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1.经济环境(待查)
2. 城市发展
滨海客运总站开工兴建 7月9日正式开工建设,地处塘沽区津塘公路西北侧,东侧毗邻胡家园立交桥,地理位置优越,也是进入天津滨海新区的标志性工程。规划用地面积59500㎡,建筑面积16900㎡。建成后的滨海客运总站,将成为全市规模最大、设施最先进的长途汽车客运站。客运总站的建设不仅成为区域的配套设施,同时对于塘沽胡家园地区的交通改善、人气聚敛等方面都有促进作用,从而提升胡家园地区的区域价值,使其成为政府后期规划建设的重点区域之一。
围海造陆,建海上工业新城 天津临港工业区,位于塘沽区海河入海口南侧滩涂浅海区,总规划面积80平方公里。截至目前,临港工业区已围海造地14平方公里,预计到2008年底前形成36平方公里的陆域,其中22平方公里陆地,并达到“十二通一平”,相当于再造一个塘沽中心城区,成为滨海新区新的经济增长点,并吸纳大量的就业人口涌入,并且滨海的工业企业纷纷迁至此地,为日后城市规划和居住功能的完善提供先决条件。
滨海国际机场配套工程启动 继滨海国际机场改扩建工程中的机场大道立交桥工程启动建设后,配套工程也将启建,包括新建一条长2100米的快速路,将连接津汉公路机场大道立交桥和新航站楼,大大提高机场进出的通行效率。占地4100多㎡的滨海机场巴士站落成,填补了机场附近没有公交车的空白,方便机场工作人员和往来天津机场旅客的出行,使滨海新区的“空”交通体系日趋完善。
3. 政策动态
7月1日定义普通住房 6月28日,市国土房管局调整了普通住房标准,该标准于7月1日起正式执行。普通住房须同时符合三标准:(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0);(二)单套住房建筑面积在144㎡以下(含144㎡);(三)住房成交单价符合以下条件:…… 4、坐落于其他区县的,低于5000元/㎡(含5000元/㎡)。
影响:购房者在房屋交易时将按照新的标准交纳相应费用,新标准对购房人在营业税和契税的税收负担有所影响。影响最严重的是,已定房未签定正式买卖合同的大户型购房人,他们成为开发商的问题客户。
7月10日取得预售许可证十天内必须卖房 建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知,《通知》要求,加大房地产交易环节违法违规行为整治力度;加强对商品房预(销)售活动的动态监管;加强房地产广告发布、房地产展销活动、房地产经纪管理。
影响:进一步整顿规范房地产交易秩序,建立房地产交易诚信机制,引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。意图遏止开发商捂盘、留房等销售行为的产生,防止哄抬房价,是房价得以控制。
7月13日住宅结构调控细则 建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见。自2006年6月1日起,各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积 90㎡以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。
影响:数字背后的主导还是我国公民对住房的需求,需求永远是第一位的,宏观意义上的结构性调整,会顾及绝大多数消费者的消费能力,尤其是中低收入家庭。同时,政府的监管力度则成为该项政策实施的重要导向,政府的把控能力至关重要。
7月18日二手房开征所得税 国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,自2006年8月1日起执行。规定对两类二手房产交易仍给予免税优惠:出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房;个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
影响:5年内房产增加交易成本;买卖双方购房意愿将受挫;政策实施前二手房过户量激增;投机性高档房交易受抑制;二手房价格将有所上扬。
7月24日限制外资炒房 建设部等六部委公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,各项措施目标在于打击外资在国内炒房。一是规范外商投资房地产企业的市场准入,提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重;二是加强外商投资企业房地产开发经营管理,规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为;三是严格境外机构和个人购房的管理。
影响:在国内购房的外籍人士多为外籍华人,实名制对于他们的影响颇大,至于其他外籍人士,因为在国内购房的人数较少而影响不大;通过这项政策来控制需求,实名制意图平抑一线城市的房价;将对境外资金聚集的楼盘产生较大的影响。
7月30日国土资源部公布两部新《规范》 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》,自2006年8月1日起实施。新《规范》要求,房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容。只有符合房价销售限制等要求的开发商,才有资格拿地。
