|
||||
一张张强拆通告,一辆辆大型铲车,一声声隆隆的爆破声……这次,济南市政府是动真格的了!这一切,源于建设部6月18日关于“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”的风险提示。人们不仅要问:“小产权房”今后将何去何从?
“小产权房”:已经长大的“私生子”“小产权房”在各地以旧村改造的名义存在已久,走到今天已呈难以遏制之势。就连济南为节水保泉制订的“南控”规划,也难以控制一些违规房地产项目在南部山区的任意开发。
位于济南城区西南部的兴平小区就是一处典型的违规旧村改造楼盘。这处楼盘由白马山办事处井家沟村开发,共有7栋6层的楼房,房型面积98平方米至200平方米不等。今年65岁的苏寿鹤2002年以14万元购得一处160平方米的房子,并已入住多年。
“当初在省体育馆的房产展销会上,销售人员胡吹,说入住后有活动设施。可直到现在也没看到,院内草坪内杂草丛生。”苏寿鹤话语中充满着埋怨。最让他感到不方便的是,自从县西巷拆迁过来后,因没有房产证落不了户口,孙子在附近上学的事一直解决不了。
记者看到,就在兴平小区南北两侧,又建起几座住宅楼。但由于最近济南市集中整治违规旧村改造房声势较大,这些“野楼盘”暂时处于停工状态。据了解,附近村居几乎村村都有这样的旧村改造项目,但本村居民多数仍住在自家小院里。和苏寿鹤一样,许多购买这种“小产权房”的人只是贪图房价便宜。按当时商品房价格,周边房价在2000元-3000元/平方米,而这种无正式产权的房子价格只有900多元/平方米。
在实施拆除风暴之前,济南市内5区和高新区有145个村居正在实施违法旧村(居)改造,已建成住宅面积约700万平方米,还有约300万平方米开工在建。
山东大学经济学院副院长李铁岗认为,“小产权房”虽然满足了部分低收入群体的住房问题,但它扰乱了正常的房地产、土地市场秩序,造成了政府土地资源收益的流失。
“小产权房”热销原因多尽管国家房地产调控措施从未手软,但全国的房价还是一路高歌。打着旧村改造旗号的“小产权房”以其低廉的价格,在高房价中求得了一席生存之地。
山东鲁建房地产开发总公司董事长张玉兴说,在当前高房价背景下,“小产权房”的低价位对急于拥有自己住房的购房人来说是很大的诱惑。城市低收入群体买不起高价房,“小产权房”就是他们心目中的经济适用房。
据了解,目前济南市没有开发真正意义上的经济适用房,有的只是拆迁安置房。安置房价格在2300元-2400元/平方米,而村改房只有1200元-1600元/平方米。业内人士说,小产权房的价格其实就是商品房售价减去开发商暴利和职权部门所获得的利润之后的真实价格。
已开发建设多个旧村改造项目的济南建筑商滕可晶说,现在正规楼盘开发手续烦琐、时间漫长。而旧村改造项目手续简便,建设周期较短,资金回笼相对较快。
目前,一些较为明智的开发商在选择做旧村改造项目时,还是考虑到了是否符合城市的整体规划布局。而眼下,被政府严令强行予以拆除的,主要是一些严重违反城市规划的“野楼盘”。
城市高房价也带动了城郊农村土地开发热潮。部分村干部以新农村建设为名,通过旧村改造来增加村级收入来源。但由于当前一些农村财务混乱,加重了部分农村干群之间的矛盾,在违法旧村改造过程中,土地使用者、建筑商存在很大套利现象。
“私生子”落户考验政府智慧面对大量的旧村改造房,搞一刀切显然不是办法。一些专家及开发商、购房人普遍建议对旧村改造房予以合法化处理。李铁岗说,“小产权房”就像非法生育的孩子,已经出生了,总不能一下子掐死。合理的办法是补交罚款,给予落户。同时,政府要为城市低收入群众提供更多的质优价廉的经济适用房和廉租住房。
“许多村改房是由于政府政策不连续造成的,硬拆不是办法。一拆了之,劳民伤财。开发商压力大,政府压力也大。有的人已购买入住多年,一下子拆除掉他们住哪里,会带来不稳定因素!开发商资金链一断,谁来给建筑农民工补发工资?”后龙窝村一位村干部的一番牢骚话很具代表性。
李铁岗认为,“小产权房”的大量出现是由于各种制度漏洞缺陷,规划审批不严造成的,同时监管部门和购房人都有责任。今后要解决“小产权房”必须有一套严格的制度、规则,该拆的要拆,该罚的要罚,使不再出现新的“小产权房”。但在合法化过程中,要进行分类处置。有开发商说,仅补交城市配套费一项,济南市就可增加收益上百亿元,可以改造大量棚户区。
南京市国土局副局长丁和庚告诉记者,南京市2006年专门成立了清理集体土地建房小组,目前,全市范围内已经停止开发小产权房的行为。“小产权房”历史成因复杂,有些有合理的因素在其中,对小产权房的处理要谨慎。
丁和庚说,目前的处理有两种方式:对于符合土地规划的已建小产权房,按规补办手续,将集体土地转换为国有土地,将可得到产权证和土地证。否则仍旧属于不合法。对于不符合土地规划的小产权房,土地性质不进行转换。
江苏省国土厅副厅长吴震强介绍,集体土地进入市场只有一条路:国家征收。要解决现有的“小产权房”,靠每年的土地利用指标逐步消化,是个漫长的过程,因为“农转用”土地指标每年都在减少,南京今年仅9200亩。“小产权房”从一开始就不合法,所以得不到国家法律的保护。如果今后国家要征用土地,购房者是得不到国家补偿的,购房者只能找集体经济组织索取补偿。
长三角一名城建官员告诉记者,农村集体用地开发“小产权房”实际是一种城乡之间的利益再分配。根据我国现行的法律法规,土地分国有和集体两类,国有土地能够进入交易市场,通过拍卖后体现价值。而农村集体土地不能进入土地市场,必须先转变用途,变为国有土地。前些年,对农村集体土地转变用途的补偿并不高,集体土地变更后产生的巨大利益农村集体组织并没有享受。“小产权房”实际上是一个城市反哺农村的过程,农民的宅基地进行集约化利用后,多余出来的进行商业开发,再卖给城市的居民。这也是通过房地产这个链条,将城市资金反哺农民。
吴震强表示,前几年“小产权房”蔓延的根本原因是基层干部受利益驱动,违法违规开发建设集体土地,今后将坚决刹住这股歪风。
谁来为拆除“小产权房”所带来的损失埋单?这对政府执政智慧将是一个严峻的考验,因为它关系到大批城市低收入群体的安居问题。