随着滨海新区纳入国家“十一五”整体发展战略规划，全国刮起了滨海新区热潮，新区得到了全球范围内的普遍关注。经济的增长会吸引更多的投资，滨海新区依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区的功能定位，会吸引更多的人才前来工作居住。巨大的人口上升空间，会带来房地产行业的无限潜力，近年来住宅项目的不断放量也刺激着区内商业地产的发展，商业地产项目已经成为众多开发商投资的焦点。

　　发展空间潜力巨大

　　据统计，2006年开发区企业完成社会消费品零售总额88.28亿元，同比增长2.8%，这显示出商业地产开发的美好前景。善岛建设(天津)有限公司董事长张贵富对于滨海新区的未来充满信心，在接受记者采访时他表示滨海新区核心商圈具有商业分布集中、商业区与住宅区相混合、商圈辐射范围广、消费者来源多元化、消费能力强的特点，相信在这一区域进行商业地产投资一定会收到良好的回报。滨海新区目前房地产市场基本处在健康、平稳的良性发展道路上。一位业内人士认为，在房地产业发展比较平稳的时期，商业地产和写字楼项目会比住宅有更多机遇。

　　开发区近几年的快速发展，商业设施的定位已经从为工业企业配套服务逐步发展成为层次丰富、结构完整、布局合理的商业体系，能够满足绝大多数消费者的购物需求，从中档生活日用品到高端服装，开发区的消费结构基本实现了更新换代。开发区目前形成了乐购、友谊名都、翠亨村、千百汇和财富星座多位一体的购物休闲商圈，再加上市民文化广场和规划建设的泰达时尚广场，未来的上升空间很大，开发区将会逐渐成为滨海新区高端消费的核心。由于前几年市场的投放量不足，导致去年和今年商业地产供应量萎缩，供需矛盾出现了一定的偏差，如果未来供应量上升，将会满足大量的市场需求。

　　商业发展需要培育过程

　　目前开发区和塘沽部分商业地产项目存在空置率较高的问题。对此，业内人士认为，商业地产的建造期需要一定的时间，经营期也需要经过一段时间的市场培育，在得到了消费者心理认同的时候，收益才会显现出来，并不是价格低、货品全就能马上实现盈利。无论是塘沽区还是开发区，这种氛围的培育往往需要长达2～3年的时间。商业地产最大的风险时期往往就是投入经营的初期，如果挺过这个时期，使周围的居民和企业公司职员慢慢适应新的消费习惯，那么后期的经营就变得相对简单，往往一个商业地产项目的一期工作做得好，引进了能够带动整个区域中心的主力店面，那么跟进的知名品牌和有实力的商户也会络绎不绝，二期甚至三期的招商工作就会水到渠成，使项目进入成熟运作的阶段。

　　目前开发区部分商业地产项目的主题定位存在同质化的倾向，多数都要建成集休闲、娱乐、商务于一体的大型体验式购物中心，对于这个问题，业内人士表示，开发区的人口构成有着自己的特点，高级管理人才、外籍人士和白领阶层较多，企业职工收入也比较高，整体的消费能力基本不用怀疑，高端消费市场的蛋糕足够大，所以说出现主题定位和业态组合类似的休闲中心是很正常的事情。