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我国实施的“70/90”新政策,将从根本上改变住宅的供应格局,使更多人能够买上新房,拥有属于自己的一份不动产。但是这个不动产能世代相传吗?
今年提交两会审议的《物权法》,将在法律上给我们一个70年及更长时间的土地使用保障,同时也带来了相应的疑问——土地可以用到70年以上,我们的新房寿命是否能达到70年以上?什么样的房子能住70到100年?
记者就此采访了建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲,以及五合国际的建筑师刘飞、市建委质检部门及一些开发企业相关人员,他们认为,“70/90”体现了中国住宅面向大众的发展趋势和建设态度,而70年以上产权的法律保障将推动百年长寿房的建设。
建筑寿命短问题亟待解决
“我国的建筑平均寿命只有30年,这样的建筑生命周期造成了建筑资源和社会财富的巨大损失,改变这种状况迫在眉睫。”这是近年来建设部有关官员和专家不断呼吁要解决的问题。
建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲在接受记者采访时详细介绍说,我国现行的建筑主体结构(主要包括梁、柱,剪力墙及楼面板、屋面梁及屋面板等建筑的主要承重及传力体)耐久年限标准为:重要建筑和高层建筑100年,一般性建筑50-100年。住宅通常为50年。按照这个标准建造的房屋,如果保养和修缮及时,也可以用到70年或更长时间。但是我国目前建筑平均寿命只有27-29年,远低于设计标准和土地用权70年年限。
造成建筑平均寿命短的主要有内外两方面原因,外部原因主要有4个,一是城市改造频繁,从20世纪七八十年代拆掉五六十年代建造的低层住宅建多层住宅,到20世纪90年代末拆多层建高层,很多城市都一直大拆大建。二是城市为搞“形象工程”人为拆掉很多建设不久的新房。三是城市规划不断调整,因地块功能改变、道路拓宽等因素而拆房,有些寿命仅20余年的钢筋混凝土结构高层住宅也因为修建立交桥或所在地块进行商业性开发遭到拆除。四是土地价值提升,造成了繁华区域住房需求和价值提高,进而引发趋利型拆建。
在童悦仲和五合国际刘飞等专业人士看来,很多20年前建造的房屋质量和性能差、不得不拆是我国住宅平均寿命短的主要内因。很多1977年—1980年时期建成的火柴盒式多层住宅不但房间使用功能不全,建筑外观也破败不堪,丧失了居住者的荣誉感和房地产价值,面临着提前夭折的命运。另外,一些新建住房设计缺陷和施工中偷工减料造成的质量和耐久性差,也是住房平均寿命减少的重要内因。
房子长寿首先要有长久观念
70年住宅在欧洲不是问题,因为那里的房子大部分都能够居住百年以上,所以欧洲人的富有也包含着老辈人传下来的“房地产”。
童悦仲比较其他地区和国家的长寿住宅,认为长久的居住观念很重要。欧洲人很重视建筑的历史文化价值和它带给人们的生活方式。所以他们尽力建设很结实、很有文化品位的房子,并把它当作文物来保护。在欧洲国家,百年以上老宅比比皆是,建造者都用醒目的数字标注房子的建造年代,说明对它的负责精神和对世代相传的自信。
相比之下,虽然我们也有像北京四合院那样的百年老屋,但是这样的房子留下来的很少,因为多数华人的居住习惯是爱翻新,房子住旧了、住久了就想换新的,建房时没有那么精心,拆起来也不怎么心疼。
所以,解决房子长寿问题首先要有长久观念,不但盖房子的人要有建百年好房的愿望,住房人也有要保护房子延年益寿的意识。这不仅是关系到房子是否能达到70年、100年,更关系到我们子孙的生存和生活状态。
从这点来看,70年产权的法律意义还在于它对我们建立长久的住房观念起到了推动作用。如果说“国六条”中的“70/90”是最有改变中国居住格局意义的政策,那么,《物权法》中有关住宅70年产权的法规将是最有改变中国建设和居住态度的法律条文。
70-100年住房的长寿基础
目前我国各种建筑都有明确的建筑设计使用年限,据市建委质检办人士介绍,我国建筑设计使用年限标准经历了1966年、1974年、1989年、2000年四次更改。建设部2000年出台的建筑设计使用年限一系列标准,其中住宅的设计使用年限标准与西方国家相近。
童悦仲和刘飞等专业人士解释说,建筑的使用年限不等于寿命的长短。他们认为,房子的长寿与科学长久的城市规划、建筑的设计质量、施工质量、使用维护都有密切关系,住宅达到70-100年寿命的关键在于是否拥有以下几个基础:
前瞻性的城市规划
中国建筑的寿命短,与城市规划的不持久有很大关系,规划的改变一方面使很多新建不到20年的房子被拆除,另一方面也由此产生了粗制滥造的短视建设效应。如杭州西湖边的浙大湖滨校区教学主楼,尽管设计寿命有100年,却在实际使用不足13年后被拆除,重新规划。而像中国香港和欧洲地区的房子,其城市规划的前瞻性基本能保持百年不变,这样就保证了新建房不会在几十年内被拆掉。
所以城市科学长久的规划设计是保证房屋长寿的环境基础。
高水平的建筑设计
住宅建筑的长寿首先取决于建筑设计是否合理和具有超前性。高水平的住宅设计主要体现在既有科学的使用功能,又有很高的居住舒适度;既有良好通风、采光、隔声、保温、隔热等物理性能,又有70年不落伍的超前意识,使建筑的内在功能和外在面貌都具有“先天高寿”的特点。
特别是在70/90住宅建筑新时期,针对住宅建筑的高层、高密度特点进行的高标准、高水平的建筑设计已经成为这些建筑长寿的基本保证。
工业化建筑施工
高水平的建筑设计,要通过良好的建筑材料和高质量的施工过程才能实现。在这方面,国家提倡借鉴国际成熟建设经验进行产业化生产,其核心内容是住宅建筑标准化、住宅部品部件生产工业化及施工安装装配化。即改善传统的、现场湿作业的生产模式,用社会大生产的方式,实现建筑预制品、半成品的集中生产、现场组装,大幅度提高生产效率和建筑寿命,同时也可以起到减少偷工减料和伪劣建筑材料的作用。
长期保养及时修缮
房子的寿命不仅决定于先天“体质”,还与后天保养和修缮有很大关系。越来越多的建筑专家学者提倡,不应以拆旧建新来建设城市,修缮与再利用才是一种积极的建设态度。通过对住宅的定期维护和修缮来提高住宅寿命也成为管理者的共识。
比如很多欧洲国家的建筑设计使用年限与中国相近,但是他们注重建筑施工质量和对建筑物的维护和保养,这些建筑寿命都能达到100年以上。我国也有很多建筑寿命悠久的古建筑,这些古建筑物之所以寿命长,也是因为历朝历代对其进行了持久的修缮和维护。