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尽管限制外资的政策频频出台,但房地产企业利用外资的热情却有增无减。
6月19日,中国人寿与Aetos Capital(美国对冲基金管理公司)达成协议,二者将在中国房地产市场展开合作。在此项合作中,Aetos Capital公司将向中国房产市场砸10亿美元重金。
巧合的是,就在同一天,中地海外建设有限责任公司与Glitnir Bankhf(冰岛格里特利尔银行)签署协议,双方共同出资,将在沈阳市中心黄金地段打造一处住宅小区。
更巧合的是,当日国家统计局发布了外资投资中国房地产的相关数据。该数据显示,2007年1~5月份,全国房地产开发企业资金来源为12143亿元,其中利用外资为222亿元,同比增长高达89.9%。
一边是重拳出击,极力堵截;一边却是随机应变,滚滚而来。那么,究竟是什么力量吸引着外资向着中国房产市场疯狂涌入?
资金“黑洞”众所周知,房地产业链耗资巨大,资金始终难以自足。据国家统计局数据显示,2006年全国房地产开发资金中,自筹资金只占31.9%,同比下降1.3个百分点;2007年前5个月,房产企业自筹资金为4120亿元,只占所有资金来源的33.9%。而其余的大部分资金完全依靠融资,因此,融资成了房产企业所面临的第一道难关。
“巧妇难为无米之炊——房产企业自有资金在开发项目中是远远不够的。”华高莱斯市场研究中心主任田辉认为,融资的多寡直接决定了房产企业拿项目的成败。
而房产企业融资中,一直以来,向银行贷款是其主要渠道。数据显示,2005年、2006年和2007年前5个月,在全国房产资金来源中,银行贷款分别为21.4%、34.3%和23.2%。
然而,宏观调控政策的层出不穷,使得银根步步紧缩。因此,房产企业通过银行贷款愈加困难。尤其是2006年5月出台的“国六条”,抬高了房产企业借贷的门槛。其中规定,企业在开发项目时,自有资金必须达到35%才可以向银行贷款。
北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆就此推测:“银行将借贷门槛提升后,开发商的资金缺口将超过3100亿元,这无疑是一个巨大的资金黑洞。”
自有资金的短缺,使房产企业将融资的目光转向了外商。无疑,这也对外资的进入起到了推波助澜的作用。
2007年2月,上海永业集团与摩根士丹利高调启动合资公司,共同开发位于上海市中心卢湾区的一块商业用地;时隔不久,重庆龙湖地产公司与荷兰ING房产基金会联合,以9.2535亿元拿下了113.5亩土地。与此同时,开发商与美国汉斯、加拿大三五集团等多家海外投资机头在华东、华南等地纷纷攻城略地,大举进军中国房地产领域。
据统计,2007年一季度超过5亿美元流入了国内房产市场,其中投入北京和上海的分别为50%和43%,其余的则分布在南京、大连等二线城市。
“去年出台的‘限外令’只是对外资投资现成物业做了限制。”中企海外发展中心主任孙飞(孙飞博客|孙飞新闻)认为,在开发领域,只是取消了外资投资房产的优惠条件,也无其他限制,因此对外资的涌入影响不大。
然而一位不愿透露姓名的业内专家却认为,宏观调控在一定程度上使中国房产市场的风险降低,加之房产企业寻资心切,这使外商中国房产市场兴趣大增,因此,外资大量涌入房产市场就是水到渠成的事情。
曲线进入近年来,火爆的中国楼市,使外商投资房产的信心大增。但在过去几年中,外商大多选择购买成熟的物业。而在物业方面,外商受到了宏观调控政策的重重限制。因此,在政策步步紧逼下,外商在投资方上也发生了微妙的变化。
“自2002年政府鼓励外商收购不良政策以来,外资投资机构及其基金经历了一系列的转变。”孙飞认为,在政策受限、直接投资不可行的境况下,外资最终选择了通过合资成立公司或通过合作开发项目等曲线入市。
据了解,如今,海外基金通过参股、购买债券等方式与国内房地产开发企业合作,步步渗入楼市。
就在近日,摩根大通房地产基金出资6700万美元,收购了中国海外发展有限公司的全资子公司——大利企业的50%股权。未来,双方将投资2.3亿元美元,共同开发上海市卢湾区徐家汇路的一块地。
“国内房地产商资金紧张,而外资基金又看中了中国房市的发展前景,因此二者自然一拍即合。”孙飞就此表示,外商投资策略与投资模式的变化,昭示着其进入中国房产的方式越来越多样化,其中合作、合资的比例在直线上升。
仲量联行一位专家指出,从当前外资进入中国楼市的统计数据来看,外资还在不断增加。如此看来,不管政府采取强硬的外汇管理措施,还是采用温和的税收手段,都难以阻止外资的进入的热情,因为外商采取了规避的相关政策的策略。
该专家认为,从另一个角度来看,外商对中国经济的健康发展充满了信息,也对中国楼市依然保持乐观态度,因此,这将使其想方设法投资中国楼市。
追逐利润的本性其实,外资看好中国楼市的本质原因在于,其后蕴藏着巨大的利润空间。据德意志银行旗下的RREEF此前发布的数据显示,中国住宅项目的平均毛利率高达20%~30%,从表现来看,未来很有可能超越美国。
据悉,华平对其投资的中国房产项目,预期回报率达25%以上;RREEF在投资珠海项目时,对基金客户承诺的回报率为18%,而其自身的回报率则更高;而瑞信思达则明确表示,对8%及以下的投资回报率毫无兴趣。
“外资追逐高风险的房产项目开发,归根结底,原动力在于其高额的利润回报。”孙飞就此认为,外商在中国楼市开发中,之所以能够转的盆满钵溢,其回报率肯定远远超出了期望水平。
与此同时,人民币升值预期也是外资不惜重金,豪赌中国楼市的又一推动力。田辉认为,本币兑换外币时,能够获得与升值幅度相应的收益,因此在投资房产时,外资不仅可以获得人民币升值收益,而且也能获得地产本身的增值收益,可谓是一箭双雕。
而新“限外令”的出台之时,正值人民币升值。但在新“限外令”中,提高了外资进入产业的门槛,相应的监管措施也更加具体。
但孙飞认为,中国国民经济持续高速增长、人民币具有较大的升值空间以及中国房地产存在的超额利润,注定外资还会涌入中国市场,因为其的逐利本性不会改变。
“‘限外令’确实很难控制外资的实际进入,它只能从官方渠道控制外资的进入。”孙飞解释说,资本的流动是堵不住的,出台相关政策最关键的问题是应该是良性引导,以疏代堵——应该引导资本进入中国西部大开发、东北振兴、中部崛起的主战场,这才是当务之急。
北京资料
外资进入中国楼市的方式:
第一种是外国公司和个人在境内设立外资房地产中介机构或以境外汇款方式购房;
第二种是外资通过在华直接设立房地产开发企业、收购境内房地产开发企业股份等直接投资方式进入房地产业;
第三种是直接或间接向境内企业提供借款用于购房,从而进入国内房地产行业;
第四种是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营,如外资咨询公司炒作房地产等。