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滨海新区作为天津乃至全国房地产市场的热点,其战略地位正在吸引着越来越多的外地知名开发企业进驻,滨海新区房地产市场势必将成为众多外地房地产开发企业在全国布阵中一枚重要的棋子。
万通、万科、融科智地、广厦等国内响当当的品牌早已在新区房地产业内家喻户晓。拥有土地资源优势和地缘人脉优势的本地开发商面临着严峻的挑战,一场在本土上演的全国性竞争已经销烟弥漫。
开放政策吸引投资更新本地居住理念
南开大学经济学博士刘玉录认为,随着国家对滨海新区的政策开放,滨海逐渐成为中国的经济热点,很多外地开发商会对拥有政策资源的区域高度关注,这是很正常的。这也是近2 年滨海新区外地开发商明显增加的主要原因。外地开发商的进驻会对滨海新区房地产市场产生一系列有利的效应,外地开发商会在人员管理、资金管理和设计建筑等方面给本地市场带来新的操盘方法,这对于整个滨海房地产市场的资金结构、开发理念会产生新的影响。
另有业内人士认为,外地开发商对滨海本土房地产市场最直接的影响就是使得住宅更加多样化。外地开发商将打破本地固有的开发模式和住宅形式。在滨海新区房地产市场较为封闭的前几年,规划设计通常都是行列式排列,户型设计也是中规中矩,市场上没有精装修的住房,没有什么新意。外地企业的进驻改变了这一局面,丰富了本地的建筑风格,给本地人带来了全新的居住理念,在满足了人们基本居住需求的情况下,让业主更多地体会到居住品质。
竞争合作长期并存提供学习借鉴机会
上北板块的融科心贻湾是融科智地与本土旗舰贻成的合作项目;新河板块的贻港城由香港昌运东富与贻成联合开发;万通和万科都选择与泰达合作,万通和泰达的合作更是成为了民企和国企合作的典范。外地企业与本地企业的联袂出镜上演着滨海新区房地产一幕幕温和的戏份,但是这并不能掩盖竞争的事实。
融科智地天津公司总经理王翔认为,最终用户的需求是开发商需要重点钻研的。在双方的合作过程中,对于本地开发商来说是绝佳的学习机会。如果仅仅是单纯语言层面的交流,恐怕学习到的只能是一些皮毛。双方全程参与操盘过程,这种亲历经验会使本地开发企业对外地企业的开发、管理、经营理念有更加直观地认识。
刘玉录认为,对于本地开发商来说,这是一个很好的就地学习的机会。任何事情都有两面性,本地开发商在学习借鉴的同时,面临着激烈的竞争局面。尽管目前的市场正处在不断扩大的过程之中,但是买房人的资金总量在一定时期内是相对不变的,这就势必会形成外地开发商与本地开发商之间的客户争夺。从而会使各开发商在营销费用上加大投入,造成成本的上升和利润的下降。从拿地开始,到建筑规划、房型设计、客户争夺和后期的物业管理,双方都面临全面的竞争。本土企业将面临比过去更加严峻的市场形势。合作的结果就是双方的优势集中起来,例如有的民营企业和国有企业的合作,管理优势加上地方背景,就形成了很有效的优势互补。
双方各具优势劣势需求才是竞争核心
本地开发商由于长期在当地开发,人脉资源较为丰富,地缘优势明显,对当地购房者的需求取向比较了解,对本地客户的把握比较准确,这些目前足以使本地企业与外地企业分庭抗礼。万科的金域蓝湾、滨海新城和万通新城国际以及万通华府等项目在开发区内都属于中高端项目,这代表着外地开发商趋向于主流高端市场的倾向,一些资金实力算不上雄厚的本地开发商如果对开发成本加以控制,就可以在细分市场上做一些文章。
刘玉录认为,双方的优势和劣势是相对的。这些优势当中,外地开发商可以经过时间累计取得一部分,也有的他们永远取得不了。比如人脉资源和客户的认知度,都需要长时间甚至十年二十年时间的积累。外地开发商的优势主要体现在资金优势、理念优势和管理优势。这些都是本地开发商可以很好学习的地方。
土地招拍挂的实施使得市场透明度越来越高,公开拿地对外地开发商的吸引力也越来越大。在拿地上原先本地企业的便利条件已经所剩无几。而且,对于客户需求的理解也需要本地企业的不断更新。
王翔认为,无论本地的还是外地的开发商都要去适应这个市场,客户需求发生变化的时候,任何企业都要随着市场而做出改变。做出不适合市场的产品是一个企业的重大失误。住房是搬不走的,所以一定要适应当地市场的特点。
本地开发商会对当地客户和细分市场的了解更加深入,不过这些也是随时变化的。特别是滨海新区,如果照着势头发展下去,会有大量的外地人涌入,就像现在深圳一样。所以本地开发商对固守了很多年的市场的认识也要不断更新,去适应新的消费者需求。
陌生面孔还会出现激烈竞争刚刚开始
近期,首创置业收购了泰达建设下属的开发区房地产开发公司的伴山人家项目,此消息已得到开发区房地产开发公司内部人员的证实。首创置业的曲线加入使得外地开发商阵营进一步壮大。再加上新加坡吉宝集团控股的惠升置业在汉沽拥有包括营城湖北岛与南岛在内的多达220万平方米土地的开发权。目前滨海新区内的非本地开发商已经多达6家,而且这一数据必将不断刷新。业内人士认为,目前外地开发商进驻滨海新区仅仅是一个开始,2005年到现在只有仅仅2年的时间,应该说还处在对整体区域的认识阶段,还远远没到大批外地开发商进入市场,大量拿地,大量开发的阶段。
对于已经进入天津市区市场,未涉足滨海的外地开发商。刘玉录认为,这些开发商进入滨海是迟早的事情,这是必然的。因为滨海新区在“十一五”规划期间的建设用地规划面积是1211平方公里,比起市区来说具有明显的优势和开发空间。由于现在国家政策对土地的控制比较严格,这种政策的挤压效应有可能将外地开发商的开发重点从其他城市转向滨海新区。