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一、卫国道板块界定及其基本状况与发展历程
1 卫国道板块的界定及其区位优势
卫国道板块区域项目及主要干道分布图
卫国道板块主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域,程林庄路以北区域和丽苑居住区。面积相对较大,区域横跨河东、东丽两区。
整个板块位于天津市区版图的最东端,卫国道快速路是中心城区通向滨海地区的必经之路,直达天津港保税区空港物流加工区,东接京津塘高速公路、滨海国际机场,交通网络四通八达;向西沿即将全面通车的东南半环、新中环线,可迅速到达河西、南开等区,地理位置十分优越。
板块内部及周边生活配套设施齐全,其中配套商业:家世界、易初莲花等大型超市以及大中电器等大型商场遍布板块周边,太阳城30000平方米商业及又壹城商业是天津市首座集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假为一体的现代商业群落;配套教育:第七中学、第八中学、盘山道中学等遍布周边,这些优质的教育机构方便板块内子女就近入学,同时太阳城社区内即将建成两所国际化标准的幼儿园,小学、中学的建设也正在进行中;配套医疗:天津市重点医疗单位遍布周边,武警医院、仁爱医院、中医医院等大型市级医院确保健康生活。
2 卫国道板块的发展历程
该板块的最早开发要追溯至上个世纪90年代初,天津市房地产市场正处于实物分房向货币分房过渡时期。刚刚突破实物分房的桎梏,迫于市场压力,开发商对于设计提出更高要求,一些精品社区如体院北居住区、万新村居住区等开始出现,它们代表了住宅的高品质。
当天津市房地产市场进入真正形成时期,房地产开发新理念、新概念层出不穷,例如国际文明居住标准、环境论等等。这一时期,以万新村为代表的老一代住宅小区已逐渐落伍,并在相当长的时期内淡出了人们的视线,取而代之的则是华苑居住区、梅江居住区等新兴社区。
随着卫国道板块在新一轮城市建设规划中重新被纳入重点发展区域,该板块也迎来了新一轮的发展,最早的项目是顺驰太阳城,该项目于2002年初开工建设,同时政府为解决部分城市低收入人群的居住问题,在该区域规划建设了大型经济适用房居住区——丽苑居住区。紧随其后,一些开发商也逐渐将发展重点转向该地区,先后出现了恋日风景、钱塘精英汇、凤溪花中城、阳光星期8以及现在引起更多关注的百合春天项目。这些项目的先后启动,又把一些市民的目光重新拉回了该区域。
二、区域内房地产发展现状
1 区域房地产市场发展水平
卫国道板块房地产发展水平
数据来源:杰座咨询信息中心
2006年1~11月卫国道板块内实现销售套数1136套,成交面积达12.18万平方米,成交均价在5000元/平方米。11月份板块内在售项目均所剩无几,成交套数仅有24套。未来一段时间,该区域内会集中上市一批新楼盘,成交量会随之而增加。
1~11月份,区域内房地产销售价格呈现稳中有升的态势。5月以来,由于各楼盘都接近销售尾声,成交量较小,所以成交均价略有下降。进入7月以后,由于阳光星期8等项目重新投入市场,成交均价有所回升,且一直保持小幅度上扬。在经历热销阶段之后,该区域的房地产价格进入一个相对稳定的时期。
卫国道板块与整体房地产市场发展的关系
数据来源:天津国土资源和房屋管理局发布的每日房价
从图上我们可以看出,相比整体房地产市场的发展状况,卫国道板块的发展与整体行业保持了相对一致,虽然由于其地域的限制,与整体市场的发展在绝对量上仍有一定的差距,但我们可以看到在相对增长速度上,河东市场的销售均价在这11个月中涨幅达22%,大于全市16%的增长水平,这也表明了卫国道板块市场的发展空间巨大。随着区域市场逐步融入整体的步伐,相信卫国道板块在整体市场发展中也会扮演着愈加重要的角色。
3 典型项目分析
