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两年的宏观调控让上海楼市一直处于胶着的状态,06年婚房刚需让楼市有点起色,2007年楼市又将受怎样的力量驱动呢?
自住今年可购房07年房价将下跌
据统计数据:近70%的购房者表示欲在今年年内购房,价格是他们最关心的问题。上海汉宇物业常务副总经理范伟国在接受记者采访时说:“我认为今年房价会下跌,是自住型购房者买房很好的时机点。”
范伟国分析道:今年上海楼市供大于求已成大局,社科院的多份报告数据表明,今年楼市将会供应过剩。
他具体分析道,一,今年的动迁比例下降。去年市政动迁力度相当大,但是大部分的动迁问题已经在去年解决,今年将有大幅度下降。动迁户是自住需求的主力之一,今年的动迁户主要集中在项目动迁户,今年的宏观政策对于动迁户的要求也更加高了,因此,今年在动迁这块的刚性需求将会大幅减少。
第二,外资客户,宏观调控使然,今年的外资投资住宅市场的客户已经大幅减少,一小部分的自住型客户也由于限外令的影响放缓脚步,去年,高端物业中有20%的客户是外籍人士,那么今年至少减半。
第三,外来人口,据了解,今年的外来人口将会扩大10%,即达到700多万,但是这些外来人口的增长并不能形成购房群体的增长,他们大部分是来上海打工的,其本身并不是购房群体。之前所说的温州人重返上海,据我了解,他们重返上海的目的是为了解套而非炒房。
因此,只剩下一个“改善型居住”的需求成为了今年的购房主力群体。
供大于求所产生的市场效应即:房价下跌,对于自住型购房者来说今年是很好的一个购房时机。
改善型需求主力非金猪宝宝
“育婴潮对于楼市将产生的价值,我认为不大,它只是开发商的一个炒作点。”范伟国说,“据我统计,一般上海每年会有12万对新人结婚,去年有15.6万,多出3.6万对新婚夫妇,但是这些新婚夫妇不足以影响楼市。纵使今年是金猪年,育婴高潮也不足以影响楼市,一般有小孩的考虑的更多的是小孩的养育问题,而不是改善环境问题,同时,搬迁对于孕妇来说也并非是件好事情。当孩子成长到了一定阶段的时候才会产生一定的需求,但是对能抬高房价一说依据不足。”
范伟国认为,今年的购房主力是“改善型居住需求”,但是,这些需求群体中主力应该是其本身有房,同时有经济实力的人群。这部分人大多数是集中在40-50岁的老三届,他们曾经享受过福利分房,有着比较宽裕的经济环境,也有能力来改善自己的居住环境。价格的下跌将成为他们的购买动力。
看好闸北普陀西区九亭
不看好今年楼市并不代表整个上海就没有热点区域,上海始终是个不断发展的城市。
范伟国说:“内环线,我比较看好老北站至内环以内的北广场区域,整个闸北区都在打造北广场地区,从内环线各区的发展来看,各区域都有自己的亮点,唯独闸北的发展一直是滞后的;中环线,我看好真如。徐家汇、五角场、花木以及真如是城市四大商业副中心,徐家汇和五角场的发展都已经比较成熟,真如作为普陀最大的规划区域,加上和记黄埔境外资金的投资,这块地区一定会热起来,目前它的价格在9000元/平方米左右徘徊,相较于其他区域升值空间很大。如果说外环线的话,今年轨道交通九号线的通车将给九亭带来一定的商机。”
同时,范伟国也提醒购房者:购房还是需要根据自己的实际工作地点、父母的居住、生活习惯等各方面而定,并非热点区域就是适合的购买点。