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2006楼市年终盘点
2006年是中国房地产业备受关注的一年,这一年,从“国六条”到九部委的“国十五条”,国家宏观调控政策频出。土地、税收、信贷等一系列政策一环紧扣一环,房地产行业链条各个环节都一并收紧,地方政府、开发商、银行、消费者在激烈的博弈中做出了各自的反应。
这一年房地产市场都经历了哪些?发生了怎样的变化?结果如何?《楼市》特邀请多家知名代理行一起深入分析,细数一年来的调控政策,回顾政策调控下的天津房地产市场变化走势,梳理2006年天津房地产市场的脉络,以期窥见新年楼市走向。
立体化调整打响“调控年”战役
2006年政策频出,以前所未有的姿态,给热闹的房地产市场带来巨大震动。
宏观调控政策涉及信贷、税收、利率、外资、户型结构、土地出让、市场信息等多方面,可见国家力图从建设开发、销售流通和供应结构等各环节联动入手,解决楼市深层矛盾。
央行2次加息3调存款准备金盘整楼市
2006年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。
2006年8月19日起金融机构人民币存贷款基准利率再次上调0.27个百分点。
两次加息调控,主要是向投资者发出信号,加大投资成本,而对买房人来说风险意识加强,推迟了购房时间,楼市观望加重。基准利率的上调,拉开了2006年金融调控的序幕。
此后,央行调控的脚步并未停止,央行分别在2006年7月5日、8月15日、11月15日,三调存款准备金率,将商业银行的存款准备金率提高到9%。
专家认为,央行提高存款准备金率最终目的是,遏制货币信贷过快增长,巩固宏观调控成果和控制国内的流动性过剩问题。
2006年,央行调控政策频出,除2次加息、3调存款准备金率之外,并3次发布《意见》与《通知》,1次提高外汇存款准备金率。金融调控已成为2006年调控房地产市场最为主要的手段。
建设银行天津分行住房金融个人信贷部政策研究室高级经济师邵四华认为,国家连续加息,目的不是为了打压房地产行业,而是希望通过调息利用货币政策手段达到宏观调控的目的。但是,邵四华表示,要真正使房地产行业降温,还需配合房地产本身政策的出台。
天津市宇轩投资咨询有限公司相关专家对2006年金融新政表示了肯定。投资的高速增长,银根紧缩是必然的,但是8月19日,央行的再次上调存贷款基准利率,可见调控力度加大,且影响不仅仅是房地产行业。上调基准利率,有利于引导投资和货币信贷的合理增长;有利于引导企业和金融机构恰当地衡量风险;有利于维护价格总水平基本稳定;有利于优化经济结构,促进经济增长方式的转变,保持国民经济平稳较快协调发展。
70%·90平米”明确结构调整方向
紧随利率上调之后,5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,“国六条”颁布,正式开始了新一轮房地产调控。也被认为是2006年具备纲领性意义的调控重拳。
时隔不久,5月29日,九部委“十五条”将“国六条”调控内容进一步细化,针对房地产建设开发提出“70%、90平方米”的双限政策,调整住房结构保证中小户型供应。“70%、90”这两个数字无疑是2006年备受关注的数字,也是众多宏观调控措施中最重要、最醒目的一条措施。
“国十五条”涉及面广、力度大,被认为是“国六条”的细则。但是,由于政策出台后对市场反映的观望时间过长,对市场的影响没有其应该发挥的作用那么大。不过,该政策仍是2006年对房地产市场影响最大的政策。
中原地产对此认为,从时间上来看“90、70%”政策有利于改善当前供应结构,但大户型有可能因供应不足导致价格上涨。70%的限比是用行政手段而非市场手段调节,因此实施效果有待后市检验。该政策的显现会有一定的时间延迟,预测最早要等到明年下半年才能看出实际效果。
