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教育与地产存在着相当密切的关系。保证区域的可持续发展的市政配套规划便显得极为重要。与此同时,业内人士认为,房地产竞争的同时也带来了教育竞争和教育地产的潜在问题。
据了解,在这些家长中有不少和黄爷爷一样,为了一个名额而花巨款在此购房。解决孩子上学问题,成为很多家长买房的原因,由此,教育地产成为买房人追捧的对象。
目前,天津市教育地产实际情况如何?教育与地产的结合能否做到双赢?这种结合是否存在潜在的问题?
教育地产引发楼市新热点从上面所述中,不难看出买房人已经将教育环境作为衡量一个楼盘好坏的基本条件。在形势一片大好下,开发商和投资者乐开怀。作为购房者,因为爱子心切,全然不顾地拿出更多的积蓄投入到这样的学校周边项目的投资中去。
“项目三期开盘第一天即卖了80套,三天累计成交100套。”2007年5月同方瞰和平三期正式开盘,该项目坐落于天津市中心区域,附近还有不少重点学校,所以该项目从一期到三期始终保持着不错的销售成绩。
“项目的销售价格已经从一期的7500涨到了目前的9800元。”据该项目开发商天津世贸置业发展有限公司执行董事张秀燕介绍,2010年,该项目将在其对面,建成一个模范小学和模范幼儿园。
据市教委小教科的工作人员介绍,今年4月25日,市教委下发了《2007年天津市小学招生工作意见》,更加明确规定,适龄儿童户籍的户主必须是父母或祖父母、外祖父母。
该措施的实施虽然减少了因择校费带来的弊端,但是,在不能择校的基础上,重点学校附近的楼盘成为抢手,而和平区的项目更会吸引众多家长购房。
教育+地产俨然成了楼市新卖点。但对于这样的现象,有不少专家提出了自己的看法,并有不少人对此表示了担忧。
“选择华厦国际公寓,实现耀华中学、上海道小学入学梦想……”收音机传来一则广告。类似以名校做楼盘宣传的广告每天充斥着各种大小媒体。在这种宣传下,大多数人认为,只要是楼盘附近有学校或者与教育相关的设施,就是教育地产。浙江大学房地产研究中心中心主任贾生华对教育地产有自己独特的理论。他认为,目前,有着敏锐长远市场目光的开发商已意识到教育地产的重要性,开始主动地承担邻里特征和区位特征的建造,走在了市场的前端,追求住房服务品质。
教育配套成为居住的必须条件之一,是住房服务不可或缺的一项。贾生华认为,并不是所有具备教育配套设施的地产就是教育地产,只有教育服务功能十分突出、超越了地产其他功能并使教育服务成为项目的优势和亮点的地产才能称之为教育地产。
真正的教育地产是指,在楼盘达到一定规模后,发展商按规划投资兴建学校,所以只有具备一定规模和实力的地产项目才有机会涉足教育地产。而是否邻近名校并非是教育地产衡量的唯一标准。
教育地产,从概念上来讲,符合了开发商和业主的需求。对发展商来说,在楼盘硬件越来越同质化的今天,教育概念增加了楼盘卖点,有助于销售、增加利润;对于业主来说,可以满足子女入学问题。
由此可见,教育和地产的结合,从本质上说是一件双赢的事情,作为一个新的卖点,也是开发商发展到一定实力追求服务品质的一种体现。
三大问题拷问教育地产“共赢”模式面对商机,不少精明的开发商打出了教育地产的旗帜。“用教育规划孩子的一生”,“用抓教育来抓住孩子的锦绣前程”,“选择距名校近的地方购买住宅”众多广告不绝于耳。
在名校的帮助,地产商有了不错的销售业绩。而在名校需要扩张的同时,开发商为了提升与竞争伙伴的优势,使所开发产品更具有竞争力,需要为小区建设学校,使其产品功能更加完善,吸引力更大。而良好的教育品牌不但能提高附加值,又能增加小区的人文色彩,更重要的是满足了置业者的真实需求。由此,房地产企业恰好可以向学校伸出援手。
名校与名盘联姻,看似郎才女貌有众多好处,但其并非就是完美无缺的。可以看出,真正成功的教育地产绝不仅是概念上的炒作,而是把教育投资纳入到了企业发展的长远规划之中。
