|
||||
经历了2006年的宏观调控,在2007年的天津房地产市场上,人们似乎对90平方米以下的小户型增添了更多的期待,同时也对大户型的未来抱有诸多的不确定。对于受到限制的大户型来说,2007年,它会有什么变数?该扮演什么样的角色?而在未来的房产市场上,它又该如何找到自己的位置?
中心区域大户型需求旺盛
在天津房产市场上,由于受到“90㎡·70% ”政策的影响,很多人都将大户型锁定为未来的稀缺产品,因此,在新政推出后,人们在极力拥护并关注小户型的同时,也在密切注视着大户型的走势和发展。
王先生一直都在关注大户型,希望在中心区域购置一套150平方米以上的、能够同时满足三代人一起居住的大户型,而面对新政后变幻莫测的住宅市场,王先生有些迟疑,究竟什么才叫大户型?什么样的大户型才适合他?目前,天津大户型的市场需求如何,价格如何?而未来又将有多大的升值潜力?虽然王先生只是一名普通的购房者,但出于对市场行情的诸多不确定和诸多猜测,使他对大户型产品多了几分谨慎。
目前天津房地产市场一些重点大户型项目主要集中在市内六区,如犀地、同方瞰和平、爱家·星河国际、海河大道、金领·国际、红城、海逸常州、卡梅尔等,其中犀地和同方瞰和平为中心城区典型的大户型项目。
犀地项目位于和平区五大道旁,总占地约6.06万平方米,总建筑面积约21万平方米,其中住宅约18万平方米,商业约3万平方米。项目以生态健康的人居理念为本,致力打造天津顶级新生代豪宅,并以标志性高科技配置为豪宅树立新的标准,致力于成为和平区乃至天津的全新人居样板社区。作为天津市和平区稀缺高端大盘,犀地将要打造成为天津城市高端公寓的旗帜和标杆。
同方瞰和平位于天津市市中心最繁华地段——和平区福安大街与河北路交口,总建筑面积达到18万平方米,集住宅及商业于一体的高层花园式公寓。同方瞰和平致力于对产品品质的研究,将舒适度和功能性同时提供给业主,而住宅建筑密度19.2%,它将更多的面积留给了万余平方米的园林景观。
对于天津大户型的需求,各界人士纷纷表示出了他们各自的观点,认为中心区域的大户型需求会更加旺盛。中原地产(天津)投资顾问部主管王超表示,从大户型的供应来看,主要以区域划分明显,相比较而言,中心城区主要供应大户型住宅,而近郊区域多为中小户型。因为,对于能够在中心城区购房的人来说,多为经济实力较雄厚的中年人士,他们对住宅讲求很高的舒适度,对地段、生活配套等各项设施要求完善,而市中心的大户型恰恰就能满足。所以,像和平、南开、河西区中心区域的大户型的销售量都比较大。另外,滨海新区、塘沽中心区的大户型也有较大供应,其中滨海新区就是一个高档住宅区,对大户型的依赖较为强烈。
天津世贸置业有限公司执行董事张秀燕也对记者表示,目前天津大户型的需求较大,从购房人群上看,主要有两种,一是改善型人群,追求较高的居住舒适度;另一个是功能需求。随着”80后“一代的成家立业,他们的独立性和自理能力都会相对稍差一些,加之现在两代人的亲情越加浓烈,拥有一个和谐的家庭气氛是”80后“一代热切的盼望,而能够满足这种居住需求的还是大户型。而从区域上看,中心区域的大户型会更受欢迎。因为中心区域的楼盘,无论从公共配套还是医疗、教育,都能全面地满足居住者。
在和平区选购大户型的刘小姐告诉记者,之所以会考虑在此买房,除了生活上的便利外,给孩子选择一所好的学校和方便老人就医也是她的初衷。“虽然市区大户型的房价相比于其他区域要高很多,但市区不可复制的生活配套、交通和环境是任何一个区域都无法比拟的,非常适合三代人同住,并能从各个方面来满足三代人的不同需求。”刘小姐说。
高品质大户型受购房者热捧
