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今年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,创出两年来的新高,房价的持续上涨,也令很多业界人士和学者在反思房地产调控政策执行过程中出现的问题,尤其是在调控中的一些具体措施,其方向性是否正确,引起了越来越多的质疑。
上涨7.1%,昨天国家发改委发布的今年6月的房屋销售价格创下两年来历史新高。当人们习惯于看到房价不断上涨后,又让人回想起从去年开始的国家几次对房地产领域的宏观调控措施。但无论是新旧“国八条”还是“国六条”均没有浇灭全国房价上涨的热度,此时我们不禁要反思房价为何对一次次的强力调控无动于衷。
6月份全国房价上涨7.1%
昨日,来自国家发改委的最新统计数据显示,今年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,创两年来新高。其中,深圳房价指数同比为115.9,居首位,北海以111.8紧随其后,北京以109.5位居第三。
购房者最为关注的新建商品住房销售价格涨幅更甚,同比上涨7.4%,涨幅比上月高0.8个百分点,且所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨,一改以往有涨有落的局面,涨幅较高的主要城市包括:北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。
二手住房也不甘示弱,其销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月高1个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶关8.7%。
相比之下,非住宅商品房销售价格略显理智,同比上涨5.4%,涨幅比上月高0.1个百分点;环比上涨0.9%,涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房和其他用房销售价格同比分别上涨7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
调控反思
调控是在“踩着油门刹车”
“踩着油门刹车!”被问及对近两年房地产宏观调控的评价,国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福垣给出了这6个字,因为土地批租、高额税费和银行贷款是驱动房价上升的根本问题。
目前所有的房地产宏观调控政策都没有解决上述问题,一些政策如严控土地闸门、清算土地增值税等,结果还在一定程度上加大了房地产的开发成本、导致供应减少。
“即使现在房价下降20%,普通老百姓还是买不起房。房价下降只会对有钱人有利。”在刘福垣看来,房地产宏观调控的方向一开始就有问题,在“居者有其屋”观念的误导下,本买不起房子、本不该买房而是租房的人,都加入了买房的队伍。在需求和供给不平衡的情况下,房价自然会涨。
“国家并不是单纯地在调控房价。国家的本意是想稳定房价。”中国指数研究院专家陈友根向记者表示。他认为,国家目前也做不到把房价调控下来,只能解决一些房地产市场规范方面的问题,如投机炒房、违规用地等。
购房供需矛盾未得到缓解
陈友根指出,房价上涨是一个国家城市化进程中的必经阶段。一边是城市化进程的加速,大量人口涌向城市,一边是有限的土地,导致了住宅的有限供给和刚性需求之间的矛盾。
除了全国土地总量的有限性以及来自保护耕地需求的限制,住房供应的紧张可能另有原因。据陈友根了解,虽然国家一再地限制和打击囤地行为,但仍有不少的土地在出让后一直处于闲置状态。而国家收紧地根的措施也在一定程度上减少了住宅的供应,加剧了供需矛盾。此外,人民币升值的预期又吸引了炒房者。
“房地产价格的上涨,主要还是受供需的影响,新增供给没有出来。”北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总监张昱坤向记者表示,从目前经济适用房、普通商品房出售时摇号排队现象严重就可以看出,目前市场的供应显然无法满足需求。
张昱坤指出,目前土地市场上一些住宅开发用地虽然已经出让,但真正的潜在供给还没有形成。而且好多出售的项目都是老楼盘的后续部分,新盘很少。
北京大学房地产研究所主任陈志强表达了类似的观点:“从北京来说,北京市场土地供应明显减少,而需求没有减少,这样供需关系变了,价格自然会有变动。”他进一步指出,房地产市场的供应减少和国家调控有关系,一些调控措施延缓了房地产项目的上市时间,对供应产生了影响,从而直接影响到房价。
走势判断
房价上涨将保持惯性
对于未来房价的走势,陈友根表示很难给出一个明确的判断。他解释说,奥运会等大型的活动将成为拉动中国经济发展的重要增长点,目前人们对中国经济的走势非常乐观,导致中国尤其是北京等大城市的房地产需求非常旺盛。一旦这些活动结束了,中国经济增长缺少拉动,一定会在房地产市场上有所反映。
对于连续高企的房价增幅,陈志强表示,从房地产调控来讲,房价是最受关注的调控指标。但是调控还有其他的目标,比如说改善供给结构,普通商品房、中小户型房源是否增加,市场次序是否规范等等。不能单纯从房价判断整个调控。从未来的市场来看,随着房地产调控政策的逐步落实以及迟滞时间过去之后,供应量逐渐释放,会对市场上房价的上涨起到抑制的作用。