而合富辉煌认为,该政策将影响后市供需比例,随着“90平方米”户型比例的上升,大户型的比例势必下降,两房两厅以及三房两厅的主流时代将被经济型户型取代,而此时的大户型有可能因为供应量的减少而导致价格上扬的趋势。
土地供应强化源头控制
在土地市场,用地政策也发挥越来越重要的调控作用。据天津国土房管局提供的消息,2007年天津土地供应将实行限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法。通过此方法保证中低价房、中小套型等普通住房和廉租住房的供应。
另外,天津市自2006年4月1日起,东丽、津南、西青、北辰、塘沽、汉沽、大港区经营性开发项目用地实行集中交易。6月1日,全市的招拍挂土地都进行统一交易,各区县的经营性建设用地都统一到交易中心进行。
宇轩地产认为,全市的招拍挂土地都进行统一交易,是政府强化土地管理的重要措施,将有效协调土地供给方面工作,更直接有效地进行土地出让的管理,使政府对于土地推出的控制能够真正落到实处。
土地市场得到进一步规范,与此同时,新政调整方向开始对准供应结构。10月17日,天津市国土资源和房屋管理局土地市场处唐连蒙在首届环渤海房地产博览会上,进一步阐述了土地政策。天津将加大普通住宅土地供应,并计划在外环线和外环周边加大土地供应。
由此可见,政府明显通过政策调整供应结构,增加普通住房供应。12月12日,2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》的发布,更加确定了土地调控的方向。而别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止,必然促使别墅等高端项目的稀缺,引发运行中的项目升值。
该政策出台后,在我市的确引起Town中堂这样高端别墅项目的热销。“项目在开盘不久就收到数十份订单,目前一期基本售完。”据中新置地有限公司董事长张怀安介绍,该项目具有地段优势,加之新中式的传统特色,得到了很多人的认同。
限制外资炒房扼紧热钱喉咙
新政策的出台,必然带动房地产市场的震荡。此后,新政调控房地产市场的脚步并未停止。在流通领域,外资购房受控,“外资限炒令”出台,境外购房主体购买境内商品房的外汇管理进一步规范。
2006年7月24日,国家开始出台政策限制外资。经国务院同意,建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。
该《意见》针对当前房地产情况,规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策,并从供应和需求两个方面,打击外资对国内房地产行业的影响。该政策对国内房地产行业的发展起到了稳定的作用,并且即使地抑制外资在国内房地产行业不合理的扩张。
营业税、个人所得税齐出手重压楼市
2006年,国家除金融政策调控房地产市场之外,税收政策是宏观调控方法中的重中之重。营业税、个人所得税等多项新政不断出台,以此进一步打击市场上的短线炒家。
2006年5月,“国六条”及其细则以泰山压顶之势调控房地产市场,其中,二手房交易延长营业税免征期限,税收调控成为人们关注的焦点。
2006年6月1日,我国实行的二手房缴税新政策以来,这一政策对楼市的影响力正逐渐显现出来。取得产权证不足5年的房子转让时,要按成交额缴纳5.5%的营业税,还有相应的契税和个人所得税,这三项税费达到总房款的10%左右。正是这三项税种,对二手房市产生了影响。
“国六条”中重要的一点是,要求进一步发挥税收政策的调节作用,完善住房转让环节税收政策,引导和调节住房需求。21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武在接受《楼市》记者采访时表示,此次延长营业税免征期限,会造成二手房卖方不降价,买方持币代购的局面。从实际数据来看,新政正式实施(6月1日)之前的几天,过户量激增,之后,过户量迅速回落到正常水平,很多人表现了观望态度,成交量下滑。