但是,随着越来越多的项目有了自己的社区学校,各种问题也开始显露。首先,虽然目前整体的学位数量和求学人数呈现供不应求的状态,但是不同片区情况有所不同。发展商盲目建校,有可能会为日后埋下隐患。
配套学校产权不清目前楼盘与名校“联姻”的形式多样:公办民助、民办公助、国有民办、国有民营及国有民办公助等。而其中最主要的方式则是由开发商出资建校,提供教学所需的设备设施,学校只用提供教师队伍,学校的收入靠招生、教学所得。
所以,学校不同于其他配套,它需要有长期稳定的生源作为后盾。当楼盘开发期过去之后,如何保证生源就成为一个重要问题。发展商建学校在很大程度上是为了促进楼盘销售,楼盘卖完了学校的后期经营主要还是依靠办学机构和学校本身。所以,教育地产的开发要依靠政府部门、社会力量、办学机构多方面力量的协调与制衡,一方出现问题,教育地产就会走入误区。
而在实际执行中,产权问题就成了难解症结:很多开发商为了达到名校的要求,学校用地大大超过规划规模,从而占用到商品房用地;投入资金也大大超过政府规定的配套学校标准。也就是说,建成学校包括国有资产部分、配套部分,也包括开发商额外投入的民有资产部分,权属难以分清。
一个小区的教育,涉及多方面的利益关系,很难避免发生问题。开发商建设教育配套设施,这是国家政策规定的,但按照规定,他们只能将配套设施交给教委,这就意味着,他们主动选择名校进入小区的愿望可能不符合教委的要求。
另外,根据现有规定,教委对小区的教育设施拥有支配权,并且有权决定进入小区的学校,但是,选定的学校能否符合小区购房者的定位有一定难度,尤其是期房项目,需要开发商与教委提前沟通。所以,教育地产需要有实力的大企业经过长期规划才能做到为业主提供优质的服务。
与重点校做邻居并不保证未来就学很多买房人选择购买重点学校附近的楼盘,主要原因是为了孩子日后可以在该片区内上学。但是,实际情况并非如此,不少楼盘尽管距离重点小学很近,但并不属于该重点小学片区内的生源。
而开发商在销售期间,只会强调该项目所在位置临近哪些重点学校,给买房人一种错觉该楼盘就是属于该小学片区,其实,该楼盘未来适龄儿童孩子将规划成哪个片区入学,开发商也说不清楚。
除此之外,还有一些楼盘与名校“联姻”,不过是政府将办学成本转移到了开发商和其他联办者身上,业主在没有享受到优质教育配套已经要为其承受高额的费用,而引进的名校首先成为了高收费的“贵族学校”。
据了解,这样的学校,学生的入学费用远比一般学校高,每年每人从几千元到几万元不等,有的学校还要一次性收取每人几万元的捐资助学费。当然,这也是学校要维持正常运作的不得已之举。如果学校迫于业主压力,对业主子女按照公办学校收费标准招收,学校的正常运转势将捉襟见肘。
由此可见,业主的低标准收费期望,与小区配套学校按投入成本高价收费的实际相互矛盾很难协调。
社区生源及资金危机客观地讲,尽管有一些开发商是真正想办教育,为新建小区业主子女接受优质教育着想,但事实上,大多开发商引进“名校”的目的,就是为了热销其新开发的楼盘,一旦开发商楼盘卖光走人,本来没有多少投入的外地“名校”也极有可能抽身而走,社区学校的经营前景也会因此而受到影响。
这里比较突出的表现为,经济实力较弱的开发商难以引来“名校”,看到建校无利可图,干脆以种种理由,只建楼盘不建学校。另外,一个楼盘的销售周期是可以用时间来计算,子女就学的数量也可以量化,一旦这些业主的子女都毕业了,学校的生源就成了问题,继而学校的正常运营就成了一个摆在校方及发展商面前的严峻问题。
生源不能保证的前提下,将不能保证优质的师资力量,这样就会违背买房人购买教育地产的初衷,失去本应有的意义。有关专家指出,由于教育周期长,有些问题可能现在还难以觉察,而一旦危机暴露,将很难控制。因此,如果发展商要选择名校合作,不应简单地交出配套的学校设施,还应针对小区的定位、小区孩子的培养进行定位,与校方共同研究讨论。
