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天津世联行房地产销售代理有限公司策划总监向梅
一个渐次成熟的城市,我们发现它会自然而然地形成基于地理位置的划分阶层的“信息符号”,比如豪宅区、高校区、工薪阶层居住区、外来人口聚居区等等,很多人就是凭借“信息符号”来判断他人的社会地位、品位及所受的教育,而且这种“信息符号”越清晰,城市越成熟,古今中外,似乎概莫例外。
作为中国北方经济中心的天津,迎来了历史性的发展拐点,无论是经济发展作俑还是客观的自然存在,天津的居者开始分层是必然的趋势。作为掌握着社会80%财富的20%财富阶层,哪里是他们未来的理想居住?大户型产品或社区,是北京、上海、深圳、广州等成熟大城市给予我们的答案之一。为便于大家形象理解,以下我们把“大户型”称作“大宅”。
精品大宅激活房产市场
大宅,其实更应该从“生态链”上来打量。楼市生态是一个“拍地——买地——起楼——卖房”的生生不息的大循环系统。哪个环节上都断不得链,因为买新房者必须要卖或租掉旧房,才能有机会进出新加盟者,如此循环不断、吐故纳新。哪一环一旦不畅顺了,市场便会流动不起来。
楼市凭什么能够不断地“买与卖”呢?市场上供给的一手楼产品,如果都跟二手楼差不多,就会很难让人产生换房的动力。开发商一旦卖不动楼,就会直接影响到政府拍不出地。所以,为了让二手楼可以被倒换,除了银行规矩配合上的与时俱进外,打造的一手楼,就不能等同于二手楼。
从这条生态链上看大宅,就不应该只是表面上分析它已经有多少了,剩下的恐怕会没人买了。而是应该看到,大宅又有了换代产品上的新突破,又给相应的目标消费群制造了新的市场诱惑与需求。于是,在这条大链的循环上,大宅就变成了一台生态发动机。打压与限制它的进步和发展,不让它再向高处又拓展,就会产生很多上下游的新问题。
从某种意义上来说,其实不是大宅在“浪费土地”,而是“破房子在浪费土地”。因为对未来的规划与发展、对财富的固化集聚与内流、对现实的生活影响、对环境的美化、对经济的贡献等等,大宅和“破房子”的利益相较,其实早已经优劣立判。
大宅在引发供给、创造需求。让富人们不断地住上好房子,其他人也才能相继住上好房子。否则,反市场应用起来,就肯定会影响到楼市的生态循环。大家都知道,20%的人掌控着80%的财富,从生态链的有效激活上,当然也就应该想方设法让这群人猛买,让他们的财富都纷纷落格在这上面。因为这样的价值实现,对整个国民经济产生的贡献,无疑比吸引与照应首次置业者大而多。比如深圳的购房一族平均统计为6年左右换一次楼,大宅又是3~4年换一次。深圳人居水准的不断提高,大宅的不断出新善莫大焉。
大宅满足高端客户需求
为什么说大宅之于城市是重要的?首先,大宅才是时代精英的理想居所。这是因为,今天在事业上打拼成功的精英们普遍还很年轻,年龄大约都在35—45岁左右。他们依然面临着未来十年、二十年的发展规划,大多没有退出江湖、离尘索居的打算。他们在讲究生活品质的同时,也要讲究工作效率。他们的子女多数在上小学或初中,被父母安排着拥有一套完备的成长计划,因此,精英们需要在城市安家,这个家不是用来养老的,而是用来发展的。大宅正是满足了高端客户的这种内在需求。
大宅的另一层作用就是市场指向标。一个城市需要指标性物业,因为指标性物业能够清晰地传递市场信号,表明城市经济被发掘的程度。对于开发投资者来讲,通过几个指标性物业就能够大概清楚目前一个城市房地产发展的基本水平。在香港,指标性物业和非指标性物业的价格大约相差15%左右。香港半山豪宅区与稍微偏远的浅水湾豪宅区相比,无论是一、二手物业的成交活跃程度,还是市场影响力,居第一位的总是半山。
此外,大宅对于形成社会“财富池”(Treasure Pool),也起着良好的示范效应。当全社会都把个人财富不断积累在居住环境和居住品质上时,就形成了一种“财富池”。“财富池”的出现对社会发展是件好事。虽然,高、中、低端物业都有“财富池”的作用,但大宅的作用更明显。
奢侈是城市的本性,大宅作为商品消费的巅峰商品,不仅满足了先富人群对生活质量的想象力,赋予城市繁华的生命力,亦足以管窥城市经济发展的脉搏和世风的变迁,因此大宅有被称作房地产市场的蓝筹股。