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在国家调控加紧的形势下,在上期的土地问题之后,资金问题更成为企业发展的首要障碍!在此背景下,楼市传媒特别组织的地产金融同盟会也得到更多开发企业的关注。从4月底开始至今,已经有各地数十家开发商咨询并请求加入。找钱,突破资金瓶颈成为摆在不少开发商面前的严峻话题。
融资困境强逼房企“找钱”
随着国家宏观调控加剧,金融政策逐步收缩,土地”招拍挂“日益风行等,房地产公司对资金的要求日益加剧,不少企业相继陷入了或缺钱或缺地的困境,一些资金实力不强的中小房地产开发公司“求贷无门”,甚至面临被吞并的命运。钱,成为很多房地产企业发展必须跨越的门槛。找钱,也成为这些企业一个重要的战略任务。
去年《楼市》举办的reits论坛盛况就充分表明了这一点。会后的晚宴上,不少开发商找到楼市,希望能为其搭桥找到合适的投资者。在此背景下,《楼市》天津方面组织的地产金融同盟会也得到了众多开发商的追捧。仅仅一个多月,就有北京、天津两地数十家企业要求加入。
据天津财经大学国际金融研究室主任孟昊介绍,房地业是属于资金密集型行业,对资金的需求比较大。开发商传统的融资方法一般包括:房地产直接投资;商业抵押贷款;合作开发或项目公司被收购;房地产企业上市;居民住房按揭贷款(间接为开发商融资),等几种方法。其中,大陆企业资金来源很大程度上是依赖于银行支持。但在国家宏观调控的背景下,开发商已经很难得到银行贷款。他们不能直接从银行贷款,而其他融资途径又会遭遇各种问题。有数据统计,目前在欧美等国家中,企业直接融资比例一般占到70%以上,而中国通过银行贷款融资的占市场额的80%~90%。当前,中小企业融资难主要体现在贷款等间接融资比例大,直接融资比例低。
融资渠道单一,房地产信贷不断收紧,做为地产公司不得不面临自己生存的选择。在博鳌房产论坛上,北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆称,“因为中国房地产业的资本负债率高达72%,只有28%是开发商自有和自筹的,通过计算可知,如果现有的开发商按照宏观调控的规定达到35%的项目资金的话,开发商的资金缺口是3100亿元。”
如此巨大的资金缺口,在融资途径单一的情况下,徐滇庆表示,虽然,大房地产企业的资本充足率比较高,负债率比较低,但对于目前中小房地产企业来说还是比较困难的,如果在一定时间内做不到,估计,将有20%~30%的房地产企业会被洗牌出局。
事实正是如此,为了避免洗牌的困局,在融资困难的情况下,不少房地产公司不得不通过合作并购的方式获取资源,盘活存量土地,小的房地产公司也选择与大公司合作,谋求共同发展的新路。
其中顺驰就是一个典型的例子。在宏观调控的背景下,因为过度扩张,一度叱咤风云的顺弛遭遇资金链断裂之痛,被迫面临融资困境。上市计划失败,与摩根士丹利的融资计划谈崩,最终委身香港路劲基建。
而北京任志强和潘石屹曾一起上演了著名的“鸡蛋换粮票”:为了筹措资金,大腕任志强将开发了一期的尚都国际后续工程转让给老对手潘石屹。虽然后事状况出乎任志强意外,但这种强强联手的各取所需模式,对于苦于资金的企业来说,无疑具有很大的借鉴意义。
而银泰中心等引入国外基金的成功案例,更是成为其他项目期待的经典。
多渠道融资迫在眉睫
“不管缺不缺资金,和海外基金的合作渠道迟早要打通,这是企业发展壮大的必然道路。”阳光100总经理易小迪说出了不少开发商愿与海外基金接触的态度。多元化融资渠道,发展成为房地产企业发展的重点。一些有实力的开发商开始寻求新的融资渠道,甚至有的企业将融资方向伸向民间资本和借壳的办法。
2007年5月19日,香港建设(控股)有限公司宣布,集团于透过旗下全资附属公司香港建设天津团泊湖投资有限公司与Zhi Sheng Holdings Limited(Zhi Sheng)订立股权转让协议。收购完成后,集团将持有Rayman旗下之天津市仁爱置业发展有限公司(仁爱置业)的全部权益。
品牌知名度高的大开发商,因为实力和规模能获得更多贷款。而银行对中小房地产开发商的资质审查门槛提高,开发商无法再象以前那样很容易地获得贷款资金。由此,房地产行业中有实力的企业与中小企业形成两极分化,前者继续稳定发展而后者因融资难而举步维艰。
不少专家分析认为,目前,房地产业,融资银行一枝独秀。其它融资渠道匮乏的状况势必阻碍产业健康稳步地发展。无论房地产业本身还是国家相关部门,都应该积极探索房地产融资的多元化可能,积极开辟更多的融资渠道,培育更多的房地产投融资产品。比如大力发展资产证券化,积极引导私募基金等的发展,就是解决房地产企业融资困境的有效途径。