影响:直接在土地出让环节稳定房价;在一定程度上控制项目的开发速度,使得开发商的开发过程处于一种透明状态,这样有利于相关部门监督土地使用情况;可以在一定程度上打击“囤地”和“闲置土地”的现象,但关键还要看地方执行力度。
二、滨海新区市场发展综述
1. 一级市场——零供应、无成交,土地市场淡季淡出
从中国土地市场网和天津土地交易中心网的资料显示,本月滨海新区无新增土地供应、亦无成交地块。环比6月,空港地区集中成交了35万㎡用地,其中14.7万㎡为居住用地。7月份,滨海新区的一级市场均无供应和成交地块出现,一方面说明上半年的土地出让规模较大,相关部门暂缓一级市场的交易步伐;另一方面,国家出台了一系列相关政策,在此调整期内,相关部门也在重新盘点一级市场的交易秩序和调整方向。
2. 二级市场——成交量滑、价涨,汉沽异军突起、价格迅速攀升
7月份滨海新区(塘、汉、大)总成交面积152003㎡,环比上月下滑21.66%;成交套数1314套,环比上月下降24.05%。成交均价3789元/㎡,环比上月上涨10.69%。
月份 |
6月 |
7月 | ||||
区名 |
成交面积 |
成交套数 |
平均价格 |
成交面积 |
成交套数 |
平均价格 |
塘沽区 |
149823 |
1341 |
3778 |
125562.5 |
1084 |
4114.61 |
汉沽区 |
14114.3 |
145 |
3764 |
8384.6 |
83 |
4242.76 |
大港区 |
30091.7 |
244 |
2727 |
18055.9 |
147 |
3009.41 |
总计 |
194029 |
1730 |
3423 |
152003 |
1314 |
3789 |
数据来源:市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出,受到宏观政策的影响,滨海新区的整体成交量都有不同程度的下滑,塘沽区虽然是成交量最高的区域、但本月交易量环比上月下降了16.19%,其主要原因是受到近两个月国家宏观调控政策的影响,加之本月没有新上市的项目补充,本月市场销售多为一些剩余的大户型、高单价产品,这也直接影响了本月的商品房交易量。
从本月滨海新区的成交均价来看,塘、汉、大各区的成交价格均有所上升;汉沽区超过塘沽区的成交均价、位列滨海之首,环比6月份上涨12.72%;另外,大港区的商品房成交价格升至3000元/㎡以上,高出以往交易均价。总体来讲,在本月虽然成交量受到宏观政策的影响呈现下滑趋势,但整体成交均价有所提升。尤其是汉沽,该区域独特的生态价值已被众多开发商和客户群看好,从交易价格即反映出各界对汉沽发展的信心,未来汉沽的区域升值潜力巨大、发展速度加快,将成为“第二个塘沽区”。
3. 三级市场——成交单套面积渐小,大港成交量占首位,汉沽价格上扬
7月份滨海新区(塘、汉、大)总成交面积53528.4㎡,环比上月下降0.09%,趋于平稳;成交套数601套,环比上月下降21.23%。成交均价2916元/㎡,环比上月上涨6.5%。
月份 |
6月 |
7月 | ||||
区名 |
成交面积 |
成交套数 |
平均价格 |
成交面积 |
成交套数 |
平均价格 |
塘沽区 |
16345.7 |
243 |
4094.211 |
15717.5 |
177 |
4110.435 |
汉沽区 |
6241.3 |
102 |
2096.8 |
5895.3 |
94 |
2543.391 |
大港区 |
30991.8 |
418 |
2023.25 |
31915.6 |
330 |
2095.148 |
总计 |
53578.8 |
763 |
2738 |
53528.4 |
601 |
2916 |
数据来源:市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出,滨海新区的二手房整体成交量走势比较平稳、略有下滑,大港区仍是成交量最高的区域,本月的交易量环比上月增加了2.98%,其主要原因是大港区没有新上市的商品房项目,在售的商品房项目较少,客户的选择余地小,从而将购买取向转移至三级市场。
从本月滨海新区的成交均价来看,塘、汉、大各区的成交价格均有所上升;汉沽区成交均价涨幅最为明显,环比6月份上涨21.30%;而塘沽区和大港区的二手房成交价格均有小幅上扬。可见,汉沽区不仅在二级市场中显现出区域价值,在三级市场中价格亦呈现明显的上涨势头,二、三级市场形成联动效应。
三、塘沽区、开发区住宅市场分析
1. 塘沽区商品房交易数据分析——市场平淡,量跌价涨
7月份塘沽区商品房总成交面积125562.5㎡,环比上月下滑16.19%;成交套数1084套,环比上月下降19.16%。成交均价4114.61元/㎡,环比上月上涨8.91%。
数据来源:市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出,塘沽区的商品房7月份整体成交量走势月初至月中比较平稳、15日达到32079㎡,23日回落至12622.2㎡,在30日跌至12001.8㎡月度最低点。
数据来源:市房管局——每日房价
从本月塘沽区的成交均价来看,塘沽区整月的商品房成交价格在4560元/㎡左右徘徊;而与市场成交量相比,7月份商品房的成交价格显现平稳,25日回落本月最低点3796元/㎡、最终以4349元/㎡收底。