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纵观“121”文件以来的众多大政策的颁布,都会带来房地产市场的诸多反应。2006年的政策力度之大、频度之高、涉及面之广,在我国改革开放史上是罕见的。这其实标志着我国的经济进入了一个全新的发展期,需要进行的是结构性调整,调整目的在于宏观经济,而不只针对房地产。然而房地产作为国民经济的重要杠杆,又出了结构性问题,所以针对性调整势在必行。众所周知,在经历了2006年的房地产市场度过了观望期、回暖期,现在已经进入政策的显现期,必要的震荡和调整在所难免。很多开发企业在震荡和调整中逐渐找到了自己的战略定位,也有很多企业浮名噪一时,昙花一现,最终改旗易主。更多的企业是在调控中被挡在新政门槛之外,市场秩序进一步澄清,这些现象都是自2002年以来的宏观调控的政绩所在,大家有目共睹。
天津市的房地产市场也逐渐表现出理性和成熟,未来的房地产产品将集中于以下6大开发契机内:
第一,市中心区旧城改造的契机。
这虽说是一个旧的市场机会,但这几年的房地产发展,使这种机会有了很多新变化,并且几乎是质的变化,使得这一旧市场机会变得生机盎然。过去的4年,市中心房地产市场一路高歌猛进,很多占了先机的房地产商斥巨资掀起了旧城改造的高潮,诞生了一批如老城厢、泰达城等具有大盘特色的楼盘。随着水涨船高,调控加紧,开发门槛逐渐提高,市场开始进入中小盘量的项目开发期。一般公司根本不可能承担市中心大地块开发的高位风险。纷纷调整,实施外移战略,继续盘整大幅土地。以后的市中心旧城改造的主流方向将变成以高档精品住宅为主,几亩、十几亩的小盘开发,社区型商业的开发将是这个契机的又一热点。
第二,外环与环外环之间的新城区开发契机。
现在我们普遍关注中北镇、关注张家窝等等这些新城区建设,这些地区一般都会有良好的交通、规划和发展前景。目前这些居住区有卫星城镇的概念,其实这是一种概念上的错误,这些居住区紧挨城区,在相当长的一段时间内还要依赖甚至会终生依赖核心城区综合配套,只有这样社区结构才能完备。并且,从绝对距离上讲,距市中心5—10公里的距离对于一个千万级人口基数的大城市来说,根本就属于城市核心生活区范畴。真正的卫星城的概念应该在静海、大港、东丽这样的城镇基础之上,再加上工业、商业等多项产业集群的支持,才可能变成功能相对独立、具有产业依托的实际意义上的卫星城镇。我们目前的外环生活区规划,在未来的5—10年间就将连成一片,并形成新的区域性核心商圈,这是一个精明的开发商应该重点把握的契机。
第三,滨海新区的综合发展契机。
这一契机现在是全中国普遍关注的,其中机遇深不可测。我想说的是无论从战略角度还是从现实效益角度到滨海新区投资,都将是明智的选择。我们要用世界港口中心城市、世界加工业基地的眼光来评判项目未来的商业效益。时下的被吵得过热的房价,只是住宅市场的火热,真正的滨海新区开发市场的火热尚有很大的空间,而且不仅限于住宅、不仅限于商业。我总认为,天津是全中国海陆空交通资源最好、对内地市场辐射力最大、综合资源最有优势的城市,这几方面他甚至远远超过了上海和深圳,缺少的应该是思想和体制上的开放与创新。
第四,卫星城区的综合开发契机。
目前房地产行业的一个典型的特点,国内开发商包括外资都开始关注二、三线城市的开发,他们关注的焦点就是这些城市的成长性特别强,资本密集度相对低,开发成本和操作风险相对也低。现在布局抓住了未来3—5年的市场成长期,利空非常看好。一、二线大城市的卫星城区,就具有二、三线城市的特点,成长性非常强。随着天津城市的进一步发展,工业、服务业布局进一步调整,这些卫星城区将会迎来大规模的置业移民,市场看好。静海的发展就印证了这一点,其他如汉沽、大港、武清都将是非常好的潜力开发股。
第五,京津冀交通走廊上的商业契机。
天津面临大海,坐拥北京、河北辐射三北地区的综合交通网络,伴随着京津冀之间联系协作越来越紧密,在通往重要城市的交通网络上布局开发,将是一个全新的开发契机。这里适宜集合物流园区、工业加工区、休闲服务区为主的业态,并会伴生相当的住宅需求。例如京津线、津塘(沽)线、津保线、津沧线、津唐(山)线等主干道周边,临近两端点市区的地块将极具开发潜力。
第六,旅游、休闲地产的契机。
这个市场契机,并非是依赖于城市规划及发展本身,而是依赖于京津冀地区生活水平的提高和旅游消费市场的发展,面对两个千万级人口基数的大城市,周末型百公里内的度假目的地项目市场潜力巨大。天津丰山富水多河流,具备开展各种类型、各种档次周末度假的良好条件,睿智的投资者应该借鉴国内外旅游、休闲地产开发经验,布局这类项目。有必要提醒投资者,这类物业开发属于商业地产范畴,传统的住宅开发思路会使效益大打折扣。
以上这些契机,并不是普遍存在于每一个城市当中,天津市是特例,因为天津的综合资源条件太好了,才有了以上六大房地产发展契机。鉴于以上分析,我们面对的不但不是一个缺少契机的市场,更不是一个将出现拐点跌入低谷的市场。
应该说,2007年,是理性的、稳健的房地产市场开发秩序的纪元之年,是新的房地产开发行为的开端。在经过1—2年的震荡和调整之后,宏观经济将趋向合理和稳定,房地产市场也会趋于理性与平和,社会会更加有序与和谐。