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相距400米,经营为何大不同?——网吧个案透析商铺选址秘诀
对于从事商业活动的人而言,选择一个合适的经营场所意味向成功迈出了坚实的第一步。在不同种类的商业经营中,为商铺选址的要求也各不相同。简单说,适合餐饮业经营的商铺,如果从事服装零售可能就会经营惨淡。本文将通过两个网吧的命运为例,为读者介绍关于商铺投资或商铺经营选址所应遵循的原则和方法。
相隔400米却冰火两重天
位于海河奉化桥河东段某居民区附近的良友网吧,和与之相隔四百米左右位于六纬路沿街的广源网吧,都是在2003年第一季度前后开业的两家中等规模的网吧。开业初期两家的营业面积、机器配置、装修环境几乎相等,都是拥有数十台左右机器的中小规模网吧。但时隔四年,其中一家规模越做越大,营业面积和机器数量、配置都成倍增长,而另外一家却门可罗雀,不论是客流量和环境、配置等方面都大不如从前。
“以前来我这的上网的人,每天得有好几百人,大多都是附近居民区住户家的孩子,生意好的时候还得排队等机器。”良友网吧的经营者苏先生,每当回想起过去的火爆经营场景,再看着如今的每天不足百人的客流量,总是不胜唏嘘,“如今不知道为什么人是越来越少,和以前相比用天差地别来形容都差不多。”
据苏先生称,如今网吧的装修对比四年前几乎没什么变化,本来就是比较简单的商业装修经过长时间的使用已经显得越发陈旧、破败。一百多平米的大厅中,数十台机器紧凑的排成四排,应为长时间的使用电脑显示器的外壳已经开始由乳白色逐渐变黄,键盘、鼠标这些配件上的字迹和印刷标示因为长时间磨损也大多脱落,摆放电脑的电脑桌和顾客坐的椅子也有多处修补过的痕迹。
在良友网吧上网的人群也是良萎不齐,部分人衣冠不整甚至光着上身,边抽烟边上网、玩游戏。这些人中,烟灰随处乱弹、随地乱扔垃圾、吐痰屡见不鲜,甚至更有甚者将脚放到电脑桌上,不时从网络语音聊天中窜出的一两句脏话,也显得格外刺耳。
离开良友网吧,沿着六纬路上行约四、五百米就到了与其几乎同期开业的广源网吧。“我就住在附近的小区,其实良友离我家更近,以前也在那上网,但这一两年开始广源的机器、人气和环境都比良友要好,所以我就来这玩了。”网友小梁是一名大专在校生,假期或闲暇时总喜欢与同学、朋友一起去网吧玩游戏。在广源网吧里与小梁类似的,“舍近求远”来上网的网友不在少数。
上午11点左右,正是网吧一天营业高峰期的开始。而此时,在广源网吧前台办理上网手续的顾客已经排满了人。“今天这还是人少的时候,要是等到周六、周日人得比这还多。”抬头瞥了眼等着上机的人群,小梁随口说了一句又将注意力又转回到眼前的液晶显示器上去了。
与四年前相比,广源网吧不仅营业面积扩大了一倍,机器数量由原来的数十台发展到如今近两百台,而且期间又重新装修过一次,机器配置也更新了多次。
城市规划——选址的先决条件
看过上面的例子,很多人在庆幸殷先生生意火暴的同时,却又疑惑苏先生为何会陷入窘境。其实,在他们筹备开业进行选址时就已经为后期的经营,埋下了伏笔。也许当初他们谁也没有想到,随后而来的城市规划会给他们的经营带来什么样的影响。
生意惨淡的良友网吧,开业初期附近有一片规模比较大的居民区。虽然属于老居民区,人均消费能力不是很高,但因为人群总数较多,加之附近有几所中小学,生意也就比较不错。但值得注意的是,良友网吧坐落在一个临近铁路线的偏僻小路附近,这就局限了上网人群的来源——只能是附近周边人群,而一旦周围居住人群发生变化,网吧的营业状况肯定会受到影响。
2004年开始动工修建的海河奉化桥,其前期需要对大桥两端的部分建筑进行拆迁,而良友网吧所毗邻的居民区正好有部分地块位于拆迁片内。一年多的时间里,随着当地原住居民的搬迁,客流量一再萎缩。虽然居民区还有大部分未拆迁住宅,但随着建设规划的深入,又有部分居民离开旧居民区搬迁至新建小区,再次造成客源流失。
天津本地的老居民区多为纯居住性质,缺少配套生活商业实施,这种情况在有二、三十年房龄的年代较久远的居民区更是尤为突出。居民区内即使有以住户为主要服务对象的商铺网点,但大多受制于当地消费水平,一旦居民人流出现波动就会影响其经营状况。
相比较而言,位于六纬路临街的广源网吧,由于地处相对成熟的交通干道沿线,其日常经营受城市规划影响的可能性并不大。经营一段时间后就会拥有一定的知名度,日积月累就会赢得客源。虽然当时附近没有大型社区,但后期增设的几所中高职学校也一定程度上能带来部分高素质客源,这在另一方面也能起到利好作用。
综合对比后读者会发现,日渐破败的良友网吧输就输在,当初选址时间忽略了海河沿线改造、新增桥梁建设等城市规划因素带来的后期影响。使得辛苦积累下的人气,随着居民区拆迁而损失殆尽,导致经营惨淡。