2006年7月,国家税务总局颁布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,令8月1日起对二手房买卖强制征收个人所得税。国家再次通过税收政策调控楼市。
业内人士表示,该《通知》界定了“所得”。个人所得税以实际成交价为转让收入,并明确了对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房等五类房产的原值。对于不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。
这次的规定很大程度上意味着,个税的严格征收甚至是强制征收时代的到来。在“强征个税”后的一段时间内,天津二手房市场出现观望情形加重,一些业主由售转租,“惜售”现象明显,二手房交易量下降。
2006年,宏观调控新政一浪接一浪,金融、税收、“国六条”、限制外资等等,在一系列政策打压下,楼市陷入迷茫。中原地产认为,由于政策执行具有滞后性,且涉及中央政府与地方政府的利益博弈,使得国内房地产市场运行的不确定因素增加。
2006年政策频繁出台,但是仍没能控制房价上涨的事实。2007年1月16日,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)。可见,新一年的宏观调控大幕已然开启,调控新政仍在继续……
郊县土地成供应主角
2006年国家政策频出,调控初见成效,但政策的打压并没有阻止开发商的拿地热情,土地市场上演着一场场竞地比赛。2006年土地供应规模同比大副攀升,郊区成主力。在市场整体的交易价格同比略降之下,市中心地价却快速攀升。
土地供应规模同比大幅攀升郊区成主力
由于城市功能逐渐转变,2006年交易的土地有超过80%的体量分布在环城四区及滨海地区,而市区成交的土地尤其住宅用地越来越少。未来本市大的居住组团将逐渐向城市外围如中北镇、双港等新兴的板块发展,城市中心将逐渐成为以商业为主的功能区。
据了解,2006年天津共推出土地227宗,土地出让面积为2222.95万平方米,平均单宗土地面积为9.79万平方米,相比2005年平均单宗面积7.2万平方米增加了35.97%。
2006年天津土地市场供应规模大幅攀升,这在一定程度上与中心城区以外地区土地大面积放量有关。如下图所示,从供应土地分布区域看,宝坻、塘沽、东丽、大港、蓟县分列供应量的前5位,并与市内六区拉开很大档次。2006年单幅出让地块面积超过20万平方米的共6幅,全部位于郊县。从今年6月1日起,全市范围内所有经营性用地全部实行集中交易。郊县土地出让进一步纳入市场化轨道。
这种现象也反映了政府调节房地产思路的转变,即逐渐加强对于土地利用总体规划和土地利用年度计划引导,重点保障普通商品住房的土地供应,但由于中心城区用地指标相对紧张,因此,引导居住外扩将是未来市场发展的一大趋势。
2006年土地成交均价同比略跌
2006年,天津共成交土地90宗,总成交规模达到669.73万平方米,平均单宗土地成交面积为7.44万平方米,较2005年平均单宗面积5.42万平方米增加了37.34%,总成交金额为180.55亿元,平均地价2695.93元/平方米。
与2005年相比,2006年本市土地平均地价呈递减走势,这在很大程度上与市内六区成交土地面积占全市份额减少有关,周边地区土地较低的成交价令全市整体交易价格降低。
市中心地块成交价格大幅攀升
与整个土地市场价格同比下降相反,随着中心城区土地供应的逐渐稀缺,其土地价值快速稳定的上涨趋势得到进一步强化。2005年,市内六区的土地平均成交价格突破5000元/平方米,2006年,地价进一步上涨到5863元/平方米。
2005年,红旗路青年路交口处18号地成交。其起挂价为1.5亿元,最终以1.89亿元购得,开发成本接近5000元/平方米。2006年,河东区万东小马路地块成交。起挂价1.32亿元,最终以3.412亿元,合楼面价将近3700元的高价被广西阳光股份摘得,此价格高出起挂价158%。
