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2006是宏观调控年,自“国六条”开始,“国十五条”、加息、强征个税、资金监管等政策不断,重拳连连。这些政策究竟有多大的杀伤力,带来了怎样的影响?值此岁末,小编为您盘点这一年中最具杀伤力的五大政策。
TOP.5:加息
关键词:波澜不惊
政策内容:
2006年8月19日起,一年期存贷款基准利率分别上调0.27个百分点,其中,一年期存款基准利率由现行的2.25%上调至2.52%;一年期贷款基准利率由现行的5.85%上调至6.12%。
业内观点:
南开大学经济学博士刘玉录指出,这次加息也是意料之中的事,因为一系列政策的出台并未有效抑制房价,虽使投资增长速度有所减缓,但房价并未得到有效控制,全国有七个大中城市房价增幅大于10%。刘博士认为,一直以来加息对房市的调控效果并不明显,一方面是因为中国的市场经济仍处于发展阶段,金融市场、企业等对利率的反应不够灵敏,另一方面原因来自政府和开发商的搏奕。
中原地产(天津)三级市场部总监曹海滨在谈到这次加息政策时说,这是配合国家宏观调控的组合拳,以加强攻势,而对于房产泡沫较少的天津市场,有利于抑制炒房和保障市场健康发展;另一方面对老百姓的压力和负担也有所加重,而对中高端购房者的影响却没有那么大。
影响:
加息算是今年出台的众多政策中,讨论较少且较早被“遗忘”的一个,一方面由于其并非专门针对房地产市场,另一方面,天津的情况还是自住的刚性需求较多,对这部分人来说,加息带来的影响并不是十分强烈。从实际情况看来,购房者虽有不同程度的观望态度,不少人有推迟买房、谨慎贷款的计划,但并未构成大规模的影响,与其他政策相比,就是小巫见大巫了。
杀伤指数:★
TOP.4:强征个税
关键词:雪上加霜
政策内容:
7月底国家税务总局发出《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,规定自8月1日起,个人二手房转让时,所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳20%的个税。“十一”黄金周后天津细则出台,规定转让个人住房(自用5年以上并且是家庭唯一生活用房除外),须缴纳20%的个人所得税。个人转让住房前后一年内购置住房的,凭有关证明到转让房屋所在地税务部门办理个人所得税减免税或退税手续。
业内观点:
21世纪不动产的店长郝博认为,虽然强征个税主要为抑制炒房行为,但实际操作起来对刚性需求人群会产生较大的打击。因为购买二手房的人群中有很大一部分是刚性需求,如拆迁户,或者刚工作不久需要结婚买房的,经济实力不算雄厚,购买新房困难较大。而现今的二手房市场属于卖方市场,强征个税后房屋持有者要么选择不卖,造成产品稀缺,要么就将税费转稼到买方身上,无论哪一种,其结果都是造成二手房价格的上涨,而真正需要购房的那部分人很可能就被拒之门外。
影响:
强征个税的实施,虽然不如初征营业税后对市场及购房者的打击来得突然,营业税出台后,购房者的心理已经有了一定的准备,但对天津二手房市场的打击还是犹如雪上加霜,买卖双方的观望情绪更加浓烈,成交量继续下跌。
杀伤指数:★★
TOP.3:营业税
关键词:重拳第一击
政策内容:
为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。
业内观点:
天津中原物业顾问公司研究部总监梁美娜认为,超过5年免征营业税,对一些中期的投资者影响比较大,对整个市场的影响也比较大,甚至会影响到二手房房价,二手房的成交量会受到打击,而价值会拉升。
焦点网业内论专栏作者芦荟保湿认为,营业税是关键,它是针对三级市场交易的重击,三级市场交易中,真正单套交易金额较大的就是次新房,其中包括了2年前的大量投资房。抑制了次新房交易,其实就是控制了新商品房投资炒作的一个重要资金来源,抑制了滚雪球式的炒房手段。房地产市场中二、三级市场的联动性非常微妙,商品房市场中大量的改善型购买、投资型购买的资金来源,都是来自于二手房市场。就好比杂货店旧货未销,是肯定没钱进新货的。
影响:
将全额营业税的期限延长至5年,将正如火如荼的天津二手房市场一锤从天堂砸到了地狱,购买热情转冷,这无论对投机者还是普通购房者都是一个冲击,普遍的观望情绪开始弥漫,也从此拉开了今年二手房成交低迷的序幕。
杀伤指数:★★★
TOP.2:90平米?70%!
