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“如今的楼市好比一锅‘坚硬的稀粥’,各方都在倒腾。”上海一位楼评人士如是说。这一“酷评”的背景是,国家九部门要求各地必须在9月底前公布城市住房建设规划的“大限”已过,而地方政府出台的细则避实就虚的多,定量细化的少;语焉不详的多,明晰到位的少;悬而未决的多,操作性强的少,这说明楼市调控有一些“搅和”的因素在,无疑给未来房地产市场走向留下诸多悬念。
避实就虚,诸多地方细则流于“表态”
今年5月28日,建设部等九部门联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,要求“各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”,其中有两点备受关注,一是新建住房结构比例如何落实,即90平方米以下住房占开发建设总面积的70%以上,是放到一个地区的建设总量中去实施,还是在每个具体项目中落实,二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目,怎样按上述套型结构比例要求进行调整。
对于这两个关键问题,除深圳细则明确规定实行项目控制外,其他地方的细则多含糊不清。
9月上旬,北京市规划委员会发布的“国六条”细则可谓玄而又玄,规定“从9月1日起对新审批的住房项目执行新审批流程”,但对于业界最关心的90平方米套型占比在北京如何落实——是实行单个项目管制还是年度总量控制,竟不置一辞。这种定了审批流程却不定审批内容的做法,被业界认为是在“倒糨糊”。
上海在9月30日出台的五年住房建设规划中,也只是笼统地说:“按照区域控制,总量和项目相结合的原则”,控制新审批新开工商品住房套型结构比例。
至于“历史遗留问题”,即6月1日前已审批但未获施工许可证的商品住房项目如何处置,北京细则语焉不详,上海规划干脆不予涉及。业内人士指出,北京细则中一句“应按照依法行政的原则,依照有关政策规定,配合市有关部门做好清理工作”的“官话”,竟留下了四个疑问让市场“猜谜”:“按照依法行政的原则”,是不是意味着可以不再进行调整?“有关部门”是哪个部门?清理何时进行?清理后是全部过关,还是逐一处理?
北京、上海尚且如此,其他一些地方与其说是出台操作细则,不如说是对“国六条”的再解释、再表态,也就不难理解了。
“地王”频出“限房价”被地方遗忘
九部门出台的“国六条”在要求“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”时,明确指出:“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”遗憾的是,在各地的细则中,“限房价”均不见踪影。与此相对,眼下诸多城市土地市场上,“地王”层出不穷。业内人士认为,这对于未来房价是个十足的危险信号。
9月初,上海浦东花木一地块拍出了59.89亿元的天价,以土地规划上限53万平方米的总建筑面积计算,楼板价高达11300元/平方米,加上建安成本等费用,项目成本价将超过15000元/平方米。
富阳控股集团的一位分析师指出,就地理位置而言,该地块应执行90平方米以下套型面积占开发总面积70%以上的标准;而“地王”的诞生,则意味着这一地区的房价有了一个新的标杆作为参照向上攀升。于是,一个尴尬的局面出现了:即便限制住了套型面积,也阻止不了房价的拉高。
“微言大义”还在博弈政策执行力
地方细则中的“春秋笔法”究竟隐含了怎样的“微言大义”?对于未来房地产市场意味着什么?
上海五年住房建设规划出台前,一位开发商对记者亲口说:“每个楼盘都要求先把比例规划好再说,具体怎么做是另一回事,反正政策也执行不了多久。”
开发商们的判断似乎是基于经验的总结。“从2004年到现在,宏观调控政策来得很快,去得也不慢,差不多是上半年压,下半年放。”北京大学中国经济研究中心教授宋国青日前发表评论说,调控来去匆匆的原因没有别的,“就是消费这头牛太倔,牵着不走,打着倒退,唯一的办法是拿草料来吸引。”这“草料”就是投资,而“投资的核心是居民住房,其他投资的很大一部分也是以住房投资为终点,不盖房子没得干。”
不少业内人士认为,地方细则既出,具体执行尚可纠偏。“这回楼市调控能否见效,接下来得看监察部门的了。”
揭穿地价决定房价的谎言,分析中国房地产吸血暴利
用搜索引擎输入“上海浦东花木地块 59.89”就能搜到很多相关网站,如:http://sh.house.sina.com.cn/news/2006-09-07/094638883.htmlhttp://news.qq.com/a/20060910/000619.htm相关新闻是9月6日,占地560亩的上海浦东花木地块竞投开标,总部设在深圳的金地以59.89亿元夺得财务标头名,此报价超出第二名近12亿元,是投标低价27亿元的2.2倍。在价格上暂时领先其他7家竞标企业。目前花木地块周边房价大约每平方米12000元。
一般人可能会给59.89亿瞎住,这么多钱,天啊,难怪房子会那么高贵。其实算一算就知道开发商真的是暴利,59.89亿就可以竞投到占地560亩的上海浦东花木地块,总地块建筑平面面积为560亩X666.66=373333.33万平方米。如果该开发商把整个560亩只盖成一层的平房,则每平米的地皮成本为: 5,989,000,000元÷373333.33平=16041.96元/平。请注意这只是假设盖成一层的平面面积成本,如果金地盖房子时真的只建整整一层,则地价成本为16041. 96元/平。但想想开发商也不会如此笨,肯定会建高层,如平均只建40层,当然开发商也不可能整个地皮都盖房子,得留些绿地和空间,要不会像猪笼没人买,假设建低密度的房子,地皮平面利用率为0.4(留60%的空地),那么平摊下来楼房每平的地价成本为:5,989,000,000元(总地价)÷373333.33(总平面面积)÷40(层高)÷0.4(平面利用率)=1002.63元/平,1千元就是最后的真实的地皮分摊后的建筑面积价格。不过聪明的开发商一般都在销售房子会把建筑面积平摊给用户,100平起码会平摊20平,也就是说你买的房子实际使用面积只80平,但合同上就是建筑面积100平,你得付100平的钱。这样算下来即使是天价地皮,平摊下来也只不过不到1千元每平的地皮成本。再加上大概1千元左右/平的建筑材料费,实际每平也只有2千元左右的成本,这个成本是在天价地皮的基础上算出来的哦。
如果金地建好后以12000元/平卖出,则可获利将近500%,当然不排除金地会建60层,价格高过12000/平,那利润就是。。。大家自己去算好了,如此暴利,国家没有收到开发商多少税收,因为他们的总做负收入的假帐来骗国家,百姓没钱消费其他工业产品,因为要攒钱买房子,导致其他行业。。。中国地产老板赚钱后一般做的事也不是慈善事业,最普遍的是包二奶泡吧,做得大一点房地产老板就出国考察,如去泰国看人妖,去新马澳游游,再做得大点的就移居北美,但同时还留着中国大陆的身份证,两个国籍的中国人,不少哦。
揭穿地价决定房价的谎言,相信开发商还有很多谎言有待大家去思考