从以上两宗土地的交易情况,便可以看出市中心地块价格的快速上涨。
滨海新区坐整体成交榜首
从2006年土地市场整体的成交情况看,无论交易宗数、交易面积或交易总金额,滨海新区都居于首位,成交总面积占全市份额达44.77%。
环城四区紧随其后,交易面积245.34万平方米,占全市36.63%,但成交总金额远低于滨海地区,除了成交土地性质方面的原因外,也说明了近郊土地价值尚有待挖掘。
市内六区全年共成交土地17宗,成交总面积80.22万平方米,仅为滨海新区的27%,而05年成交19宗土地,共计116.5万平方米,可见中心城区新建经营性用地供应将日渐稀缺,同时,这也预示着未来市区的住宅价格走势仍将坚挺。
另外,从土地成交面积区域分布来看,如上图所示,塘沽区是06年交易面积最大的区域,全年土地交易面积达256万平方米以上,其主要原因是塘沽区作为滨海核心区域,城市经济、市政配套等发展相对较快,04年以来,塘沽房地产一、二、三级市场的联动发展使该地区更成为开发商竞相看好的区域。
另外,在土地交易宗数上,2006年各季度成交相对集中于第一季度和第四季度。其中,一季度成交41宗土地,而塘沽地区成交的土地占32宗之多。
究其原因,与滨海新区发展被纳入国家整体规划等利好因素有关。按照滨海新区综合服务功能区的定位,塘沽区域房地产市场在近一两年内得到了飞跃式的发展。
2006年年初,塘沽政府举行城市建设招商项目发布会,会上推出20块待开发土地,吸引了多方的关注,在展示区域未来建设规划、体现发展潜力的同时也进一步推动投资,促成了众多开发商涌入拿地,进行开发或储备的局面。
在全市共成交的669.73万平方米土地中,居住用地、商业用地、综合用地以及其他性质用地分别占53%、13%、33%、1%。可见,成交土地的性质仍以居住为主,但成交居住用地区域性明显,主要集中在近郊以及塘沽等地区,中心城区仅成交5幅居住用地,面积16.75万平方米。
外地名企和本地品牌房产企业占主角
由于土地资源的逐步稀缺以及拿地成本的日益高昂,土地竞争越来越成为大牌开发商的实力较量。
据不完全统计,2006年在津正式投资房地产项目开发的外地企业约有24家左右,比2004年翻了一倍多。开发商并未停止他们投资的脚步,从2006年下半年开始,外地开发商突然开始了新一轮的圈地,其中,富力、中远、阳光100、仁恒等都有了新的土地储备。
与此同时,外地开发商竞地也进入了白热化的程度。以万东小马路为例,曾关注此地块的开发商不下30家,最终参与竞标的有广西阳光股份有限公司和金地集团天津地产公司等外地开发商。最终该地块由广西阳光股份有限公司以34120万元成功摘得,高出起挂价近两倍。如此激烈的竞买,也被业内人士公推为天津土地挂牌历史上的三甲之一。
目前,富力、复地等开发商也纷纷进入滨海考察,表示有意向来滨海新区立项。由此,有业内人士预测,2007年外地开发商在津的开发量将会达到全市开发量的40%左右。
环城四区成市场新贵
商品住宅均价保持平稳增长
2006年已经步入尾声,在经历了宏观调控的背景下,居民购房意愿创下历史新低,相反房价及成交量却保持稳步上升的趋势。据《楼市》市场研究部了解,今年天津商品房成交均价为5000元/平方米,商品房销售面积约1060万平方米,分别同比增长17%和2%。其中,受天津市外扩的影响,环城四区成为项目开发的重点。
价格变化:
市内六区商品住宅均价超过7000元/平方米
统计数据显示,2006年1至12月,全市成交各类房屋1710.5万平方米,成交金额767.2亿元,同比增长17.1%。其中新建商品房成交1087.6万平方米,金额552.9亿元,同比增长5.1%和24.9%;二手房成交622.9万平方米,同比减少27.1%,金额214.3亿元,同比增长0.9%。
