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简评:
按照国家的要求,各地方城市需要在9月30号之前公布其未来土地及住宅供应计划,目前六大主要城市公布了其未来五年住宅供应计划(表3),我们对此评论如下:
结论:
从几大城市公布的住宅供应计划来看,未来房价大幅度下跌的可能性不大,而从结构上将能一定程度上抑制房价上涨;具体城市来看,北京房价近期上涨可能性较大,而上海房价未来几年上涨可能性较大;广州和深圳有望维持房价稳定上涨。南京和成都将保持房价稳定。我们认为在经济保持高速增长的前提下,房地产市场需求将保持强劲,抑制房价仍将是各地方政府一个长期任务;房地产板块估值在未来不断的调控中仍难以提升,而目前龙头企业的估值处于合理水平,短期将处于强势调整,受益于行业整合和管理品牌资金溢价,这些公司持续的业绩增长将带来较大的上涨空间。
一、规划具体解析
从各城市供应的计划来看,无一例外的执行了90平方米不低于70%的比例,以及增加中低价商品房和经济适用房以及廉租房建设。所以结构上有利于抑制房价的上升,且有利于降低购房门槛,促进需求;供应结构上看,大都是近两年供应量较大,而后续三年供应量平缓下降,这有利于近期改善供小于求的不平衡状态,而降低未来需求下降的风险。
其中北京上海未来供应量比过去两年的供应量和销售量都要低,而深圳和广州计划供应量比近两年竣工和销售面积要大(表1);
总的来看土地供应以盘活存量土地和新增土地供应量相结合,由于土地供应大部分以郊区为主,未来城市中心与城郊房价差将继续拉大;由于小户型房屋结构上的增加,购买力有望释放,如果不配合其他的调控措施,房屋单价反而有上升的可能性;
上海出台的政策偏于缓和,比如总量供给减少(年计划竣工面积、年计划土地供应面积及新开工面积均比过去两年有一定的减少),配套商品房比例较低等,我们认为该计划有助于上海市场的回暖,而二三年以后上海将面临着房价继续上涨的可能性;北京调控的力度也不是很大,按这样的供应计划很难抑制房价的上涨,由于经济适用房供应量增大,所以有助于在结构上平抑房价;深圳和广州供应量增加明显,有助于改变过去供给较少带来的失衡;南京和成都供应量维持在较高的水平,如果供应量顺利释放,区域价格将会保持相对稳定。
二、黄金周成交量分析
成交量在十一黄金周表现较差,黄金周交易的一个特点是看房的较多,而成交的较少,表明了一种观望的态度;但黄金周过后成交量迅速回升至节前的水平,而按照黄金周前后这样的成交量我们认为各城市的全年成交量同比不会出现较大的降幅(比如北京和上海的日成交量年化将在2000万平方米以上),我们认为目前到年底之前成交量仍将维持在一个比去年同期略低的水平上;对各城市具体成交的情况来看,中小户型成交情况较好,而大户型、高档项目成交相对较弱,我们认为目前中小户型供应量较少,所以随着中小户型明年陆续推出,成交量将会稳步放大。
三、房地产板块股票分析
目前房地产市场仍处于分歧较大的阶段,房地产交易量走弱、进一步调控政策的出台、地方政府换届影响及土地清查等负面影响较大;而由于供给的抑制使得房价虚高的情况越来越严重;地价的涨幅高于房价的涨幅带来行业利润率水平的下降等,这些都不利于对房地产公司估值水平的提升;而经过了两轮涨幅,房地产公司的估值水平已经不低,而三季度地产公司业绩基本上不会有很良好的表现,所以近期走势较弱比较正常,我们依然维持原有的判断,随着年终业绩披露,房地产公司良好的业绩增长以及未来增长的预期将带来又一轮涨幅。我们仍建议投资者回避没有业绩支撑或有业绩支撑但估值偏高的房地产公司,以及没有实质性重组的公司,重点持有行业龙头企业,比如金地集团、招商地产和万科。