教育地产有待进一步升级在购房者追捧教育地产的同时,这些问题也不得不被谨慎审视。现实状况是市区迅速扩容、越来越多新建房地产项目开始远离传统居住区,可以在市区重点学校附近购房的消费者只是少数。因此,如何在非传统居住区将地产与教育有机结合在一起,成为业内外急盼解决的问题。
天津世贸置业发展有限公司执行董事张秀燕认为,虽然目前好学校周边的楼盘吵得很热,价格一再攀升,但在未来两三年后,这种现象也许会随着学校之间的均衡调整而变得淡化,那时,因教育而选择项目的这种观念就会削弱。
“在国外,社区是以学区划分的,而不是以商业或建筑面积规划的,可见教育资源规划的重要性。在我国,从地产项目竞相扎堆于名校周边,尽快转到将名校引入社区,是个大的趋势。这需要地产商和学校方面的密切配合,协调发展。”业内专家南开大学经济学博士刘玉录在接受媒体记者采访时曾表示,未来发展趋势将是非传统居住区教育配套。
据了解,本市这方面已经有所尝试,梅江南居住区引进了南开翔宇学校,就是用于解决梅江南地区居民子女入学的要求。除此之外,大教育概念开始风行。教育地产发展到今天,已超越了中小学教育这个简单的模式,教育涵盖的范畴是相当广泛的,除了学校教育外,还包括家庭教育、成人继续教育等。这里包括,老人会所、俱乐部、社区图书馆等,为社区居民提供了从幼儿到老人全方位的教育体系,可是说是教育地产的升级版。
市内六区重点学校周边项目汇总
项目名称 户型 开盘价格 当前价格 周边名校
金茂现场2-3居91-126 9500 9500二南开、南开小学
犀地2-3居126-190 11000 11000和平实验小学、鲲鹏小学、岳阳道小学、昆明路小学、耀华中学、一中、上海道小学、实验中学
赛顿中心3-4居198-255 9600 12000鲲鹏小学
吉利经典1-3居60-160 12000 12000鲲鹏小学、岳阳道小学、耀华中学、一中、新华中学、实验中学
阁莱美2-3居70-120待定8800鞍山道小学、中心小学、二南开
华厦国际公寓2-4居130-200 12000 12000耀华中学、上海道小学、新华中学
富力城3居140-180 7650 9500二南开、中营小学、南开中学
天津壹街区2-4居90-140 9000 9000二南开、中营小学、南开中学
五一阳光2-4居103-169 6150 7300河西中心小学、实验中学、翔宇中学
弘泽印象1-4居80-200待定待定河西中心小学
华厦津典3居170-280 6500 7800河西中心小学
水岸江南2居66-88待定7800河西中心小学、翔宇中学
梅江湾2-5居100-300 7500 9000河西中心小学、翔宇中学
海天尚景2-3居110-260 8200 9000上海道小学、新华中学
宝龙湾佳园2-3居106-170 6400 7000五马路小学
尚层名筑2-3居110-170 7000 8000五马路小学
万科金色家园2-3居100-117 7250 8300南开小学
上城豪苑1-4居50-226 10000 10000中营小学、南开中学
中央恋城2-3居80-120待定8000南开中学
海河新天地1-4居79-210 7200 8000河东实验小学
非常公馆1居50-80 7000 8000河东实验小学
别馆公寓1-2居50-90 7000 7500河东实验小学、河东七中
都市亮点1-3居66-140 5630 6900大桥道小学
阳光星期8 2-4居120-163 4400 6700津华中学(102)、河东七中
海河金湾公寓1-3居50-164待定7300河北实验小学、河北二中
泰达北斗星城3居140 5700 6800昆纬路第一小学、河北二中
金品家园3居125-140 4500 5500河北铁一小、育英里小学、河北二中
爱家星河国际2-4居97-168 6500 7500河北二中
万通上游国际1-4居61-150 7600 8100红桥三中
金领国际2-3居99-170 7500 7800红桥三中