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作为塘沽区近一年来供给量最大的板块,上北楼市的火热吸引着越来越多人的注意。贻成尚北的低价入市和盛星东海岸的年内开盘都会给本已火爆的局面再添一把柴。由于地处滨海新区得天独厚地理位置的生态区域,上北已经成为众多开发商必争之地。
竞争趋白热化
据联合地产数据显示,上北区域集中了大量的开发用地,总建筑面积达到250万平方米,在目前亮相的项目中,后期开发的额度将达到150万平方米以上,从容积率、产品形式上来看,各项目较为雷同,基本以普通商品房供给为主,市场直面竞争不可回避。2006年该区域的整体供给量为38万平方米左右,2007年初步预计供给量将增加15万—24万平方米,供给增量为40%—63%,增幅较大。
2005年11月水域未来城开盘至今,上北地区的总消化量约为25万平方米,此消化量约占塘沽区同期主力在售项目消化量的15%—25%。2006年塘沽成交新建商品房131.72平方米,按照塘沽年销售量120万—150万平方米左右的市场均势计算,该区域每年基本能够消化18万—27万平方米的住宅,该区域同样受到滨海新区商品房供给剧增的影响,供大于求的矛盾会更加突出,激烈的市场竞争已经在所难免。
三优势促价格攀升
水域未来城是上北的第一个规模小区,2005年底开盘时的价格是4000多元/平方米。仅一年时间,随着融科心贻湾(查看地图)等其他项目共同上市的拉升作用,上北地区的价格在去年底已经“疯狂”蹿升至5000元/平方米。一年时间每平方米暴涨1000元,涨幅接近25%,涨幅超过塘沽老城区、新港、海河南岸板块和开发区板块,成为了滨海新区核心区最炙手可热的区域。
南开大学经济学教授刘玉录说,这样的快速增长使我们有信心认为,滨海新区房地产黄金发展时期要保持10—15年。去年由于调控作用,有一部分需求挤压到塘沽,尤其是上北,受挤压效应作用明显,所以上北地区的价格就上来了。
由于是上北板块的先驱者,水域未来城在价格上也一直扮演“领跑者”的角色。今年6月份在经历了一次价格上调之后,该盘的价格已经比同区域的其他楼盘每平方米高出400多元。据天津富铭置业有限公司销售总监刘建志介绍,水域未来城目前18层住宅的均价为5800元/平方米,9层住宅的均价近6300元/平方米,整体的均价保持在6000元左右/平方米。
水域未来城已经成为上北板块第一个均价达到6000元/平方米大关的楼盘。据相关统计机构的数据显示,融科心贻湾今年1月份的销售均价为5133元/平方米,2月份为5192元,3月份为5234元/平方米,6月份达到5410元/平方米,价格上升趋势明显。业内人士分析认为,随着水域未来城的价格上涨,心贻湾短期内也有跟随涨价的可能。
对于上北区域房屋价格的快速上涨,刘玉录认为主要是因为上北地区有三个优势。第一是上北地区在规划区域当中,居于老城末尾、新城开始的地方,属于集合中心,发展有很大的弹性;第二是这个地方城市资源密集,在规划和土地上有优势。往西往北都是非建筑区,还要建成塘沽新的城区;第三是上北地区处在开发区东区、西区、塘沽海洋高新技术开发区和塘沽老城区域中间,属于综合性区域,具有支持升值的多种因素。
各盘价格策略不同
今年6月,贻成尚北以5000元/平方米左右的均价强力入市,保持了开发商快速销售、迅速回笼资金的一贯销售策略。开盘当月,贻成尚北毫无悬念地成为了上北乃至整个滨海新区的销售冠军。
就在贻成尚北热销的同时,水域未来城逆市而上,突然对价格进行了上调,让业内颇感意外。与水域未来城突然上涨的价格策略不同,融科心贻湾的价格一直小幅上涨,给人的感觉并不明显,但是通过1月份和6月份的对比发现,半年时间该盘每平方米上涨了300元。
据记者了解,预计于9月份开盘的盛星东海岸均价将在5000元/平方米左右,明显低于周边融科和广厦的项目。该盘入市之后,上北板块的竞争将更趋于白热化。因为各楼盘之间较为悬殊的价格,所以性价比将会成为置业者选择住房的最主要依据。