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如今在天津,提到大梅江,已经无人不知无人不晓。连那些到天津考察市场的房地产业内人士,也一定要到这个地段参观和探究一番。然而从去年下半年,“梅江走下坡路”的说法开始流传起来。那么,大梅江这个天津乃至北方地区首屈一指的高档居住区,到底哪里出问题了?
风华绝代大梅江
梅江的开发历史,应该从2000年8月算起,至今,整整6年过去了,今天的大梅江已经不同于往日的梅江。2000年8月,一个同样炎热的夏季,市安居办在友谊南路沿线推出了3个地块进行公开超标,此后,顺驰开发了蓝水假期,华厦开发了芳水园,以及永泰红磡的玉水园、香水园等。起步区是“梅江”,然后是“梅江南”,现在又衍生出来“梅江后”,“梅江南之南”等一系列命题。数十家开发商沿着友谊南路,开辟了一个如火如荼、浩浩荡荡、规模壮观的房地产市场。
针对“梅江走下坡路”的说法,永泰红磡集团总裁助理段立新持反对意见,他说,从产品线角度来看,大梅江一直是往高处走:一个是楼层越来越高,二是产品的档次越来越高,三是产品的价格越来越高。现在来说,大梅江正处于非常良性的发展期,正处于中盘而不是收官阶段。
“梅江南在天津是不可复制的。”———段立新的观点代表了不少人的看法。在大梅江,集结了天津本地非常多的有知名度的开发商,几乎是所有本土的大腕都在这个舞台精心打造产品。整个区域的规划都是全新的,几乎不存在什么拆迁。段立新说道:“我们看到的所有东西都充满了想象力,是一块充满了盎然生机的沃土。从自然资源到人文资源,在天津都是绝对不可复制的;从产品的舒适度,以及其他一些重要的指标来讲,也是不可复制的;从高档人群层面的构成上,更是无与伦比的。”
易居中国天津市场研究中心主任薛连胜也认为,大梅江区域从整体来讲绝对不是收盘阶段,而可以说是泛梅江区域方兴未艾,刚刚开始。他指出,2006年6月整个河西区成交量是40950平方米,其中梅江在售的9个盘已经达到25570平方米,相当于整体的2/3了,可谓三分天下有其二,也就是说梅江区域的发展性和扩张性都是无可置疑的。
大梅江遭遇围攻其实,市场流行一时的大梅江由盛而衰说法,来自两种成因。一是在老的城市中心和平区,出现了多个品质高、规模大的项目,以老城厢地区和海河中上游地区为例,有富力、中新、广洋、万通等外地大开发商在此开发高档大盘。另一大竞争势力则来自外环沿线纷纷出现的中档价位大盘。这两大竞争板块抢走了大梅江一定的风头。
当然,大梅江自身在发展中也遇到了一些困扰和问题。引用一位著名网评人的观点:一是产品同质化趋向越来越严重,渐渐地家家都是地中海风格,异域风情再美看多了也难免视觉疲劳,更何况这景观维护能不能五年不退色,还很难保证。第二就是生活配套的贫乏,公共交通、购物、娱乐配套尚不齐全,随着公交车站进驻梅江居住区,大梅江的生活环境也在发生着变化,要安居,还要乐居。第三是房子有情调了,居住者生活却还停滞在陈旧之中。不少入住楼盘的花园空空如也或杂乱无章,露台的桌几也铜、铁、塑料各种材质千差万别。生活环境在改变,生活习惯也需要相应的适应,园艺师、家私设计师、家庭教师等高档次生活所必需的衍生职业在天津还未开展起来,也需要高收入的居住者们,慢慢地适应不同的生活方式,慢慢地了解生活的精彩。
拐点市场的应对之策一家楼盘策划经理李文告诉记者,开发时间已经长达6年的大梅江出现了审美疲劳,需要新的刺激,而现在几乎所有公司对营销都存在一定的困惑。
梅江湾负责人张总的分析显得一针见血:大梅江地区已进入市场的拐点,这是一个高级竞争阶段,是任何一种成熟市场都势必面临的。比如世界汽车工业在上世纪60-70年代石油危机之后出现衰退,面临拐点。但是企业依靠差异化策略,实现了从商务车到经济型家庭车的转型。丰田推出的新型发动机和通用的
SUV车型就是代表产品。结合大梅江市场,他认为,在一个市场的低级竞争阶段,只要做到人无我有就能胜算。在竞争的第二阶段,则需要突出产品线的丰富和差异化,如几年前该区域出现了独体别墅、联排别墅等。到了目前阶段,新推出的产品亟待吸取前面的经验,更成熟、更完善。同时,重点在公共交通上实现突破。公共交通是盘活一个大社区的核心,依托交通条件,大梅江可以直接连接西青开发区这个现成的产业链。
大梅江从最早的一马平川到现在的高楼林立,历经了6年时间,经历了一个被认识、被接纳的过程,而目前,则需要一种“再上层楼”、推陈出新的营销策略,这应该就是给目前大梅江所有开发商提出的一个共同课题。(郑爱敏)