如果新购房的金额小于现住房销售额,则可以按照购房金额占现住房销售额的比例,享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。
比如,李先生以50万元出售了自住房,如果他在一年内以60万元买进一套房子,他可以拿着售房和买房时的票据到地税局,可以返还其全部个税金额;如果他以40万元购买的房子,则可以拿到返还的4/5的个税金额。
3.假借“继承”或“赠予”
政策规定,对于继承和赠予房产的,业主可实现免交营业税及个人所得税。
因此,对于继承和赠予房产,业主可不必交纳营业税及个人所得税,只需持双方的继承、赠予公证书,连同房产证,身份证,户口簿(暂住证),夫妻双方共同出让证明,到地税局直接办理完税手续即可。但对于继承和赠予房产的交易,客户所交契税需按该房产的最低计税价为基数,以3%交纳。
但据相关人士介绍,买卖双方约定好,假借“继承”或“赠予”的名义过户,这种做法有一定的风险,它更适合双方充分信任的情况下,否则,将要承受过大的风险,有可能出现不利情况。
4.做低合同价
这是买卖双方最常用的避税方式,它是指买卖双方合同的成交价格不低于政策指导价,政府暂时也还没有相关的监管措施。但“此举不宜进行,原因有二:第一,其举违反税收政策,政府对此违规行为也即将加大监管力度(查看地图),风险性较大;第二,从购房者角度来看,当此房产再次出售时,先行做低的‘购买价’将拉大买卖差额,反而再次增加出售成本,得不偿失”,罗煜解释道。
●能否征收到底?
个税强制执行,表现在缴纳程序上为:先缴纳个税和营业税,再缴纳契税,然后才能过户。这种程序的执行,使得消费者再也无法逃脱个税程序;而在以前,只要缴纳契税、营业税就能过户,过户后“自觉缴纳个税”。在这种情况下,当然没有人会主动缴纳个税。
据介绍,在政策出台之前,强制执行之所以没有进行,一是因为个税不为经纪公司和客户所接受,并以一种恐慌的心理抵制;另一方面,政策里并没有要求一并征收,只要求“自觉申报”。
这次政策虽然已经明朗化,不再有任何悬念,市场上也不会再有所谓的谣言。但对于个税政策能否征收到底,却成为另一个话题。
据了解,早在1994年,对二手房征收个税的相关政策就已经出台。按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。但是,由于各个利益集团的激烈博弈,二手房个税,时征时停、此地征彼地停,始终没有坚持下来,导致二手房个税徒有其名,这种现象在世界税收史上也不多见。
为此,“此次的二手房个税都能坚持下去吗?”网友“其实我知道”对此表示怀疑。
但罗煜认为,7月31日,北京市地方税务局出台了《关于个人住房转让所得如何征收个人所得税问题的通告》,《通告》包括三条实施细则。“这次出的3条细则是利于个税征收执行的,明确了征收金额,不会出现算不清的现象。从程序上也明确‘一并征收’,以前的‘一窗式’并没有一并的意思,因此没有空子了。另外,金额数量能被房主接受,个税也不是新鲜税务,因此心理关也能过了。所以,个税政策会征收到底的。”