就在市场上不断涌现大户型的同时,很多购房者都对“大户型”的概念感觉模糊,为此,记者采访到了业内专家,他们对此表示出了各自的观点。王超认为,所谓大户型就是要能同时满足两个条件,首先是与中小户型相比,有明显的舒适度;其次就是在同类户型中,比较哪个户型的面积更大。
天津宇轩顾问有限公司研发副总王淑霞表示,根据城市面积的配比,140平方米以上的可以称为大户型,当然别墅不能算在内。另外,大户型还要能同时体现功能性和舒适性。
合富辉煌天津分公司市场及项目前期研究部许福恺给记者从三个方面给出了界定:一、可以从单套户型面积大小来界定;二、可以从售价来界定,比如单价高、档次高的豪宅;三、从占地面积、容积率来界定,占地面积大、容积率低的低密度住宅。而一般来说,最容易操作的是第一种标准,也就是从单套住房面积的大小来界定。
据了解,2006年7月1日天津市国土房管局颁布的《新普通住房标准》中规定住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0),单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米),并且交易成交价格符合一定条件的交易住房属于普通住房,享受转让契税的优惠政策。这一规定为我们界定商品住宅大户型面积提供了依据。也就是说,我们天津市场的大户型可以界定为大于建筑面积144平方米/套的住房。
虽然大户型的定义是以面积大小为主要衡量标准,但随着“90㎡·70% ”政策的逐渐显现,大户型将不再以“大”取胜,同时,大户型也将面临更多的挑战。
张秀燕认为,随着新政效力的逐渐显现,大户型从经济型转化成为特定人群设计的大户型,对于开发商来说是有一定挑战的,因为这要求开发商从户型、品质等各个方面都要有较高的标准,来满足购房者的不同需求。
王淑霞也表示,由于目前大户型产品同质化现象较为突出。同样面积大小相近的两个大户型项目,都是单纯性地以面积大为主打,没有充分考虑到产品更多的功能需求和不同产品的个性与内涵,趋同化严重。对此,开发商应从一个项目的文化、品质、内涵等方面深入挖掘,找出与众不同的个性化的东西。同时开发商还要从规划上,包括空间尺度、开间、通风、采光方面做好合理的设计同样会吸引更多的客户。因为购买大户型的客户不会过多地考虑价格因素,而是会更多考虑产品的性价比,因此,大户型不缺乏市场,关键是产品本身的品质。
记者从市场上了解到,品质高的大户型一直都受到市场的认可与欢迎。在犀地项目的销售现场,购房者和咨询者络绎不绝。记者现场采访到了一位购房者周先生,他对记者表示,看中犀地项目除了它拥有绝佳的地段外,周边的配套以及项目的户型、设计、绿化、建筑外立面等,都称得上是一个高品质的住宅项目,因此,他毅然决定购买了一套190平方米的大户型。根据宇轩顾问统计,犀地项目于2005年年底开盘,主打第五代住宅口号,宣扬超前的居住理念。目前共推出近900套住宅,已售近500套住宅,推出楼座销售率达52%。
而同样坐落于和平区的同方瞰和平项目,宇轩统计,项目推出600多套住宅,已售500多套,所推楼座销售率达80%。充分显现了高品质大户型项目的独特魅力。
据张秀燕介绍,同方瞰和平三期是2007年5月19日正式开盘,开盘当日就售出80套,三天之内就突破100套大关。而且在开盘当日夜里,几十个人前来排队,只为在开盘时能选到中意的房子。在购买人群中,有近一半的购房者都是在津生活的外地人,他们都为自己在津创业、拥有稳定事业和生活的高档人群。
