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一个渐次成熟的城市,我们发现会自然而然地形成基于地理位置的划分阶层的“信息符号”,比如豪宅区、高校区、工薪阶层居住区、外来人口聚居区等等,很多人就是凭借“信息符号”来判断他人的社会地位、品位及所受的教育,而且这种“信息符号”越清晰,城市越成熟,古今中外,似乎概莫例外。
作为中国北方经济中心的天津,迎来了历史性的发展拐点,无论是经济发展作俑还是客观的自然存在,天津的居者开始分层是必然的趋势。作为掌握着社会80%财富的20%财富阶层,哪里是他们未来的城市理想居住?城市豪宅,是北京、上海、深圳、广州等成熟大城市给予我们的答案之一。天津,作为未来中国经济的焦点城市,城市豪宅的成长和发展又将如何呢,我们将从多角度来剖析和解读。
豪宅激活生态链
豪宅,其实更应该从“生态链”上来打量。楼市生态是一个“拍地—买地—起楼—卖房”的生生不息的大循环系统。哪个环节上都断不得链,因为买新房者必须要卖或租掉旧房,才能有机会进出新加盟者,如此循环不断、吐故纳新。哪一环一旦不畅顺了,市场便会流动不起来。
楼市凭什么能够不断地“买与卖”呢?市场上供给的一手楼产品,如果都跟二手楼差不多,就会很难让人产生换房的动力。开发商一旦卖不动楼,就会直接影响到政府拍不出地。所以,为了让二手楼可以被倒换,除了银行规矩配合上的与时俱进外,打造的一手楼,就不能等同于二手楼。
从这条生态链上看豪宅,就不应该只是表面上分析它已经有多少了,剩下的恐怕会没人买了。而是应该看到,豪宅又有了换代产品上的新突破,又给相应的目标消费群制造了新的市场诱惑与需求。于是,在这条大链的循环上,豪宅就变成了一台生态发动机。打压与限制它的进步和发展,不让它再向高处又拓展,就会产生很多上下游的新问题。
强调开发中低档房的直接问题在哪里呢?中低档房是给更多的新加入者,有一个可以跟二手楼相比较的平台;大家在都能够负担得起的情形下,可以有一些新的不同选择。但不可回避的问题是,中低档房明显承担不起楼市生态链循环发动机的大任。
从某种意义上来说,其实不是城市豪宅在“浪费土地”,而是“破房子在浪费土地”。因为对未来的规划与发展、对财富的固化集聚与内流、对现实的生活影响、对环境的美化、对经济的贡献等等,豪宅和“破房子”的利益相较,其实早已经优劣立判。
豪宅在引发供给、创造需求。让富人们不断地住上好房子,其他人也才能相继住上好房子。否则,反市场应用起来,就肯定会影响到楼市的生态循环。大家都知道,20%的人掌控着80%的财富,从生态链的有效激活上,当然也就应该想方设法让这群人猛买,让他们的财富都纷纷落格在这上面。因为这样的价值实现,对整个国民经济产生的贡献,无疑比吸引与照应首次置业者大而多。比如深圳的购房一族平均统计为6年左右换一次楼,豪宅又是3~4年换一次。深圳人居水准的不断提高,豪宅的不断出新善莫大焉。
一个有意思的现象是经济学家在看平遥大宅时,看到那些青砖木石结构的精湛工艺,无不惊诧于当时的藏富于民,感叹先人对住宅的要求实在太高。也许,一直以来就是因为有了这些标尺性建筑物的存在,大家对住宅质量的追求始终没有止境。一个城市,如果没有一些个“平遥大宅”,它会少了多少对人们奋斗经商的终极鼓励?这是多正面的奖赏自己的尊贵靶标!记得那个岁月里,曾提倡猛砸这个,现在回想起来,其实真是一种反生态。所以说,市场之手终归会做出理性的调节,使得人们的追求都趋于基本一致起来。比如说有些人住得不好,但他能够看到努力的方向在哪里,他就会自觉不自觉地纳入此方向进行积累,而这,总比把财富堆积在声色犬马上来得实在。
豪宅断起链来,大家就没了追求;追求停止了,生态链也就不动了。所谓中国的富人一群,认真分析起来,他们其实是没有生活方式的具象概念的;豪宅不仅给了他提高升级换代的物质象征,因为不同的生活方式,会以某种格局固化在又一种新房内;让他们不断地看到更好的花园入户、凭栏望水,一次次煽起他的购买欲望。这样一方面不但激活起楼市生态链的上下运转;一方面又引导与满足了这群人生活方式的更上一层楼。所以,从这里面,能够感受到豪宅对楼市成长壮大的驱策力,看到不断的买与卖,不断的换手递进。同时,也能看懂有房住者,为什么买了一处处豪宅后并不急于入住;是因为他不像首次置业者,也不像国外。他可能是在堪舆风水,他也可能是在更新设计,他还可能是投资保值等它向考虑。