客群定位——契合是标准
除了没有遭遇拆迁改造而损失人流之外,二者如此差异的一个重要原因就是选址周边的客群构成存在很大差别。选择店铺位置之前,首先要明确自己的经营范围和经营定位。如果经营的是日化、副食等快速消费品,就要选择在居民区或社区附近;如果经营的是家俱、电器等耐用消费品,就要选择在交通便利的商业区。此外,还要考虑自己的目标消费群体,是主要面向普通大众消费群体,还是主要面向中高阶层消费群体,简单的讲就是要选择能够接近较多目标消费群体的地方。广源网吧地址所处周边毗邻三所大中专院校,学生作为网吧消费的主力客群,为其带来了不小的人气和利益的保证。而且周边小区为新建小区,人员年龄相对年轻,消费力足够强劲,对网络有一定接触,可以作为学生客群的补充。另外其所处地段,接近区政府大楼和图书馆,交通便利,无疑也增加了对往来流动人口的吸引力。
而良友网吧虽然周边也有不少小区,但多为数十年历史的老住宅,居住者以中年或者老年人居多,他们对网络基本绝缘,并不能构成网吧的有效客流!邻近虽然也有两所学校,但因为其间有铁道和一条快速路间隔,实际上能很少地吸引他们的注意力。
商铺经营内容与周边客群的契合程度在实际上也早已决定了二者的经营的命运。作为商铺选址的重要原则,这一点的确至关重要。
交通环境——聚客是关键
即使注意了以上二者,交通是否便利也会成为影响商业经营效果的重要因素。
商铺选址,很多人都知道人口密集、人员流动大的地方是上上之选。但根据自身的经营特点,切实选址适合自身的商铺,比盲目追求传统意义上的“优质”商铺,不仅要节省成本,还能做到有的放矢。
通常情况下,大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区,特别是当地商业活动比较频繁,商业设施比较密集的成熟商圈。决定良友网吧的门可罗雀,交通可算是其中的罪魁之一。虽然其地处两条路的交口,但右边紧邻铁路,对右边的人群造成了一定的阻隔。主要的是与右边的两所学校之间,虽然只有不到200米,但除了铁路之外,还有一条快速路贯穿其间,这种阻隔作用基本上切断了其有效的客群流动,不可谓损失惨重。
在道路阻隔之外,其北边的的道路只通向临近“破败的平房区”,不但不能带来足够的流动客群,而且在一定程度上降低了其网吧的客群质量。
广源网吧没有占据“金角”位置,但是面向人流畅通的六纬路,连通12、13、14纬路甚至光明桥,可以便利步行到达让区政府和图书馆,在固定的客群之外,流动客群也得到了进一步丰富。
这些差异虽然细小,却最终成了造成二者经营效果的重要砝码。
很多城市为了便于交通管理,在一些主要街道会设置交通管制,例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等,店铺选址应该避免这些地方。也尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店,因为这样会限制对面的人流过来,即使你的店铺招牌做得再惹眼,对面的顾客也只能“望店兴叹”。交通方便是选择店铺位置的条件之一,店铺附近最好有公交车站点,以及为出租车提供的上下车站等。另外,店铺门前或附件应该有便于停放车辆的停车场或空地,这样会更方便顾客购物。
区域选择——聚合效应最实用
以上三者只是针对具体个例分析的注意事项,在此之外,作为商铺选址来说,还应该注意区域的商业环境。人气旺盛的地区基本上都有利于开设店铺,尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。城市新开发的地区,刚开始居民较少、人口稀零,如果又缺乏较多流动人口的话,是不适宜开设店铺的。虽然有时候在新建地区开店,可以货卖独家,但往往由于顾客较少,难以支撑店铺的日常运营。
但值得注意的是,往往有些商家坐落地点并不是繁华热闹的商业街区,然而其仍然经营的有声有色。这其中的奥秘就在于投资者找准了客群定位,拉近了商铺与目标消费群体的距离。
“货比三家”是很多人经常采取的购物方式,选择同类店铺集中的街区,更容易招揽到较多的目标消费群体,不要担心竞争激烈,相关店铺聚集有助于提高相同目标消费群的关注。电子市场、花卉市场、建材市场等专业化程度较高的市场或商场,也是开设店铺的不错选择。
需要注意的是,选择专业市场或商场开店,要考察这些市场和商场的管理水平、规模大小、在当地的影响力等因素,对规模较小、开业时间较短、管理水平差的,要谨慎入驻。
不过,如果是服务行业商铺选址,当所选择区域周边没有同类型经营场所,而当地人群又有这项服务需求时,选择在此地投资商铺则可以独占客源。(文中涉及商户及人物名称均为化名)