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2007年6月初,经天津市政府批准,天津市建委、天津市发改委、人民银行天津分行、天津市国土房管局等八部门联合发布的《关于规范天津房地产市场外资准入和管理的意见》[(2007)035号]文件正式浮出水面。此举意味着,今后进入天津房地产市场的境外资金将受到更加严格的控制。文件出台的目的在于,利用政策调控让以往通过收购整体物业后迅速出手而获利的外资投机者,今后在天津举步维艰。
但政策是否能够有效调控外资、促进天津本地房地产市场良性发展,很多人在拭目以待。
“35号文”限制外资再出重拳
酝酿多时的天津“限制外资细则”终于在“50号文”颁发不久后浮出水面。这份《关于规范天津房地产市场外资准入和管理的意见》[(2007)035号](以下简称津35号文)的限外文件已于近日通过天津市政府的审批,获批之后将立即开始实施。日前,这条消息已被天津市政府副秘书长陈宗胜证实。
相对于国家商务部和外汇管理局发布的“50号文,天津地方出台的“津35号文”中做出的规定和限制更加严格和注重细节。例如,“津35号文”其内容中明确表示,境外机构和个人在天津市投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。
此外,“津35号文”还规定外商在天津市投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。对于投资总额低于1000万美元的机构,其注册资本金仍按现行规定执行。
对于天津市范围内的在建房地产项目,境外投资者如想进行收购必须由发展改革、商务部门会同建设、国土房管部门严格审查项目转让条件,在确认转让项目与条件符合规定后,才能按照相关规定完成后期操作。
在新出台的“津35号文”中,有一点很值得人注意。在境外投资者通过股权转让或其他方式并购天津内资房地产企业,或收购合资企业中方股权的交易中,“津35号文”不仅要求外方按规定妥善处理职工安置、银行债务等问题,还着重指出必须一次性以自有资金支付全部转让金。
此外,“津35号文”还引入信用准入制度,对有不良记录的境外投资者,不允许其在天津进行上述活动。通过“津35号文”,人们可以发现文件的出台者在向外资传递一个信息,即包括港资在内的外资,在住宅、商业各个房地产领域,以快进快出方式进行的收购整宗物业后出售的行为或许将成为历史。
政策严控难挡海外资金入市
虽然国家相关部委和各地政府多次出重拳规范在房地产领域的外资运作,但面对中国房地产这座喷发的金矿,海外资金已经抑制不住淘金的热切欲望。面对政策调控,海外资金在房地产市场仍未偃旗息鼓。其间不乏大宗海外资金进入在国内市场继续攻城略地。
为寻求突破,摩根士丹利、花旗、美林、麦格理,这些活跃在内地的海外基金纷纷寻求变术。此外,一些海外私募股权公司也开始将注意力,由北京、上海、广州一线城市转移到天津等发展空间相对较大的二、三线城市。
“津35号文”出台前,来自美国的一家中型私募基金机构——普凯基金与天津永泰红磡集团签约,投资2亿元与永泰红磡合作开发天津的一个中低档住宅项目。普凯和永泰红磡各占49% 、51%股权。实际上这家进入中国市场已经四年的私募基金,也只不是众多海外资金涉足内地和天津房地产市场中众多案例的一个缩影。
随着天津市经济快速发展、滨海新区开发开放步伐加快和房地产市场成熟度、开放度显著提高,从而吸引大量外埠、境外资金进入天津房地产市场,据统计,2000年,外地、境外开发企业投资仅占全市房地产总投资量的5%,到2006年,上升至38%,今年预计将达到39%至40%。
统计数字显示,截至目前,在津注册的外地、境外开发企业达到224家,其中外资企业88家中,港资企业48家,占54%。和记黄埔、嘉里集团、新世界(19.91,0.88,4.62%)、恒隆地产、信德集团、新加坡仁恒集团等知名地产集团在津投资总额达到200亿元,占到了本市今年全年投资总额近一半。
在这些投资当中,有相当一部分为外资独立开发项目或与内资合作共同开发,而收购在建项目的交易,也多偏重于收购烂尾楼等停建工程。
分析认为,外埠和境外投资天津房地产市场的持续升温、特别近两年的大幅度升温,重要的因素是天津滨海新区开发开放纳入了国家发展战略,从而吸引了海内外投资商的普遍关注,纷纷看好天津将成为我国继珠三角、长三角之后的新的经济增长点。去年,滨海新区房地产开发实现投资77亿元,同比增长37%,高于全市同期房地产开发投资平均增长水平14.2个百分点。2006年全市新成立开发企业共取得94个开发项目,其中滨海新区占34个,开发面积占总规划面积的53%。滨海新区已经形成本市房地产投资新热点。
抑制投机泡沫仍留期待
就在传出“津35号文”出台消息的同时,6月7日,天津滨海新区举办了旨在吸引与促进外资进入内地市场的“私募股权基金大会”。在这个面向多行业融资的大会上,仍然可以看到不少专注于地产领域的海外基金身影。
在会上,荷兰金融公司沈瑞康短短5分钟内接连洽谈了3家房地产公司负责人,谈话内容或是对项目进行融资,或是机构间的深度合作。据沈瑞康称,在一天会议时间内,就有约20多家房地产企业商谈投资事宜,其中天津本地的开发商占三分之一。但是,这些原本有机会成为“合同”的投资都有可能因为天津此次限外令而受阻。当得知“津35号文”出台的消息时,很多与会人员都深感非常意外,并表示将密切关注该政策的走向。
在“私募股权基金大会”现场,绝大多数房地产企业和投资机构对“津35号文”的出台均表示并不知情。曾有某新加坡房产集团下属公司高层表示,对“细则在此时出台感到很纳闷”。
“目前天津市场上高端项目的消化以港资、外籍华侨购房者居多,天津细则势必影响到高端项目的销售。”该高层表示,这种影响也将延伸至投资机构对房地产项目的收购策略。“对以股权合作等方式参与开发的外资企业影响不大,但对以收购物业见长的投行来说会产生一定影响。”
值得注意是,彭博社曾报道,中国商务部外国投资管理司副司长林哲莹在接受媒体采访时称,新出台的外资管理措施将详细界定可购国内房地产的外资类型,其目的在于调节大量海外资金流入房地产市场的现状,抑制投机行为。
据了解,目前外资进驻中国境内投资主要有三种方式:第一是直接购买收益性地产的现成产品或半成品,采用此类操作方式的外资多是各类基金。第二是购买土地进行直接开发。如新加坡的仁恒在海河沿岸的项目、吉宝集团下属惠生置业在汉沽的海滨高尔夫庄园等。第三是通过购买境内企业或是境内企业开发的项目的股权,间接进行投资。
第一太平戴维斯天津分公司总经理朱天博曾经在接收媒体采访时表示,目前进入天津房产市场的外资,相对而言多是拥有深厚资金背景的大型投资资金,其更偏重投资的稳定性与长期回报性,在选择投资方式上更多考虑与境内企业合作开发。
与此观点类似的是,目前在天津运作的众多房地产代理、中介机构,和专业研究机构,单纯的资金操作、市场投机行为在本地并不多见,目前的外资趋势更多的是偏向双方长期的、多方面的房产与物业合作。“津35号文”的出台对外资在天津房地产市场的运作不会造成太大影响。
“津35号文”出台以成事实,其是否会影响海外资金对天津地产市场的投资,是否真如政策预期的一样遏制房产投机行为,其关键在于政策执行细节。对于结果,或许房地产业者所能做的更多是拭目以待。