1至12月份,中心城区各类房屋成交金额471亿元,同比增长8.6%。其中,新建商品房成交金额311.8亿元,同比增长6.1%。二手房成交金额159.2亿元,同比增长13.6%。
2006年,商品房价格起伏较大,1至5月份价格保持上扬走势,其中,2月份最低,为5946元/平方米。之后缓慢攀升,进入6月份由于政策因素导致成交量下落,高端住宅受到制约,因此成交价格出现回落,在接下来的8月新政再次出台,市场持续低迷,直到10月份由于部分新项目上市,市场逐渐复苏。
数据显示,商品住宅均价11月达到6845元/平方米,市内六区已经全部进入“六千元俱乐部”。 12月,房价继续上扬,中心城区新建商品住宅每平方米平均价格突破7000元大关,达到7035元/平方米,环比上涨2.8%。
南开6470元/m2领跑市内六区房价快涨
市内六区因其城市核心地位和历史形成原因,在房地产市场始终占据主导地位,市内六区商品住宅的成交量和成交价格直接影响全市大盘走势。购房者在购房区域的选择倾向上也更青睐于市内六区,而南开、河西分别占据了前两名。整体来看,2006年市内六区商品住宅成交均价全年保持快速增长趋势,虽然偶有下跌并不足以左右全年涨势,成交价格在11月达到全年最高,12月有所回落。
具体到各区的平均价格变化如下:
和平区是天津市核心区域,商业汇集,项目普遍定位为高端项目,均价处于全市最高水平,价格大多在8000元/平方米以上。和平区2006年全年平均价格8100元/平方米,较全市均价4800元/平方米高出68.6%,此成交价位在一定程度上体现了和平区商品住宅在房地产市场中的价值认同。
河东区是天津市区域价值升值最快的区域,该区域在2006年3、4、5月份成交较为活跃,价格在5000~6200元/平方米之间波动,全年平均价格5713元/平方米,较全市均价高18.8%。在一定程度上体现了河东区商品住宅市场的区位价值。
河西区位于天津市东南部的海河西岸。河西区的区域价值已经深入人心,随着梅江的区域定位和发展完善,该区域随之而成为天津市的标志性的高端居住区域。河西区商品住宅成交均价在6300~7300元/平方米之间波动,较全市均价高42%。南开区价格在5900~7100元/平方米波动,南开区2006年全年平均价格6470元/平方米,较全市均价高32.6%,且成交均价呈现一路上涨的态势。
河北区商品住宅成交均价在4800~6600元/平方米之间波动,河北区2006年全年平均价格5551元/平方米较全市均价高15.5%。红桥区商品住宅成交均价在4400~6100元/平方米之间波动,红桥区2006年全年平均价格5077元/平方米较全市均价高5.6%。
环城四区成交价格平稳增长
2006年环城四区成交价格一路走高,4月较大的涨幅使得其价格水平达到一个新的高度。而后,价格保持平稳,但仍保持上涨的趋势。在第四季度,环城四区商品住宅成交均价频频上涨,在一定程度上反映了该区域的未来市场预期。东丽区商品住宅成交均价在4100~5700元/平方米之间波动,东丽区2006年全年平均价格4721元/平方米,较全市均价低1.8%。
西青区商品住宅成交均价在4000~5300元/平方米之间波动。西青区2006年全年平均价格4869元/平方米,较全市均价高1.3%。
津南区06年商品住宅成交均价3957元/平方米,较2006年全市均价低17.7%,该区域随着一些高品质项目开展销售,区域价值将逐渐得到认同。
北辰区在4月、12月期间市场较为活跃,此时期正是首创宝翠花都、阳光卡蒂尔项目上市旺销时期,其它几个月成交量在一定范围内上下波动,稳中有升。北辰区1~5月份价格波动较大,6~12月价格保持平稳。全年均价4179元/平方米,较全市均价低13.1%。
产品供需:
2006年市场供求总量基本平衡
2006年天津全市房地产市场,商品房销售面积约1060万平方米,与去年1038万平方米基本持平,略有2%的增长。2006年成交总量834.3万平方米,环比下跌0.6%。年内商品房有效供给约在1300万平方米左右,供求节余在240万平方米至300万平方米,市场供求总量基本平衡。