同时业内人士指出,真正高品质的大户型项目还是有很大市场的,同为真正的高档人群,他们都愿意选择环境好、配套齐全的氛围,于是虽然很多小户型楼盘中带着大户型项目,但这些项目由于定位的问题难以吸引到真正的高档次买家,所以这些楼盘的大户型的销量普遍低于小户型。而高品质的大户型项目由于定位于高档人群,很容易吸引真正的大客户,所以销售相对较好。
未来利好破解大户型困境
虽然目前市场上,高品质大户型项目处于不错的销售阶段,但从整个市场上来看,目前大户型的需求仍然供大于求,势必要经历几年的消化期,市场才能逐渐成熟,大户型才有可能达到供需两旺的局面。
宇轩研究部分析认为,一定的市场原因造成了现今大户型市场供大于求的局面,而市场上的存量足以支撑市场的需求,在一段时期内政策造成大户型稀缺的优势不会得到体现。但从长远来看,这种状态将随着“90㎡·70% ”新政的深入执行而有所转变。新政限制了大户型的供给,使得大户型市场逐渐由需方市场向供方市场倾斜,在未来一段时间内,天津大户型市场将出现供需平衡的状态。
南开大学经济学博士刘玉录对记者表示,目前天津市场上的大户型需求基本平衡,不存在稀缺现象。同时他还说,据天津市房管局统计的数据显示,今年5月份上半个月,市内六区(除和平区)成交的住宅户型面积平均为120平方米,有33套的户型面积都在280平方米;而按照全市统计,只5月上旬,售出的平均户型面积为112平方米。
因此,从天津5月份上半个月的住宅交易量上看,大户型仍然居多,同时可以判断,目前市场上的大户型仍是处在消化中,所以目前尚不能说它是稀缺产品。但在未来,由于受到别墅土地禁止开发政策的影响,未来大户型倒是可以代替别墅,来满足人们的需求,所以未来市场还是比较乐观,但还是需要2~3年的消化期,同时还要看市场的情况以及土地的供应情况而定。
对于目前大户型居多,市场供大于求的现状,王淑霞分析,从需求上看,大户型由于总房款高,本身就有销售压力,所以购买比例相对于小户型来说比较小。但随着新政的实行,市场上小户型产品越来越多,这就给大户型造成了稀缺的局面,在大户型面临机遇的同时,更要加强产品的细节把握。而未来,大户型的需求会随着新政效力的显现和人们对居住要求的提高而会越加旺盛,并会面临更多的机遇和挑战。
王超也对记者表示,新政后,在大户型的供应面临阻碍的同时,需求也会受到一定阻碍。原因主要是随着天津房价的不断提升,总房款也在不断提高,在一定程度上,认可度会下降,从而影响大户型的消化。但随着“90㎡·70% ”政策的实施,未来大户型也会向紧俏方向发展。同时,随着很多北京等华北地区在津购房者的增多,给天津大户型带来了很大的发展机遇。同时他还表示,未来大户型的趋势则会朝着两方面发展,一是面积较小的大户型会成为主力,例如120平方米的两居室;二是“一拖二”式的大户型将会更紧俏,就是在一梯四户中,其中两户可以改成一个大户型。
面对未来大户型的发展机遇,张秀燕也认为,随着外地人进津数量的增加,以及天津滨海地区的发展势头,天津大户型的需求还是很大的。而同时,新政也将会给大户型带来更大的机遇和挑战。
而从合富辉煌提供的数据显示,当前天津市区在售高档楼盘户型区间主要集中在150到200平方米之间。这种户型面积水平在全国一线城市中是相当低的。北京很多高端楼盘的二室户型设计成200平方米/套以上。这在当前的天津房地产市场是很难想象的,但是如河北区海河大道、南开区浩天天娇园和河西区海逸长洲在售的少量豪宅级公寓都在300平方米/套以上,销售形势还是非常不错的。
同时,许福恺也对记者说,随着天津的北方经济中心的战略地位不断凸现,天津经济发展空间不可限量。一批新兴的有品味的实力阶层正在悄然形成,而且他们能够非常敏感地意识到天津楼市与外地市场的暂时性落差和某些优质物业的巨大的升值空间。