由于地处城市边缘区域,土地价格及建设成本相对较低,板块内楼盘主要特点是价位相对较低,多层、小高层产品比例相对较大,建筑密度小,绿化率较高。目前该区域在售与即将面市的楼盘包括钱塘精英汇余房、阳光星期8、太阳城第五季、百合春天Ⅱ期以及世纪泰达商务酒店。
阳光星期8:
阳光星期8总建筑面积46万平方米,其中居住39.6万平方米,商业1.7万平方米,综合4.8万平方米。容积率为2.49。绿化率为40%。建筑形式以高层为主。
项目目前在售主力户型为100~130平方米的两室、三室,其销售均价为6100元/平方米,目前销售比例已接近50%。
百合春天Ⅱ期:
百合春天Ⅱ期坐落于卫国道与雪莲路交口南侧,是由天津松江集团开发建设。总建筑规模10万平方米左右,容积率1.1,绿化率35%。建筑形式以四层半洋房、多层为主。
百合春天的房型设计本着经济性与功能性相结合的理念,充分考虑周边消费群体的消费习惯及消费倾向,项目的主力户型为58~131平方米,以一室、两室为主,预计销售均价为5000~5500元/平方米。该项目由于较小的户型及相对较低的销售价格,得到了众多消费者的青睐,预计会很快取得较好的销售业绩。
三、卫国道板块未来发展趋势
1 发展的机会
卫国道板块地理优势:
随着滨海新区的开发和建设,河东区得到了政策的支持,努力建设成第三产业发达、商务功能完备、基础设施完善、交通优势明显的现代化新城区。卫国道板块是河东区与东丽区、开发区沟通和连接的枢纽,在地理位置上发挥着重要作用,是中心城区连接滨海新区的前沿,是实现天津市经济中心战略东移的要地。
区域内市政基础设施建设:
自2003年下半年以来,作为迎宾大道的卫国道进行了路面的修整和拓宽,规划中的地铁二号线也将自此处通过,东南半环与卫国道的衔接、快速路的建造,使得这一地区成为天津市内因交通状况而升值的最大受益者。尤其是中环线与太阳城之间的区域,大量闲置土地因为交通的改善被盘活,这些土地也将成为未来升值物业的载体。
2 卫国道板块地产未来发展
土地的放量:
从天津市土地交易中心获悉,从2006年11月开始,河东、东丽两区域内有多块土地交易成功,预示着下阶段本市东部板块地产开发将再度升温。
其中,河东区成交三块,位于卫国道、万东小马路和广瑞西路,土地面积近7万平方米;东丽区成交三块,位于祁连路西侧、程新道南侧和昆仑路与外环线交口,面积近78万平方米;在这些地块中,四块居住用地分别位于东丽区祁连路西侧、程新道南侧、河东区万东小马路和广瑞西路。其中,河东区万东小马路地块被广西阳光股份以3.412亿元竞得,楼面地价近3800元/平方米。
滨海新区开发热度提升,连接市区与滨海的东部走廊也随之升温。东部多个地块近期集中成交,而且成交价格不菲,表明开发商均看好这一区域未来发展潜力。预计这些项目将会在一年以后上市。
待开盘项目的放量:
进入2007年,该板块即将有一批项目进入市场,这其中包括太阳城第五季、百合春天Ⅱ期、阳光星期8后期项目等。其中百合春天Ⅱ期预期供应量为10万平方米,而阳光星期8后期项目也有近20万平方米的供应量,此外还有规划中的第五季、恋日风景后续项目,该区域内的房地产市场将会集中出现较大的放量。
区域未来房地产市场价格及户型走势:
未来一段时期内,该区域内主要上市项目为第五季、阳光星期8、百合春天Ⅱ期等几个项目,这其中,阳光星期8项目的后期开盘价为6300元/平方米左右,百合春天也即将到达5500元/平方米左右的销售均价。综合上述几个项目,未来该区域的房地产价格将会有大幅度的上升,预计板块内销售均价逐渐逼近6000元/平方米。
就户型而言,阳光星期8即将入市的主力户型为96~100平方米的两室,百合春天Ⅱ期主力户型也在58~131平方米之间,后续开发的项目也在该区域范围之内,同时受到“90平方米、70%”新政的影响,预计未来该区域供应的主力户型应为经济型中小户型为主。(杰座咨询)