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大户型将在天津市场上逐渐走俏
大户型是一个相对的概念,没有一个明确的界定。一般认为,房型较大且房间较为宽敞的户型为大户型。两室户型面积在110平方米以上,三室户型面积在150平方米以上,四室面积在180平方米以上的户型都可以称为大户型。
在国家新政出台后,特别是“90㎡·70%”标准的提出,对于现存大户型项目无疑是一个利好消息。天津市中心城区的土地供应稀缺,且地价较高、容积率较高,未来供给将以小户型为主。大户型供给的稀缺使得大户型产品逐渐成为市场新贵,而市中心大户型产品因居住地舒适与生活的便利两者兼得,从而更具升值潜力。
然而,一定的市场原因造成了现今大户型市场供大于求的局面,这种状态将随着“90㎡·70%”新政的深入执行而有所转变。新政限制了大户型的供给,使得大户型市场逐渐由需方市场向供方市场倾斜,在未来一段时间内,天津大户型市场将出现供需平衡的状态。
现阶段,虽然大户型产品仍然是供大于求,但市场上的存量足以支撑市场的需求,在一段时期内政策造成大户型稀缺的优势不会得到体现,但从长远来看,随着人们生活水平的提高和大户型供给乏力,大户型产品在市场上将逐渐走俏。
高品质大户型项目供需两旺
目前天津房地产市场一些重点大户型项目主要集中在市内六区,如犀地、同方瞰和平、富力城、时代奥城、海逸长洲、水岸公馆、华夏国际公寓等项目均为中心城区典型的大户型产品项目。
然而目前天津大户型产品项目销售不容乐观,主要原因在于高高在上的房价与天津购房者收入不匹配,大户型产品由于面积偏大,这种矛盾尤为突出。房价的过快上涨制约了大户型产品的销售,但一些高品质项目仍然取得不俗的销售成绩。如:犀地、同方瞰和平等。
犀地2005年年底开盘,主打第五代住宅口号,宣扬超前的居住理念。目前共推出近900套住宅,已售近500套住宅,推出楼座销售率达52%;同方瞰和平推出600多套住宅,已售500多套,所推楼座销售率达80%。这充分显现了高品质大户型项目的独特魅力。
三大优势叫响大户型产品
大户型产品的市场优势主要体现在其对现代发展型阶层需求的适应性上,大户型产品的目标客户大多为金字塔上层的高端客户,他们看中社区优越性,以彰显身份、居住舒适为目的。对居住品质要求较高,追求户型舒适与环境舒适的双重享受。而大户型产品在房型设计上具有更大的灵活性,所占据位置也大多为小区中最好的位置,在朝向、景观选择上均具有一定优势。此外,大户型产品的市场优势还表现在以下几点:
首先,大户型产品未来供应稀缺。目前天津市场大户型产品呈现出供大于求的态势,但“90㎡·70% ”标准已在天津施行一年,未来项目均需遵循此标准,因此大户型的稀缺性将在未来一段时期内呈现,而随着天津经济的迅猛发展,(据天津市统计公报得出的数据表明,2006年城市居民人均可支配收入12639元,增长10.2%)人们的住房标准日益提高,大户型产品将越发受到市场青睐。
其次,大户型产品升值潜力大。主要体现在两方面,一是稀缺的大户型资源将造成供不应求的市场环境,从而导致更大程度的价格上调;二是房价上涨对大户型总值造成影响较大,从而形成更大的升值空间。
再次,大户型的区位优越也将得到体现。从大区域环境上说,中心城区等较成熟区域居住生活更为方便,而市中心土地出让稀缺,市场上回归市中心的呼声不断,造成市中心大户型产品的升值潜力很大。此外,在小区内部大户型产品通常为坐庄产品、楼王产品,在小区内处在较好位置,视野、景观、私密性等均有保障,生活居住水准较高。
最后,大户型产品更适于居住。毋庸置疑,房间的开阔对于居住者的心情有很大影响。面积大的户型在设计上更为轻松,开间进深层高等户型参数均有保障,更容易产生通透、敞亮、新颖别致的康居产品。