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前天,“绿地21城”一个新盘开盘现场,蜂拥而至的人群在焦灼中等待。除了怕起大早赶不上集外,不少人心里还在盘算着另一个小九九———以什么方式把产证署在孩子名下。记者在人群中随机询问了30位排队者,其中16人承认“在动这个脑筋”。
刚过去的4月,上海一手商品住宅交易呈现出明显的回暖态势。中房上海指数办公室最新月报显示,上月上海住宅价格指数为1325点,较3月上升15点,这样的增势已有数月。在股市大牛情况下房市依然上涨,可见人们对房市投资的增值观念牢不可破。
问题是,当越来越多的人开始关注国家法治进程,开始有意识地吸纳信息进行立法预判的时候,未来可能的立法趋向便提前影响到人们的生活。几年来遗产税立法的消息不时刺激着那些潜在的“有产”一族的神经,他们开始注重置业过程的“技术处理”。
如何让房产提前落在孩子名下,现象多多,手法多多,问题多多,也令人感慨多多。
现象多多
产证上考虑署小孩名字
“加孩子的名?当然可以。”记者上周五拨打了市房地局63193188咨询电话,接线员非常熟练地回答。据了解,类似问题正有越来越多的人在咨询。
再拨市房地产交易中心的咨询电话58772600,一位男士也给出同样的答复。
记者又问,房产证是否可单独署孩子的名字。得到的答复也是没问题,只要父母双方作为监护人都同意即可。
“单独署孩子的名字,我如果哪一天想把房子卖掉行不行?”当记者问第三个问题后,对方终于忍不住了:“你们这些人怎么都这样,既怕将来交税又怕转让不了,既想让马儿跑又怕马儿吃草!”记者了解到,类似咨询正在增多。
“绿地21城·启航社”前天开盘,人们在拉拉扯扯,长队在扭来扭去。没排到的着急,排在前面的也有人心里不踏实。一名中年女士问销售人员,“我今天用我的名字签协议,接下来能不能只用我儿子的名字办过户?”
在“谈房论市”等房产论坛,“遗产税”也成了热门话题。有人发表高论:“法定继承的房产不应当征遗产税”,有人对可能出现的征税局面愤愤不平:“连个人所得税都征不好,还征什么遗产税!”也有人支招的……
就连日益升温的司法考试类网站上也频频出现着遗产税的讨论。
前几年有人说,大家碰到一起说不满十句话就要谈房子。如今在买房的人尤其是在买第几套房的人,他们思考和讨论的则多是房产证上写不写孩子的名字。
为了孩子买房子正在成为部分人的现实选择。
途径多多
加名、转名、单署娃娃名
正如房产交易中心的咨询人员所说,既想让马儿跑又可以让马儿不吃草,哪里有这种好事儿!但光让马儿跑还是可以的————根据现有法律,在多数情况下,房子是可以落在未成年孩子名下的,甚至完全做到“小鬼当家”。
“买房时想到加上孩子名字,这已经很多见了。”上海市律师协会房地产研究会副主任刘正东介绍,出于逃避将来可能出现的遗产税的目的,买房时大概有几种模式,可以简单地称为“加名”、“加名后再转成单名”、“直接单名”。
加名是最简单的方法。在出版社工作的陈女士有个8岁的儿子,她与丈夫几年前已经买了一套120多平米的房子。看到房市走高,她把家里的余钱集中起来付了首付,买第二套房子。但考虑到将来可能开征遗产税,她在产证上加了儿子的名字。而且想来想去,除了儿子外,夫妻俩只署了一个名字。
业内人士介绍,不满18岁的孩子不具有完全民事行为能力,他的“买房”行为需要父母作为监护人代理。具体操作中,父母需要办理监护证明之类的手续。
“许多人之所以采取‘加名’法,是由于在贷款买房的情况下,只有一个未成年业主是无法贷款的。”刘正东说。不过他介绍,有一种变通的“加名”操作方法,可以几乎等同于单独署孩子的名字。一般情况下,房屋共有人之间是共同共有;但也可以约定按份共有,大人只拥有整个房产5%的份额,95%的份额属于孩子。这样几乎等于全留给了孩子,而且还可以进行贷款。
据业内人士介绍,迫于贷款问题无奈之下的“加名”法还可以延伸操作,即在完成贷款后将大人的份额过户到孩子名下。在这种情况下,即使银行知道了,只要大人能按时还款,银行也不会干涉。
在房产证上直接单独署上孩子的名字,这无疑是遗产税疑虑者最好的选择。但市房地产交易中心咨询人员表示,只有在购房时一次付清全部房款的情况下,才可以这样操作。当然,实践中需要孩子的父母作为监护人一起出具相关证明。此外,有的父母名下的房子贷款已经还清或者本来就没有使用贷款,房子也可以过户到孩子名下。
问题多多
房产转让有障碍
为了今后免交遗产税,张先生因此遇到了麻烦。4年前他以当时只有3岁的儿子名义,花100多万元购买了一套160多平方米的商品房。最近,张先生因生意上资金紧张,想卖掉房子以便周转。但房产交易部门却告诉他无权出售该商品房。这让他不可思议:房子是自己掏钱买的,又是儿子的法定监护人,怎么会没有处置权?
