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经历过6月份的低谷,市场进入漫长的调整期,塘沽区7月份二手房交易依然比较冷清,成交量虽略有回升,但仍然无法掩盖市场的平淡。7月底国税总局发布关于征收个人二手房转让所得税的通知,将为本已低迷的市场再次带入长期的调整当中。
成交量小幅增加难掩市场疲势
天津市房管局公布的数据显示,塘沽区7月份二手房成交295套,比6月份的286套仅增长了9套,增幅3%;全月成交面积为2.3万平方米,比上月增长17.8%;成交额仍未突破1亿元大关,仅为9100万元。虽比上月有所增加,但依然与四五月份有较大差距。
从成交数据上看,7月份塘沽区二手房市场比上月稍有回升,但是依然无法掩盖整个市场的疲势。7月月底发布的征收个人二手房所得税通知后,市场曾经出现过短暂的骚动。成交各方由于担心交易税的增加,紧急成交后纷纷集中办理过户手续,成交量在数天内大幅增加。仅在7月28日-31日的4天内,成交81套,约占全月成交量的三成。而在此之前,塘沽区二手房仍然延续了6月份以来的平淡。
7月份市场成交均价为每平方米4007元,较之上月的4095元下降了2个百分点,成交均价虽仍处于4000元以上,但却是半年以来首次出现的小幅下降。
投资需求大受抑制扩大个人转让二手房的营业税范围,加之7月底公布的关于征收个人二手房转让所得税的通知,让人们感觉到房屋交易成本将有所增加,如果房屋的升值空间无法超过房屋交易税金,房产投资将无利可图。
回顾塘沽区近半年以来,二手房价格基本处于较为平稳的态势,增幅较之前几年明显回落。而随着国家新一轮宏观调控政策的出台,以及对房地产投资性需求的遏制力度不断加强,给以往被许多投资者十分看好的房产投资市场增加了不少变数,投资风险也重新被投资者高度重视。因此近期内,大多数投资者准备撤出,而买入者则并不多见。
对于市场究竟走向何方,近来众说纷纭,“大涨论”和“拐点论”各有说法。但无论怎样,个人二手房转让所得税以及营业税的征收,将对市场造成长期而深远的影响,房产投资不再是一本万利的零风险投资品种。投资需求受到抑制,无疑对稳定房地产市场大有裨益。非真实需求的挤压将有效缓解二手房有效供给不足的市场态势,房价也可能因此而打破习惯性增长的局面,让许多着急实现购房梦想的购房者感到了不少欣慰。
买卖双方果断应对市场变化
被业内人士看作一剂“猛药”的个税政策,让朦胧的市场顿然变得清晰起来。买卖双方都比较坚决果断的作出反应。
一些急于出手的房主,愿意保持原价不变,但交易期间发生的一切费用则要求由买主承担。有一些客户,并不急于转手,而是将房屋出租出去,同时标出一个自己的心理价位,通过中介公司出售,能卖则卖,卖不掉出租也行。也有极少数客户,愿意承担税金,但却将这些税金包含在房价中,使得房价短期内增加了数万元。一些中介公司认为这种方法并不可取,因为,越高的房价,可能导致所纳税金的增加,无疑增加了交易成本,出售难度也较大。
税收政策发布后,众多购房者都不约而同的选择暂停购房,静观市场变化。一方面由于塘沽区二手房价格已经从快速上涨转向波澜不惊的平稳状态,房价上涨带来的购房压力已经荡然无存,购房客户也明显放慢了选房步伐。另一方面由于个税的实施细则尚未出台,真正对房价造成的影响没有完全显现出来,买卖双方还在博弈,房价的走向还并不明朗,这也使得购房客户选择持币观望。
房屋中介怪招应对市场寒流
塘沽区二手房市场寒流轮番袭来,让许多依赖活跃的交易市场来维系的房屋中介公司开始陷入窘境。尤其是一些大型连锁企业,由于市场布局较广,低迷的市场无法形成规模效应,巨额运营开支导致入不敷出。面对这种情况,个别中介企业使出浑身解数自救,不惜侵犯客户利益进行违规操作。
近期较为突出的问题是,个别房屋中介企业,利用挪用客户首付款,截留银行贷款,延长办理过户等手段,占押客户资金进行其他盈利性业务,例如提前还贷、限时保售等业务。由于市场低迷,这些中介企业资金流将随时出现断裂,给客户的资金带来极大的风险。
针对这些中介怪招,房管部门也出台了相应的治理措施。继去年塘沽区公积金贷款全面纳入资金监管之后,7月份,塘沽区二手房的商业贷款也开始进入资金监管,通过相关部门指定的经纪中心,与房管部门、银行进行协作,对交易各方的资金进行全面封闭式监管,确保客户的资金安全。
但是,在交易过程中,客户的自我保护意识普遍比较淡薄,熟知交易全过程的客户更是少数,而大多数客户在一些中介公司人员违规操作下,往往对他们的伎俩防不胜防,屡屡陷入这些中介公司的陷阱之中,自身权益受到损害。