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房价究竟在什么价位是合理,很难由政府厘定,但政府应彻查是否有个人或财团从中炒作,用投机方式,进行短线买卖,以追求快速利润。
不同国家的房屋市场,各有其经济及社会心理背景,房价起伏的先后,亦有时间落差,但其价格行为却有可资参考之处,并依本国环境厘定长期政策,或短期措施。
中国房屋市场,连续多年上涨,涨幅已大,亟待将房市导入常态发展。房价连年累积上涨的幅度愈高,未来回涨的幅度可能愈大。故对抑制非理性的房价超涨,具有防止日后恶性崩跌的作用。更不宜使房价安定在非理性的高档位。
美国房屋市场的起伏
2007年1月下旬,美国商务部公布上年末,全美新屋销售量,同比大幅降低17.3%,创1990年衰退17.8%以来的次高纪录。1990年以前,美国房市也曾有一段好景,唯紧接1990年前后,因房贷利率高企,多数房主无力付出沉重的房贷分期付款,在售屋者多、买屋者少的情况下,房价连续重跌。但银行放贷均设定有抵押权,房屋乃被银行依约拍卖。
其时,美国有些地区,共同发行一巨册名单,内载数百家房屋名址及相关细节,均是银行经拍卖但未能脱手之房屋,而改定低价公开出售者。部分房屋售价,且低于银行房贷余额,足见银行已处于亏损中。
判定房价是否上涨已达峰顶,可根据四点相关事项观察及判断:
(1)高房价,普遍使得当地中等收入家庭无力购买。合理的房贷还本付息月付数金额宜为30%至35%之间。
(2)多数房屋向市场推出后,逾六个月仍难售出,致市场存量已高。
(3)过高的房价,常带动租金过高,引发社区受薪阶层大量外移就业;或大型工业园区、群体景气没落,而引发产业外移。加州硅谷的科技工业区,房市已在产业萎缩中,没落五年,是一明显例子。
(4)中央银行不断提高利率水准,带动房贷利率过高,房屋的市场需求减退。
当银行连续数月收不到个别房贷户按期付款时,即向房贷户发出违约通知,如仍然无效,则循法律途径将所抵押之房屋拍卖。
按理说,房产也可作为银行资产,可自行保有,无如逢房市不景气时,房贷户违约者众多,银行将无法承受大量流动资金被冻结,若依抵押权,将房屋普遍收归自身持有,对银行业务发展定有负面冲击,进而使工商企业取得营运资金相对困难。
在2005年第四季,美国加州曾发出15196份房贷违约通知,但在2006年第四季却发出高达37237份,同比增加145.35%,情况明显严重,其主因即是加州房价剧涨多年,已达峰顶,自然下跌随之也沉重。