一方面是豪宅的天天向上,一方面是二手楼的生生不息,两大链环环相扣、推波助澜。二手楼的从业者,真正应该感谢一手楼的开发商;不然,求新求豪者卖不出去旧房,哪里来我们的生计市场?所以,天津的地产市场必将不断地创造着多元需求,它不仅对再次置业者,也对首次置业者,都起着正向激活的作用。这样的循环购买行为,从里到外看都值得推动,也十分符合中国的传统国情。不断提供深宅大院、书香门第,让人们的财富在此上凝集,让“勤俭持家”的传统追求在此上体现;让所有成功的男人女人,都能体会到“买不买豪宅就是关系到爱不爱家”的深意。
为什么一直以来,都不能大声地传唱豪宅,甚至有些是谁提谁错呢?就因为一直都没能从“生态链”上来深刻体会它,所以就会时不时地总想去质疑“豪宅过剩了”、“好房子谁买呢”之类。为什么不去看看还有个三级市场正在发挥着的生态链作用呢?已经生产出来的豪宅,可能在新的豪宅面前又有瑕疵和距离了。它是这样的一条生态大链,吸引着全世界的大牌设计师来这个市场贡献着彼此的智慧结晶。
那么,豪宅“崩盘”的问题到底有没有呢?其实楼市生态也如同社会生态一样,也会鱼龙混杂、泥沙俱下。有些“豪宅”搞出来的东西连二手楼都比不过,那它当然就执行不了生态链的任务。所谓发现需求、创造需求,当然就会要求你的“豪宅”要更好,要比现有的房更先进,或者体现在环境上;或者体现在面积上;或者体现在高科技上等等,决不是说你想搞个“豪宅”,你就能够宣布它自动进入了生态链的。否则,你当然就会造成更大的浪费,你就会直接破坏到楼市的生态。因为真正的豪宅对专业程度的各种要求要高得多,你大干快上地变通执行起来,结果仅仅只是号称面积豪,其它的却都达不了标,当然你就不得不面临要“崩盘”的、骑虎难下的悲惨处境。
所以,虽然说豪宅是楼市生态链的发动机,但豪宅失起误来,出现的问题往往也是大问题;豪宅如果又因此而“降价屈就”起来,那市场中的连锁问题就会更大。作此议论,决不是为了服务的区域市场托市,这样的市,谁又真能托得起呢?“生态链”的话题,只是让大家都能够更加看清楚一些市场经济的客观规律作用。
城市豪宅,城市舞台的焦点
所谓城市豪宅区,是指距离城市中心较近的豪宅区。比如香港半山豪宅区,到市中心的距离,甚至可以假以步行。
为什么说城市豪宅之于城市是重要的?
首先,城市豪宅才是时代精英的理想居所。这是因为,今天在事业上打拼成功的精英们普遍还很年轻,年龄大约都在35—40岁左右。他们依然面临着未来十年、二十年的发展规划,大多没有退出江湖、离尘索居的打算。他们在讲究生活品质的同时,也要讲究工作效率。他们的子女多数在上小学或初中,被父母安排着拥有一套完备的成长计划,因此,精英们需要在城市中心安家,这个家不是用来养老的,而是用来发展的。城市豪宅正是满足了高端客户的这种内在需求。
城市豪宅的另一层作用就是市场指向标。一个城市需要指标性物业,因为指标性物业能够清晰地传递市场信号,表明城市经济被发掘的程度。对于开发投资者来讲,通过几个指标性物业就能够大概清楚目前一个城市房地产发展的基本水平。在香港,指标性物业和非指标性物业的价格大约相差15%左右。香港半山豪宅区与稍微偏远的浅水湾豪宅区相比,无论是一、二手物业的成交活跃程度,还是市场影响力,居第一位的总是半山。
此外,城市豪宅对于形成社会“财富池”,也起着良好的示范效应。当全社会都把个人财富不断积累在居住环境和居住品质上时,就形成了一种“财富池”。“财富池”的出现对社会发展是件好事。虽然,高、中、低端物业都有“财富池”的作用,但城市豪宅的作用更明显。
奢侈是城市的本性,城市豪宅作为商品消费的巅峰商品,不仅满足了先富人群对生活质量的想象力,赋予城市繁华的生命力,亦足以管窥城市经济发展的脉搏和世风的变迁,因此城市豪宅有被称作房地产市场的蓝筹股。
发现,天津的城市豪宅
天津不缺少豪宅,但城市豪宅尚属于初级阶段,这和天津城市的发展有密不可分的关系,大家尚未对“城市”形成清晰的界定和概念,对城市的价值也没有充分的比对和认知。天津的城市价值可谓信手拈来:深厚的城市文化底蕴,成熟的生活配套,完善的教育链,便利的交通网络,快捷的信息流……这些都将随着城市的快速发展而日益凸显其不可复制性和不可取代性。
更重要的是,社会的财富阶层对城市的依赖达到了空前的境地,生存、发展、价值实现、人际、交往、繁衍下一代等等,都脱离不开城市。对于一个城市的财富阶层来说,选择城市就是选择了一种生活方式,因此,他们更加看重在城市的哪里居住,因为那就代表着一个圈层的信息符号。