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如果评选2007年上半年中国最流行的词语,相信答案会高度一致:炒股与牛市。
不断上涨的大牛市、大量入市的新股民、银行储蓄搬家、基金发行火爆等场景牵动了无数中国老百姓的心。不仅如此,中国股市的起伏还频频引发其他股票市场的波动,吸引了众多“专家学者”不断发表各种内容相左的观点,甚至格老这样的金融大佬都破天荒地发表对于中国股市的看法。受到高度关注的股市在持续上涨了二十几个月后,在连续化解了多次宏观调控措施的“利空”后,由于内部不断积聚的调整压力以及管理层上调印花税的“突袭”,应声下落了。市场终于开始明白无误地按照宏观调控政策的指向运行。或许此次股市暴跌真如市场分析人士所言,是中国股市未来长期持续稳定发展的必要之举,但众多股民对于监管层颇有微辞也是事实。
当股市开始暴跌的时候,很多人、也包括笔者都开始分析研究股市降温对于房地产市场的影响。特别指出,如果大量股市资金转战楼市,对于稳定目前已经偏高的房价会产生巨大地冲击。这一点不言而喻,其实也是现实中正在发生的事情。至少笔者的几位地产一线操盘手朋友,已经开始感受到这股回流前锋的力量。
当然,有不少人不出所料地开始期盼,楼市中也出现类似股市般的暴跌。我并不想否认出现这种情况的可能性,但必须有很多前提条件才会发生。其中多数可能不是房地产市场本身的状况,比如亚洲金融危机导致香港楼市的暴跌等等,这里我们就不妄加猜测了。依笔者之见,国内楼市、特别是一线城市,虽然房价的确已经攀至高位,大多数人无力购入心仪的住房,但出现许多人盼望的深幅下跌并无可能,至少在中国经济依然持续走好的一段相当长时间内是这样。
归根到底,楼市的涨跌如果完全依据市场经济规律,那么房价必然受制于供求关系,而供求矛盾在土地资源异常稀缺的中国,短期内大幅缓解的可能性极小。虽然政府已经开始着手重建住房保障体系、虽然管理部门已经开始强制推行70/90的小户型政策、虽然监管部门已经开始大力整顿房地产市场秩序,但是,如果你在任何一个城市中走一走,你就会从那些破烂的老式平房与楼房中发现房地产市场巨大的潜在需求;如果你和公司里的年轻人沟通一下,你就会感受到人们内心孕育着强烈的购房意愿;如果你拜访几位自家的亲戚,你就会体会到人们对于改善住房条件的渴求。请记住,我们是发展中的大国,以前薄弱的基础决定了发展过程的艰巨性,一些今天看起来不甚恰当的决定又加剧了困难,拿中国与美国等西方发达国家相比是可笑的行为。而房地产行业本身的某些特性,比如投资大、周期长、影响因素多、涉及每一个家庭等,都决定了任何一个好的政策都需要通过长期努力,持之以恒,放能够显现出政策效力。比如小户型政策,至今推出已有一年,但真正受政策影响的小户型产品恐怕今年下半年晚些时候才有可能入市,急也没有用。
很多意思的一件事,今天凤凰卫视、央视与北京台的节目中,都讨论了房价,观点虽各有不同,但一致认为目前房价的上涨短期内无法逆转。北京台给观众的置业建议也是笔者一直对身边朋友所说的:如果你有真实的购房需求,又有实际的支付能力,那就买房吧。否则,你可以等一等,今后虽然未必能够以今天的价格购房,但房子还是有得买,大家大可不必因恐慌而购房。
无论股市未来走势如何,管理层坚持用市场方式而不是行政手段调控市场的态度相当明确,这一点应是中国股市发展的根本。楼市亦同,不能期盼以非市场手段干涉市场的行为能够最终达到目的,那只能是奢望。偶一为之,或许卓有成效,但市场会以自己的方式让违背规律的行为难堪。今天这样的行为我们已经看到了不少,比如某些城市的“一房一价”,让人贴切地感受到计划经济那浓厚的气息,一小批管理者就决定了市场产品的定价。一房一价,如果央行调高贷款利息,不知道开发商是否有权要求提价?如果通货膨胀,建材人工大幅上涨,价格是否是铁板一块没商量?今天有位电视观众说得好,开发商不傻,赔本的事情决不会干。为什么市场的管理者不好好想想这样一个问题:一天一个价疯涨的房地产项目,为什么还有那么多人抢购?都是被开发商忽悠了?或者都是投机炒房团?反过来说,有那么多人抢购的房子,请给开发商一个不涨价的理由。
国家对房地产市场进行必要的调控是任何人都可以理解的事情,但过分依靠行政资源干预市场绝非佳音,更无法将美好的愿望转化成现实。面对现实、实事求是、脚踏实地、坚持不懈是任何事情成功的基础,满足广大人民群众住房基本需求并逐步改善与提高人民的居住水平,离了前面的十六个字不可能实现。