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土地出让市场统计
在经历了2005年的房地产政策年的洗礼之后,2006年的天津土地市场又重新迎来了长足的发展。据统计,全年天津土地交易中心成交土地共49幅,土地成交面积总计350万平方米,土地成交金额98亿元。与2005年的140万平方米、46亿元的成交规模相比,2006年土地交易明显回升。(数据来自:天津市土地交易中心2006年成交地块网上公布情况)
明显看到,经受了2005年一年的宏观政策的影响后,土地新增供应量明显上升,天津市场的良好发展前景已为各方共识,成交市场表现活跃,成交量大幅度上升。但同时由于大量的出让土地地处城市边缘区域与郊县,导致总体平均土地价格较2005年有所下降,平均每亩只有187万元,低于2005年的220万元。
表1.土地出让统计(总量)
年份 |
出让面积(万平米) |
出让金额(亿元) |
平均每亩单价(万元) |
2004年 |
700 |
142 |
135 |
2005年 |
140 |
46 |
220 |
2006年 |
350 |
98 |
187 |
2006年土地市场特点
1、土地供应结构更趋于合理
2006年出让的49幅土地中,大致可以分为三种类型:一种是住宅用地,一种是商业用地,一种是涵盖住宅及公建用地的综合用地。据统计,49幅土地中,纯住宅用地共21幅,总占地面积130万平方米,占土地出让总面积的37%;纯商业用地15幅,总占地面积109万平方米,占土地出让总面积的31%;住宅及公建综合用地13幅,总占地面积111万平方米,占土地出让总面积的32%。土地成交市场中纯商业用地所占比例大幅度上升,2005年纯商业用地所占比例仅为3%,而2006年则上升至31%,土地市场不再"一股独大",显示天津土地供应结构更趋于合理。
表2:土地出让统计(按使用性质)
土地性质 |
出让量(幅) |
总占地面积(万平米) |
面积比例 |
居住用地 |
21 |
130 |
37% |
商业用地 |
15 |
109 |
31% |
综合用地 |
13 |
111 |
32% |
2、中小型地块继续占据主流地位
2006年出让的49幅土地中,总占地面积350万平方米,平均单幅出让土地占地面积7.2万平米,这一数据与2005年的6.2万平方米大抵持平,远远低于2004年的28万平方米。
在出让的总计49幅土地中,5万平方米以下的地块共计31幅,占63%;5万至10万平方米的地块共计6块,占13%;10万平方米以上的地块为12块,占24%。同时我们也可以看出,10万平方米以上的地块大多处于城市边缘地带或是郊县,市内6区多以5万平方米以下地块为主,甚至有相当一部分不足万余平方米的地块出让,这也表明了城市土地资源的紧缺与开发的日渐饱和。
表3:2005年土地出让统计(按面积规模)
单幅面积规模 |
出让量(幅) |
数量比例 |
总占地面积(万/平米) |
面积比例 |
5万平米以下 |
31 |
63% |
458784 |
13% |
5-10万平米 |
6 |
13% |
417102 |
12% |
10万平米以上 |
12 |
24% |
2622804 |
75% |
3、次中心区及郊县占据供应市场主体
2006年,随着城市化进程的加快,以及天津市总体规划中加大力度建设卫星城镇的政策推出,天津土地供应市场的外扩的趋势进一步明朗化。据统计,2006年成交的49幅土地中,位于市内6区的共计18幅,土地出让总面积为82万平方米,仅占2006年土地出让总面积的23%,次中心及郊县的土地成交共计31幅,土地出让面积为268万平方米,占出让总面积的77%,次中心区与郊县已经成为天津事实上的主要土地供应区域。
市内6区中,出让规模最大的是南开区与河东区,南开区共计出让土地5幅,总面积51.6万平方米,这些地块也大多处于南开区与西青区的交界处;河东区共计出让土地7幅,总面积10.4万平方米,与南开区相似,这些地块大多处于河东区与东丽的交界处,中心城区边缘化扩散的趋势愈加明显。
2006年土地出让规模最大的郊县当属西青区,共计出让土地9幅,总面积达到112万平方米,占全市出让总面积的32%;与此同时,借助滨海新区的发展契机,东丽区的土地出让量也大幅度上升,共计出让土地6幅,总面积达到81万平方米,主要集中在与中心城区的接合部,以住宅用地为主。
4、土地容积率进一步提升
2006年土地供应市场的另一个特点是土地容积率有提升趋势,整体容积率接近2。为适应未来土地精细化运作的要求,今后出让土地的容积率仍有一定上升空间,这也意味着未来高层建筑将更加普及。
5、政策变向,开发商拿地更为审慎
2006年,天津市土地交易中心总共推出交易地块85块,其中成交49块,成交率为58%,在成交的49块中,又尤以中小面积地块为主,约占成交总数量的7成,由此可以看出:由于受国家"90平方米、70%"等政策的影响,以及未来市场中不确定因素的增加和供应市场的引导,房地产开发商在竞买土地时更加的谨慎务实,往往在拿地时以中小型地块为主,同时在竞拍决策中更注重结合自己的竞争优势和发展战略加以取舍。