替儿子买的房子自己无权处置?张先生的遭遇让许多和他有着同样做法的人吃了一惊:这太不合常理了。但现实规定的确是这样。
刘正东介绍说,未成年人从出生之日起,就有购买、接受、继承等权利,但因其没有民事行为能力,因此没有抵押、出让的权利。现在有不少父母为了今后免交遗产税,早早地替儿女购置好房产,但随着情况不断出现变化,父母或其他监护人如果需要将房屋转让或抵押时,就会遇到像张先生一样的问题。
根据《民法通则》第十八条:监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。根据这一法律规定,一般情况下监护人是不能处置被监护人的财产的。除非是监护人(父母)为被监护人(子女)的利益处置房产,如被监护人的教育、重大疾病需要医疗费用出现困难时,监护人才可以通过法定程序处置房产。处置前,监护人必须提供与此相关的真实证明资料,并通过公证机关公证,方能转让或抵押。
“虽然事实上,父母卖掉家里的房子无论是做生意也好还是给孩子交学费也好,都是为了整个家,也是为了孩子。但在实践中有些用途并不容易被登记部门认定为‘为了孩子的利益’。”刘正东说。
房产交易登记部门也证实,有孩子份额或单独以孩子名义购置的房产,如果要在孩子成年前处置,需要证明是为了孩子的利益。
因此,交易部门提醒那些打算以自己未成年子女名义购房的人,在签合同前一定要仔细考虑清楚,以免将来后悔。既然想让马儿跑,又怕马儿吃草,看来难于两全。
新闻背景
信号多多
立法有雷声无雨点
遗产税是以被继承人去世后所遗留的财产为征税对象,向遗产的继承人和受遗赠人征收的税种。征收遗产税,对于健全国家的税收制度、适当调节社会成员的财富分配、增加政府和社会公益事业的财力、维护国家收益具有积极意义。
中国早在1940年7月1日正式开征过遗产税。1950年,《全国税政实施要则》将遗产税作为拟开征的税种之一,但未予开征。1994年的新税制改革将遗产税列为国家可能开征的税种之一。1996年全国人大批准了《国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》,纲要中提出“逐步开征遗产税和赠与税”。2004年起,国人对于是否应当开征遗产税的讨论开始密集起来。
去年9月3日,反腐专家、国家社科规划“新世纪中国惩治和预防腐败对策研究”课题组组长王明高透露了他们设计的遗产税实施方案:我国遗产税的起征点定为80万元,这个数字包含房产价值。王明高同时强调,从我国实际情况来看,地区经济水平、地区个人收入财产拥有量差距较大,80万只是一个“全国平均值”。
据介绍,遗产税、赠与税、“家庭财产申报制”等如果一同实施,将形成一个比较完善的网络。如果只实施遗产税,很多人将提前处理自己财产,不等它变为遗产,就通过赠与等方式进行处理,赠与税一同开征将杜绝这种现象。不过很多夫妻如果想两项税种都规避,买房时直接以子女名义购买,避免交税,那么“家庭财产申报制”将“不答应”。但不管怎样,越来越多的国人已经开始立法预判,他们选择在法律出台前“未雨绸缪”。
记者观察
感慨多多
鼓掌,为国人学会立法预判
曾几何时,普法部门一遍遍地把“法律ABC”送到老百姓手中,结果还未必受欢迎。经过漫长的四个五年普法之后,且不说国人的法律知识提高了多少倍,单对法律的态度就发生了质的飞跃。从不知道法律的作用到开始主动吸取法律知识,从学习现有法律知识又发展到关注立法趋向,国人的法律意识真的今非昔比了。
为了逃避可能开征的遗产税而争相塑造出一大批“娃娃业主”,有人斥之为投机。但必须肯定的是,这种“投机”方式的发现是靠立法预判意识的萌发作支撑的。人类社会有着庞大而复杂的道德体系,为何还要在此之外不遗余力地构建法律制度?原因就在于两者功能不同。法律是道德选择的结果,是强制的“道德”。
趋利避害是万物本能,更是人最基本的生存法则。作为法治社会的公民,趋利避害的一个重要前提是对现有法律的了然,或者借助专业人士精确游弋于庞杂的法律规则之中。这是一种基本素质。
作为法治社会的公民,根据现有法律有预见地选择自己的行为,要比在法律面前“无辜”碰壁后走极端更负责任。现在我们更加惊喜地看到了,越来越多的人开始把目光投向未来的立法趋向并预先判断,预先作出选择。
鼓掌,为国人学会立法预判。
具体到是否开征遗产税,一时间风声雨声声声入耳。比如,为配合遗产税条例的制定,媒体曾宣传世界上80%的国家在征收遗产税,发达国家几乎无一例外。于是,老百姓对遗产税从不熟悉到自觉关心。
但是另一方面,由于对投资的制约作用,遗产税在世界各国的征收力度正在降低。作为世界上最早开征遗产税的国家,英国的遗产税税率正在下调,免征条件正在放宽。作为曾经的英殖民地的中国香港特区,去年也正式取消征收了多年的遗产税。
国人已学会立法预判,但他们继续前行势必需要更加全面的信息支撑。