|
||||
一、全市商品住宅销售情况分析
1、上半年成交数据
2007年上半年全市商品住宅共成交32105套,成交面积为362.56万平米,其中市内六区成交127.89万㎡,占35.2%,郊县成交234.67万㎡,占64.7%。全市成交额93.66亿元,市内六区成交额占全市的46.8%,郊县占53.2%。全市成交均价5524.41元/㎡,市内六区均价为7323.37元/㎡,郊县为4544.04元/㎡。
2、2006、2007年同期成交量、成交价格变动情况
2007年较2006年同期成交套数下降了7.11%,成交面积下降了7.16%,其中市内六区成交面积下降了26.6%,而郊县则上升了8.5%,由此,市内成交量的下降带动了全市成交量下降。在市内六区和郊县共同带动下,成交价格则上升了15.48%,其中郊县价格的上涨高出市内六区8.1%。由于价格的增长,2007年上半年成交额较2006年上涨了7.22%。
2007年与2006年同期成交面积相比如图:
2007年与2006年上半年各月成交量走势,基本相同,2007年由于市场供应逐渐放大,成交量稳步增长,6月份成交量继1月份来首次超过2006年。7月份以后,市场还将有大量新增项目,下半年成交量将持续走高。
3、2007年上半年成交状况
如图,在春节销售淡季的影响下,2月份成交量大幅下降,较1月份下降了52.11%,成交价格也受到一定程度影响,下降了2.5%。3月份以后,成交量逐渐放大,稳步增长。成交价格涨幅明显,6月较1月大价格上涨了15.9%。
二、全市各区域成交状况分析
1、市内六区成交量状况
2007年1—6月市内六区共成交商品住宅10679套,较2006年下降了31.12%。其中南开区成交量仍占六区的主导地位,共成交4034套,占六区总量的37.8%。
2、2006、2007年成交量数据对比
由上图可知,市内各区成交量普遍下降,降幅较大的为和平区和河东区,分别下降了51%和43.3%,河西区降幅较小,为7.7%。受和平区区域发展定位影响,住宅项目逐渐减少,市场供应量下降,成交量出现明显萎缩,而其他区域上半年与2006年相比较少,成交量出现下降,下半年随新增项目的增多,成交量将会有所增加。
3、2007年成交量走势
各区域成交量受市场供应量的影响呈现不同走势。和平区、河西区、南开区呈现稳步增长,而河东区上半年新增项目较少,市场供应量存量较低,成交量呈现下降趋势,随下半年新增项目的增加,成交量会有增加趋势。
4、市内六区成交价格
市内六区成交均价7342元/㎡,较去年同期上涨了17.9%,由上图可以看出各区价格均有所上涨。和平区价格仍最高为8686.34元/㎡,涨幅最低为6.2%,涨幅较大的是河北区、红桥区分别为27%和29%。各区域间价格水平继续拉近,和平、红桥区每平米差价已从2006年的3448.67元下降到目前的2584.32元,下降幅度25.1%。受到购买力影响,高价位的一线区域上涨空间已经有限,而整体房价将会由二线区域的拉动而缓步攀升。
三、重点区县市场分析
1、重点区县成交量状况
2007年上半年重点区县共成交12558套,与2006年同期基本持平。塘沽区与西青区成交量远高出其他区域,两总和占重点区县的60%。西青区市场热度较高,新增项目不断,共成交3999套居重点区县榜首。
2、2006、2007年成交量数据对比
与2006年同期相比,东丽区、西青区成交量上涨,特别是西青区,在中北镇发展的拉动下,成交量较去年同期上涨了137.3%。而津南、北辰、塘沽区由于新开项目较少,出现一定程度的下降,塘沽、津南区降幅较大分别为32.7%和31.5%。
3、2007年成交量走势
如下图,除东丽区外,各区域成交量稳步提升,呈现良好走势。特别西青区和塘沽区,成交量明显增加。
4、重点区县成交价格
重点区县成交均价4855.2元/㎡,较去年同期上涨了29.5%。由上图可以看出各区价格均有所上涨。涨幅最大的是津南区,为42.6%。涨幅较小的东丽区也上涨了15%,各区县价格也趋于平均。区县市场日趋成熟,价格继续保持稳中有升的趋势。
四、下半年预测
综上,2007年上半年全市房地产市场走势平稳。成交量逐渐放量,成交价格升幅明显,郊县地区成长迅速,成交量占全市成交量64.7%较2006年上涨了近10%。价格也明显提高。特别是重点郊县地区,价格涨幅将近30%,个别地区突破40%。主要由于环外四区市场热度不断提高,新增项目迅速增加,项目素质也不断提高,市区消费者拥向这些地区,市场呈现供销两旺的局面,也推动了郊县地区价格的上涨。在外围区县发展和购买力双重作用下,各区域价格差继续减少,平均价格水平持续升高。
1、下半年成交量持续增加,重点仍是环外四区和塘沽区。
从2007年两次公布的土地供应计划上看,未来居住重点区域郊县区域,未来上市量超过500万㎡,市内六区大幅土地将集中在河东、河北、红桥地区,和平、河西、南开区均为金融、商业用地。
2007年下半年,预计将有24个新开项目,分布在四个中心城区和所有重点郊县地区。其中塘沽区6个,河西区4个,上市量的增加给成交量稳步增长奠定了基础。下半年拆迁区域有所增加,市场需求量的增加将推动成交量稳步上涨,而环外新城的发展会更加迅速。
2、房价保持增长,涨幅回落。
市内六区土地稀缺性不断提高,河东、河北、红桥区域住宅价格还将有所上升,而和平、河西价格上涨难度较大,鉴于区域价值,这些区域的价格涨幅空间有限。
同时在政策的影响下,户型面积减少,特别是环外新城,小户型产品大面积兴建,同时经济适用房、还迁房不断增加,供应结构的矛盾将在一定程度上得到缓解。价格目前已处于高位运行,下半年涨幅将随供应量的增加得到一定控制。
3、市区住宅品质将进一步升级。
郊县项目的崛起使市内项目已不占有产品优势,区县房价不断攀升,市区价格则渐渐接近顶部,而土地成本的增加不得不使市内项目的开发商更加注重产品品质和附加价值的提升,市内项目将面临品质的全面升级,高档精装修项目会不断涌现。(联合地产)