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2. 市场动态扫描
在售项目跟踪:
项目名称 |
所属板块 |
剩余户型 |
目前均价 |
销售情况 |
备注 |
贻景花园 |
海洋高新 |
110 |
5200 |
余房10套 |
尾盘 |
贻正嘉合 |
130 |
5300 |
余房:多层13套 |
尾盘 | |
水域未来城 |
150-180 |
5500 临水6200 |
售出3套 |
7.29临水组团开盘 | |
裕川·家园 |
103、124 |
5400 |
已售70% |
3.18上市 | |
贻信康庭 |
塘沽中心 |
135(少量102、110) |
5600 |
余房:多层10套(顶层);高层70余套(西房山、顶层) |
尾盘 |
世纪向阳居 |
138 |
5500 |
已售80% |
3月底上市 | |
林立鑫铭水岸 |
140、155 |
5600 |
余房20套 |
尾盘 | |
贻成·尚海国际 |
新港 |
160 |
5400 |
已售50% |
停盘 |
贻芳嘉园 |
106 |
4800 |
已售90% |
尾盘 | |
紫云国际 |
135-180(少量103) |
5600 |
余110套 |
尾盘 | |
爱丽榭 |
泰达居住 |
150(127) |
7300 |
已售90% |
5.6开盘 |
万通新城国际 |
60、80、100 |
8000 |
A3已售出200余套 |
小户型 | |
伴景湾 |
180-244 |
7800 |
二期已开2栋的50% |
大户型 | |
御景园邸三期 |
开发区中心 |
184 |
7800 |
余房120套 (7月未售) |
7.8开盘 |
东方名居 |
138、142 |
6400 |
138余6套 |
7月初再次公开 | |
滨海新城 |
150、170、200 |
6300-7300 |
3套150 |
7.9《交换空间》天津海选见面会 |
各板块发展平淡,无新增项目入市 7月份,六大板块的住宅楼市也象夏日的天气一样,沉闷、阴霾。目前,各板块的在售项目均为上半年的延续产品,并未出现年初业内预期的“井喷”现象,当然国家相关政策的调控使得开发商在观望、在调整设计方案,同时7月也是楼市淡季,致使塘沽和开发区的住宅市场萎靡不振。
尾盘销售为主,大户型唱主调 各板块的在售项目大多是上半年已开盘的项目,随着春季销售旺季的消化,目前各板块许多项目已进入尾盘销售期。在售产品中,无论塘沽、开发区的项目,都以三室户型作为市场供应主体,户型销售面积在130-180㎡之间。在过去很长时间内,大户型成为市场供需的热销产品,因为大量高端客户群在塘沽及开发区较为集中,购房者如福利待遇比较优越的渤海石油、港务局、开发区管委会、泰达集团、摩托罗拉等大型企事业单位的员工,以及从事物流、货贷和服务业的私营业主。他们相对而言具有一定的经济实力,对居住品质和档次,有一定的追求。对于这类人士,无论他们是置业还是租房,都会选择面积较大的户型居住;同样,也导致投资型置业者会根据这一市场需求置业投资。
销售步伐迟缓,大户型成难题 通过调研分析,各在售项目的销售均价涨幅微弱,大多数项目价格仍保持在3、4月份的水平,侧面反映出塘沽、开发区在售项目销售速度缓慢。从实际销售情况摸查看,项目月度销售量明显减少,销售现场到访客户甚少,市场需求的观望态度十分严重。在售产品以大户型为主,该类户型的消化在上半年已释放多数,加之税费政策的调整,大户型成为销售难点,有的项目在7月份交了“白卷”。
海河南岸兴建经济适用房,东西沽还迁房建设启动 7月14日,海河下游开发公司已融资30亿元,还迁房住宅区选址、征地及土地整理等建设前期工作已完成,全线建设将拉开。在东西沽两个接近20万㎡的地块上将分别建设50万㎡、60万㎡的经济适用房住宅小区,住宅区规划已敲定,将以10层以上的高层住宅为主。该项目的建设,将容纳东西沽近万户居民,随着还迁户的入住,东西沽将有大量的土地空置,使得政府对海河南岸的发展作出更完善的规划。当然,建设周期大约在两年以上,因此目前该区域的升值潜力(除响螺湾的炒作外)对塘沽城区的购买人群来说并未显现。
近期亮相项目:
项目名称 |
所属板块 |
开发商 |
建筑规模 |
面积区间 |
销售均价 |
亮相时间 |
上市时间 |
弘基天城 |
塘沽中心 |
弘基置业 |
2栋30层左右高层 |
中小户型居多 |
未定 |
7月中旬 |
9月底 |
新馨家园 |
新河地区 |
永丰地产 |
5栋24、27层高层 |
70-110 |
5000以上 |
7月中旬 |
9、10月份 |
贻成尚北 |
海洋高新 |
贻成集团 |
21栋28-33层高层 |
50-130 |
未定 |
7月中旬 |
8月中下旬 |
天保金海岸 |
泰达居住 |
天保房产 |
临三大街24层高层 |
60-160 |
5800 |
8月中旬 |
10月份 |
新生力量加入 中小户型将唱响主旋律 以上项目均为7月份在市场中的亮相项目,媒体投放以路牌、车体为主,预计在9、10月份将集中上市,大多以中小面积为主力户型,目前处于项目咨询期。目前,塘沽及开发区已经成为外来人口以及各类人才的聚集地,使得聚焦效应日益显现。这其中就包括数量众多的应届毕业生以及工作不久的年轻人和一些具备一定资金的中小投资者,加之本地人口的刚性需求,这类人群恰恰就是小户型的购买群体,他们将撑起塘沽和开发区小户型的天空。
新河地区 永丰试水 在本月亮相产品中,沉寂已久的新河地区终于有项目浮出水面。塘沽本地开发商在杭州道以北、新北路以东的地块上将建设5栋高层产品,以110㎡的中小户型为主打。目前为项目咨询期,试探市场需求价格,据销售人员推断,该项目的入市价格将在5000元/㎡以上。
3. 三级市场——月末集中过户,成交单套面积缩水
7月份塘沽区二手房总成交面积15717.5㎡,环比上月下降3.84%,略有下滑;成交套数177套,环比上月下降27.16%。成交均价4110.435元/㎡,环比上月上涨0.4%。
从以上的交易统计数据可以看出,塘沽区的二手房7月份整体成交量走势月初至月中比较平稳、在28日后暴涨,由日交易63791㎡到31日的日成交95164㎡收底。今年“国六条”出台后,市场各方观望氛围浓厚,大量次新房已经转入租赁市场。在8月1日新的个税政策执行的影响下,二手房出现月末的交易过户高潮。根据天津市房管局统计,7月28日当天塘沽区二手房交易达到了57套,约为平时每天交易量的6倍。
开征个税新政策出台后,对于出售五年内次新房的房主而言,营业税及个人所得税这两项税费成了不可避免的售房成本,很多二手房购买者不得不成为房主的“税费转嫁”对象。频繁出台的政策似的很多炒房者降低了盈利预期,落袋为安的心里使不少人开始“放盘”。
从本月塘沽区的成交均价来看,塘沽区整月的二手房成交价格在3700元/㎡左右徘徊;而与市场成交量在月末暴涨的现象相比,二手房的成交价格在月末则呈现出明显的下滑态势,28日3587元/㎡、30日跌落本月最低点1987元/㎡、最终以3184元/㎡收底。