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天津中原物业顾问有限公司投资分析师武桂芝在接受记者采访时介绍说,随着天津市开发的大盘住宅不断向城市边缘化发展,加之“限制大型商业设施建设”和“加大力度发展社区商业”两项调控规定的出台,社区商业呈现出良好的发展势头。
近两年大多数具备一定规模的住宅社区通常都会预留部分商业设施面积,以满足居民生活配套。天津市2005年以来很多住宅房地产项目的商业设施比例和经营水平都开始发生根本性的变化,社区商业的建设数量和规模在2006年进一步扩大,同时社区商业也受到更多的经营者和投资者的青睐。
2006年天津市的社区商铺已逐渐成为经营者和投资者关注的热点,商业市场的重心有转向社区商业的趋势。例如:河西区的梅江区域、卫国道沿线区域、中北镇区域等将成为未来大型社区商业的集中区域。鉴于社区商业的发展潜力及越来越强烈的市场需求,目前新建的住宅小区都对社区商业有一定的规划和建设。目前较大规模的社区商业多分布在大中型住宅社区内,以集中式和分散式相结合的方式摆布。相应的社区商业的价格相较于2005年有了较大幅度的提升,销售价格的增幅在20%—30%之间。
购房者(社区内居民)对社区商业的需求情况:
通过中原对社区内居民的实地调研分析得出,购房者对社区商业的需求较为强烈,主要体现在以下3个方面:
社区商业配套建设中应注重的方面
开发商在社区商业配套的建设中应注重多个方面,以满足业主的实际需求。通过上图可以看出,社区商业配套要特别关注整体的合理规划,尽量引进能够提供优质服务和商品的商家。而业主对建筑风格和价格因素的要求不是很强烈。
社区商业的业态类型
社区商业在业态的规划组合方面,主要分为功能主题型与风格主题型商业业态。从调查结果上看,业主选择社区商业为功能主体性商业的占比最多,为81.8%;选择风格主体型商业的业主仅占18.2%。看来那些和居民生活密切相关的商业业态越来越受到购房者的重视;而类似于酒吧、咖啡吧等渲染型主体商业却并未为主要需求。
社区内生活配套设施类型
日常服务类及日用饮食类为业主主要青睐的生活配套类型设施,分别占比为86.3%和74.8%。其次为美容保健类和服饰类,占比为34.7%和22.6%。而对金融证券类的需求最低,仅占0.5%。而在日常服务类中业主对药店、社区医院、家政服务中心、邮局、通讯通信店的需求比例较大。另外,购房者认为有完善的日常服务设施是目前新建社区内必备的业态。近年来日用商品及日常服务场所逐渐向社区扩散,成为社区商业投资的热点业态。而目前满足居民生活类型的社区商业缺乏旗舰店(主力店),致使没有足够的能力吸引社区外消费者的眼球,区域内的商业氛围也无法得以带动。
日常服务类
天津市未来社区商业将呈现以下特点:
一是个性化服务将成潮流。不同消费层次社区将形成不同的服务功能,如高档社区将建有较为时尚的咖啡厅、健身房及文化娱乐设施等。
二是品牌、连锁经营将成为社区商业的主要运营方式。
三是服务项目将向多元化业态发展。