关键词:风云骤变
政策内容:
《天津市住房建设规划(2006-2010年)》将天津市划分为三大区域,分别是:中心城区及外围组团地区、滨海新区、其他区县,根据分区域平衡原则,统筹安排、合理分配不同种类住房的建筑规模和用地规模的比例,确保各区域新建住房中套型建筑面积在90平方米以下的住房面积不低于住房建设总量的70%,各区域住房用地供应总量中,中小套型、中低价位用地应达到供地总量的70%。并且强调规划期内,所有住房用地的供应必须符合规划要求,全市住房建设用地供应总量控制在6488公顷以内,其中普通商品住房3493公顷,其他商品住房1947公顷,经济适用房1020公顷,廉租房28公顷。
业内观点:
天津中原物业顾问有限公司副总经理叶永强认为,从政府的角度出发,控制过大面积开发的供应量,规定一些中小户型,是符合当前需要的,但从经营的角度来看,硬性去规定一些比例,并不一定是好事,有差异化市场才会更活。从分工定位的不同来说,政府还应加大经济适用房、廉租房等的建设力度,以解决经济能力相对较弱的一批人的住房问题。
天津纵横房地产投资咨询有限公司总经理张良认为,政策分为两类,一类是阶段性的,一类是长期性的,而70%/90这一规定属于阶段性的政策。从构建和谐社会的意义上来说,相信还会有更加长远的相关的配套性政策。
南开大学经济学博士刘玉录认为,房地产市场比较突出的两个问题,一是结构问题,二是房价问题,新政可能会让结构问题得到扭转。而这样的严格规定充分显示出政府调控的决心,调控政策也在不断向深入化、具体化发展。而这只是一个开始,加强对于住房制度改革的反思与创新、多样化地解决住房问题已成为必然趋势,把短期的调控转向长远的构建系统的制度体系也势在必行。
影响:
90平米以下要占到70%的政策一出,便引起了轩然大波,对套型建筑面积定义的猜测,对执行力度的置疑,归根结底,老百姓最关心的还是能否真的买到经济又合适的中小户型住宅,而相当一段时间内地方细则的悬而未决,又加重了购房者的观望情绪,并且有相当一部分人将希望寄托在未来的中小户型上,使成交呈现相对疲软的状态。对于开发企业来讲,不少项目被迫推迟上市,有些甚至要修改规划,而且,面积被限定了,其规划设计的难度也相应加大,如何将千篇一律的小户型做出差异化是下一步需要思考的问题。总之,该政策一出,中国楼市从此变了天,几年之内,我们满眼看到的就将是不同于以往的另一番景象了。
杀伤指数:★★★★
TOP.1:资金监管
关键词:致命一击
政策内容:
为保证二手房买卖中交易双方资金的安全,杜绝中介企业的违规操作,今年8月以来,对房屋买卖中公积金贷款和按揭贷款实行资金监管的政策陆续实施,并于11月1日正式发布了《房地产经纪执业规则》。
业内观点:
21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武认为,在日益兴旺的房地产市场中,交易量不断上升,价格一路攀涨,但是隐藏在政府监管后的漏洞也逐渐暴露出来,全国各地出现过多起房地产中介机构卷款外逃的情况,所以在通过中介进行的二手房交易中如何保证资金安全也是政府需要考虑的问题了。
龙盛房地产经营有限公司常务副总王建军认为,资金监管对天津市场具有长远的意义,加速了中介市场的洗牌,优胜劣汰,把一些利用资金流的、不正规的公司加速淘汰掉,也让很多中介企业必须练内功,从本质业务上下手,提升服务,树立口碑,赢得市场占有率,同时也促进了市场更好地发展。
影响:
今年一系列针对二手房市场的调控政策的出台,对于二手房市场可谓打以击连连,每一记重拳都掷地有声,需求方的观望、成交量的低迷,使中介公司的压力也越来越大,而资金监管的实施无疑又带来了致命一击,中介公司生存纷纷陷入困境,有的关闭门店缩减规模,也有的面临资金链断裂的危险,有几家能够安然度过这个寒冬,见到2007年的春暖花开仍是一个未知数。
杀伤指数:★★★★★