其中,2006年上半年,天津商品房成交面积435.09万平方米,成交均价为4834.31元/平方米。上半年,全市商品房住宅的新增面积为353.49万平方米,除南开、津南、和平、北辰等趋于表现出明显的供不应求状态外,其余各重点区域住宅市场均表现出供求基本平衡的状态。
2006年1~10月数据统计显示,天津新建商品房成交891万平方米、449.4亿元,同比增长5.1%和28.5%。但是,受政策影响,供应及需求规模均有下降,二手房成交面积为600万平方米,与2005年854万平方米的成交规模相比有较大幅度下滑。
市内六区成交量以南开河西为首
市内六区因其城市核心地位和历史形成原因,在房地产市场始终占据主导地位,购房者在购房区域的选择倾向上也更青睐于市内六区,其中又以南开、河西为首。市内六区商品住宅的成交量和成交价格直接影响全市大盘走势。
和平区整体成交走势较为平稳,只在3月份有一个较大增长,与诚基中心、犀地、尚府云台等项目后续供应体量的推出有一定关系。
河东区在3、4、5月份成交较为活跃,阳光星期8二期、远洋天地和第六大道.优空间等河东区大盘项目在春节期间开盘旺销促进了河东区2~5月份市场的活跃。
2006年河西区前三个季度商品住宅成交走势较为平稳,在10月份成交有一个较大增长,梅江湾、心之筑等众多项目在10月前后开盘热销,活跃了10月、11月河西区商品住宅成交市场,后降到全年平均水平。河西区10月份商品住宅市场的活跃与一些项目开盘热销有关。
自2006年2月起,南开区商品住宅成交形成一个快速增长时期,到6月份成交大幅回落,后起伏不定,南开区项目众多,2005年项目的后续销售,以及2006年主要集中在第二季度开盘。如:超英天际、MOHO公社、阳光100板式公寓、凯摩国际公寓、后现代城等。这些项目推动了南开区第二季度市场的活跃,并使南开区商品住宅成交量成为全市之首。
河北区2006年经历了3~5月份和8、9月份两个市场活跃期,爱家星河国际一二期开盘,把握市场黄金时期,促进了自身的销售。
红桥区在2006年二季度市场成交较为活跃,红桥区二月份成交量相对较大,与其它区明显区分。红桥区2006年新项目开盘主要集中在7~9月,2005年初市场供给主要以2005年开盘项目的后续销售为主,其中龙悦海上国际项目体量16万平方米,是2005年末和2006年上半年主力项目之一,新逸嘉和金领国际的先后入市稳定了2006年下半年市场供应,也为2007年红桥区房地产市场的活跃作出贡献。
环城四区成交量一路上涨
在天津市外扩的大势下,环城四区成为开发商争夺的焦点。2006年环城四区成交量一路上涨,在9月份,随着众多新项目的开盘,特别是西青区大地十二城、华亭国际等项目上市热销,环城四区商品住宅市场成交量大幅上涨。
其中,东丽区城市天籁与朗钜天域项目5月份开盘热销,推动了东丽区5月份和11月份市场旺季的形成,在4月和8月形成交易量的两个低谷,并以此为拐点,形成市场成交的快速上升期和快速下滑期。
西青区在9月份之前,商品住宅市场波澜不惊,成交量在小范围内调整。到9月份,随着华亭国际、大地十二城的开盘,以及金厦水语花城后续供给的推出,中北镇板块大规模的商品房放量以及较低的价格导致近几个月成交量迅猛上升。9月份成交量环比增长175%,后小幅下跌,到年底仍保持较高的市场成交量。
津南区在8~10月市场较为活跃,此时期正是金地格林世界、红磡爱丁堡等项目上市旺销时期,这些项目的上市旺销在一定程度上活跃了津南区房地产市场。
北辰区是京津一体化的发展轴心,连接杨村与河北、红桥,地域广阔可开发土地资源丰富,其中长瀛•御龙湾、首创宝翠花都、信地天籁湾、万源星城、蓝岸森林等大体量项目,在天津地产项目中具有很大的影响力。北辰区在4月、12月期间市场较为活跃,此时期正是首创宝翠花都、阳光卡蒂尔项目上市旺销时期,其它几个月成交量在一定范围内上下波动,稳中有升。
五县地区成楼市新增长点
五县地区是天津房地产市场新的增长点,其潜力正逐渐被挖掘出来。其中武清坐拥京津发展轴地利,宝坻、蓟县自然资源土地资源丰富,具有较大发展潜力。五县地区代表项目有第六城、京津新城、团泊湖庭院等。
其中,武清区2006年上半年成交量较小。到下半年,随着第六城开盘,市场状况较上半年有了很大改观。其中7、12月为全年成交较为活跃的两个月。武清区商品住宅成交量变动较为剧烈,究其原因,武清区商品住宅项目相对较少,市场成交走势受某些大盘影响。如第六城6月开盘,12月初推出热销楼座。其销售节奏直接影响到一个地区的市场走势。
宝坻区商品住宅成交量前四个月处于一个较低水平,5月份成交量大幅上涨,并保持较高的成交水平至年底。
蓟县2006年商品住宅市场处于上升期,成交日趋活跃,年底有较大幅度增长。宁河县商品住宅市场不成熟,成交不活跃,商品住宅的稀缺导致了其市场走势取决于少数楼盘销售节奏的具体情况。
宁河县8月份成交出现较大幅度增长,至9月份成交量回到较低的市场销售水平。该县需求与供应均不旺盛,表明该市场区域尚需一定时间的培养。
静海县商品住宅市场具有一定潜质,市场在2006年处于上升期,6月和12月成交量形成两个高峰。静海县商品住宅成交的变化主要由静海天水印象、龙裕香村等几个在售项目决定。静海县商品住宅成交价格受政策调控影响,价格在6、7月份略有下降,但随即反弹。
2006年天津商业地产迎来投资春天2006年新政频出,住宅市场首当其冲,但商业地产却迎来新的春天。甲级写字楼需求明显增加,星级酒店发展迅速,国际酒店集团集体抢滩……
2006年整体供应放缓
有数据统计,天津2003年~2005年商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显,到2005年底商业用房总供应量能达到355.1万平方米。2006年新增供应量有放缓的趋势。
2006年新增供应量有所下降,但是整体需求量相比去年有个小幅的增长,今年本市新面市及开工的商业地产项目中,大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式,社区商铺也加大了自己持有铺面的比例,经营模式多以租赁为主或租售各半的方式。所以,今年本市新商铺的零售比例比2005年减少一成左右。
随着商业市场的逐渐成熟,开发商盲目开发商业项目的现象逐渐减少,因此今年商业用房供大于求的趋势有所放缓,但是供大于求的态势仍然存在。
写字楼新增12个项目共40万平方米
据了解,在天津写字楼出现的这十五年间,市场发展状况一直是起伏跌宕充满着变数。在2000年之前,除了国际大厦项目之外,高档项目供应基本处于停滞不前的状态。直到2002年初,天津的写字楼市场才开始回暖,租金水平缓慢爬升,空置率有所下降,这一升一降,都表示天津的高档办公物业开始复苏,进入存量盘整、蓄势待发的时期。尤其是2004年末,政府出台的“加大烂尾楼处置力度”的政策给写字楼市场拓宽了一个十分广阔的通道,许多开发商摩拳擦掌,跃跃欲试。天津写字楼的楼宇经济从此便拉开了序幕。
天津的高端写字楼需求主要来源于进津外资客户及在津国资背景的高成长性企业。从2006年市场供需节奏上看,全年新增项目12个,建筑面积达到近40万平方米;平均成交租金和售价虽与去年略有上浮之外,成交规模放大趋势明显。自天津国际经济贸易中心实行销售策略并大获成功之后,本市销售型写字楼占到主导,目前,仅有信达广场项目采取租售结合方式,如今,市场上愿意购买写字楼的投资客也在不断增多。
从项目分布情况来看,目前天津的高档写字楼主要集中在和平、河西两区,特别是南京路、友谊路一带,以其交通便利、商务集中的市中心黄金地段优势,荟萃了市内大部分甲级产品;而新型的十一经路和鞍山西道地区以其独特的吸引力正在逐步发展壮大。
2006年的新增写字楼市场状况为:新开盘项目总数为12个,建筑面积为39.9万平方米。从区域分布看,属于传统商务区的和平区今年没有新项目投放,而南开区作为本市写字楼供应的二线地区,本年度总供应达到20.2万平方米,放量明显;其次是河西区,全区总供应在16.3万平方米;最后,河东区继冠福大厦之后,本年度仅有1个项目开盘,总建筑面积为3.4万平方米。
甲级写字楼供给严重不足
经过统计,天津的写字楼市场,特别是甲级产品供给严重不足,拥有自己特色的顶级写字楼更是难以寻觅。随着企业的发展,追求形象的公司越来越多,入住什么样的写字楼成为企业选址关注的新目标。然而,这并不是说其他等级的写字楼在市场上就不重要。其实,写字楼和住宅一样,应针对不同的目标客群来区别对待,产品定位一定要根据市场状况,完善市场供应结构就显得尤为重要。
通过分析,本年度的写字楼供应有如下特点:
项目多处中在非城市核心区域,原因主要是:一方面,这与中心地区土地供应紧张,开发成本过高密切相关;另一方面,也证明随着本市快速路网的不断完善,四通八达的交通网络为带动区域经济奠定了基础。
从项目档次上看,本年度供应高档写字楼面积有10.2万平方米,占到全年总供应规模的26%。而且,厂房式办公楼在今年也有不俗的表现,全年供给量达到12.2万平方米,低密度成为此类项目的一大亮点。
另外,随着友谊路建设“天津华尔街”规划的实施,此区域写字楼供应保持活跃,全年供应量为8.1万平方米,占到全市新增供应的五分之一。这里必将建设成为以金融、贸易类公司为主的高级商务区。
政策优惠推动楼宇经济蓬勃发展。以南开区项目为例,入住企业不但可以享受企业执照注册登记的方便快捷,还可以享受到三到五年的税收优惠或是奖励。这些政策为扶植中、小规模的高新技术、IT信息产业发展功不可没。
成熟商圈的核心地位仍将持续
天津成熟商圈主要分布在市中心区域,地理位置优越,商业气氛浓厚,2007年商业中心区的地位还将进一步巩固。成熟商圈内的代表性商业设施多为百货业、超市和商业步行街,业态较为单一。2007年成熟商圈业态将向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性购物中心方向发展,多元化发展趋势明显,尤以娱乐业的发展最有迅速。成熟商圈的新建商业项目及潜在商业地块较多,未来供应规模可观。
天津酒店业步入黄金期
2006年四五星酒店发展迅速,天津属于历史名城,酒店类物业是历史上出现的较早,现存的利顺德大酒店原为维多利亚公园的利顺德大饭店,其建立于1863年初,至今已经经历了143个春秋。
随着天津酒店业发展速度的不断加快,这种供不应求的局面正在日趋缓解。现阶段为天津酒店业发展的黄金时期。据了解天津近几年来,高星级酒店项目数量呈现稳中上升的局面。其具体发展情况如下:
近年来,天津四、五星级酒店发展迅速,近三年来天津每年4、5星级酒店每年增加三到四家。部分酒店是由低星级提升档次而来(如凯德大酒店由三星级提升至四星级),而不像上世纪九十年代初那样盲目兴建高星级酒店,可见天津酒店业进入了一个新的理性化的发展时期,酒店市场日趋成熟。
近几年,国际酒店集团集体抢滩,据了解,现阶段国际酒店管理集团大多看好天津市场,一些未入市集团的准备陆续进入天津市场。这些管理企业分为2类,一类是在天津有项目的,还有一类为初次进入天津市场的。
第一类包括喜达屋集团、洲际集团、万豪集团及凯悦集团等。这些集团进入天津市场较早,对天津酒店试产较为了解,并根据自身品牌特点制订了符合自身发展策略。
其中洲际集团,其极为看好天津酒店市场,除现阶段天津已经有的假日酒店外还有4家以上酒店预计将在3年内将陆续在天津面市。皇冠假日酒店品牌已经入驻老城厢区域,不日即将开业;据了解在天津空港加工区域即将有假日快捷酒店开业;在该区域内预计未来还将有一家洲际集团旗下的五星级酒店开业;而在开发区也将有一家假日酒店面市。
而入驻天津最早的喜达屋集团则偏重发展中高端市场,据了解除已经进入天津市场的喜来登品牌将在开一家分店外,集团旗下最高端的威斯汀品牌也将进入天津市场,争夺最高端客源。而凯悦、万豪等酒店管理集团也有在天津增开酒店的意向。